Деятельность по управлению МКД связана с многочисленными предпринимательскими рисками, о чем неоднократно упоминал ВС РФ в своих судебных актах. Вне зависимости от площади, размера платы и «прибыльности» МКД, управляющая организация обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества. Поскольку управляющие организации являются коммерческими организациями, вполне логично брать маленькие МКД не в управление, а на обслуживание при непосредственной форме управления. Казалось-бы: взяли на обслуживание дом на «непосреде», выполняй минимум работ, получай плату и не думай про ответственность… НО, как показывает судебная практика, даже при непосредственной форме управления обслуживающая организация отвечает за содержание общего имущества.
В соответствии с п.2.1. ст.161 ЖК РФ, при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Как следует из п.4 .Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019, управляющие организации, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Следовательно, обязанность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, включая внутридомовые инженерные системы холодного водоснабжения до первого отключающего устройства, возложена на управляющую организацию.
В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), сделан вывод о том, что замена запорного вентиля (при непосредственном управлении) не освобождает управляющую компанию от осуществления своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома, возложенных на общество заключенным договором.
В Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.09.2018 N Ф01-2623/2018 по делу N А17-5344/2017 указано: «как видно из материалов дела и установили суды, в соответствии с жилищным законодательством и договором от 18.12.2015 Общество приняло на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества в спорном доме, обеспечивая благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Следовательно, Общество должно соблюдать требования законодательства, определяющие порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Оценив материалы дела, суды пришли к выводу, что Обществом не были соблюдены требования Правил N 170, Правил N 491, Перечня N 290 по надлежащему содержанию общего имущества дома (выявлены следы увлажнения участков внутренней несущей стены чердачного помещения). Таким образом, Служба правомерно выдала Обществу предписание, обязав выявить причины образования следов увлажнения и принять меры к их устранению в целях надлежащего содержания общего имущества дома».