Такого не было ещё никогда: две трети жилья в новых домах до сих пор никому не проданы. Огромная отрасль работает вхолостую – и, если стагнация затянется, пузырь недвижимости лопнет с массой банкротств. Застройщики в ужасе требуют от государства помощи, но поскольку государство – это мы с вами, в помощи следует презрительно отказать.
Тревожные вести с рынка жилья: квартиры "на стадии котлована", разлетавшиеся когда-то как горячие пирожки и даже лучше (мало кто купит пирожок в виде муки, маргарина, яйца, щепотки соли и элементов начинки), более не востребованы. Из 100 миллионов квадратных метров, строящихся или недавно построенных в России, 66% до сих пор не проданы. И хотя в этом подсчёте, как пишет РБК, учтены и 25 миллионов кв. метров, не выставленных ещё на продажу, цифра всё равно впечатляет. Такого не было очень давно, а скорее всего, никогда.
Не спрашивай, для кого строят "свечи"…
66 миллионов квадратных метров, не нашедших своих хозяев, – это много или мало? Если представить себе одноподъездный 15-этажный дом с 4 квартирами на этаже ("свечку"), где средняя площадь квартиры, например, составляет 50 квадратных метров, то в нём будет 3000 "квадратов" жилья.
Таким образом, на Руси стоят нераспроданными 22 тысячи таких "свечек". И это при том, что в "старой" Москве (в пределах МКАД), например, лишь 40 тысяч домов.
Теперь масштабы проблемы, кажется, стали понятнее.
Даже предельно корректный аналитический центр государственного "Дома.РФ" выступил с сильно запоздавшим предупреждением, что "баланс на рынке жилищного строительства смещается в сторону предложения". Действительно, по данным Росреестра, в трёх первых кварталах продажи в новостройках снизились на 15,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и нет никаких сомнений, что в четвёртом, "мобилизационном" квартале падение резко ускорится.
Эмигрантский след
В самом деле, "релокация", а по факту массовая эмиграция привела к тому, что на рынок "вторички" одномоментно вышло несколько десятков тысяч объектов (квартир, домов, участков). Причём объектов достаточно качественных – уезжали в большинстве своём люди отнюдь не бедные. Но и им нужны деньги на обустройство за рубежом, поэтому продажа идёт срочно и цена, соответственно, сбивается. Самые отчаянные ставят пометку "срочно" (сейчас на ЦИАНе таких 12,5 тысячи, абсолютный рекорд), другие просто постепенно снижают запросы.
Покупатели, понятно, этим пользуются. Если перед вами стоит выбор – за одни и те же деньги брать новостройку с картонными стенами в мигрантском гетто или уютную квартиру в приличном обжитом районе, – выбор очевиден, даже несмотря на то, что на "вторичке" нет льготной ипотеки.
Процент ниже – цена выше
Вообще, принятая в 2020 году и действующая ныне система льготной ипотеки несколько перекосила рынок. Дело в том, что, пользуясь низкими (вернее, субсидированными государством) ставками, застройщики сильно подняли цены на свои объекты. Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков указывает, что наценка доходит до 20%, причём часть этой суммы отходит банкам за одобрение ипотечных кредитов.
В результате неготовый объект в новом районе с большими рисками (многие ли сдают жильё вовремя?) оказывается на 20% дороже готового жилья со всей инфраструктурой. Да, там дороже ипотека (в среднем на 7-8%), но ведь значительная часть квартир покупается вообще без кредитов.
Хотя, конечно, при ипотеке, например, на 10 лет переплата на "вторичке" без льгот станет уже существенно больше. Этим, собственно, и пользуются застройщики, поднимая цены.
Зачем строить ненужное?
Есть и ещё один аспект. Весь мир, независимо от режимов и идеологий, понимает, что нормальная жизнь нормальной семьи – в частном доме, в крайнем случае в просторном таунхаусе с общим участком. Многоквартирные дома, сиречь бетонные фавелы, – удел студентов, одиночек и, скажем так, людей, которым не повезло в жизни.
Это верно даже для Японии с её высочайшей урбанизированностью и скученностью. И только в самом большом государстве мира, на глазах расширяющем свою территорию, личный дом до сих пор является какой-то роскошью, а стремление его построить не встречает у государства практически никакого понимания. Льготная ипотека вроде бы есть, но её реальная ставка начинается с 8,3% годовых для семей без детей и 5,3% по "Семейной ипотеке". Напомним, уровень инфляции на 2023 год запланирован в размере 5,5%, а дальше вроде бы будет ещё ниже. Так что льготы на строительство частных домов гораздо меньше, чем на покупку клетушек в человейниках.
Тем не менее люди всё равно пытаются осесть на своей земле (зачастую, правда, в домиках площадью по 50 метров), выставляя на продажу городские квартиры. А в квартиры эти – кто через аренду, кто через покупку, кто через мошенничество – рвутся "новые горожане", приехавшие из регионов и стран, и без того дотируемых из небогатого русского бюджета.
Граждан не спросили
И тут встаёт принципиальный вопрос: нужна ли льготная ипотека за счёт государства, то есть налогоплательщиков? Вот лично я, обычный небогатый гражданин, прекрасно понимаю, почему за счёт моих налогов и взносов содержатся медицина и полиция, государственный аппарат и дорожное строительство (но не платных дорог!), социальные и даже культурные учреждения; я понимаю, когда из этих денег выдают субсидии на развитие производства. Но почему я должен софинансировать покупку нового жилья по завышенным ценам совершенно незнакомыми мне гражданами, мне неясно. Я не хочу давать на это деньги. И уверен, что подавляющее большинство читателей со мной солидарны.
Чтобы получить поддержку здравомыслящих людей, программа льготной ипотеки должна быть полностью исключена для Москвы и ближнего Подмосковья, Санкт-Петербурга, Казани, Краснодара, Сочи, Екатеринбурга и других благополучных и востребованных городов и регионов. Государство – то есть мы с вами – должно поддерживать развитие там, где оно действительно нужно, а не там, где избыточно.
Есть, правда, один ресурс, который через некоторое время сможет увеличить спрос на жильё.
Государство платит приличные деньги мобилизованным и добровольцам; не будет преувеличением сказать, что минимум для 80% из них это самая высокая зарплата в жизни. Нет сомнений, что часть заработанных средств пойдёт именно на улучшение жилищных условий, причём не в Москве или Сочи (таких денег бойцы не получают), а в их родных регионах. Но для этого сначала надо решить все боевые задачи.
Что с того?
Глобальных последствий и даже потрясений для всей русской экономики ждать, к счастью, не приходится. Хотя и там и там фигурирует недвижимость, в нашей ситуации нет ничего общего с ипотечным кризисом 2007 года в США (который аукнулся всему миру, впервые показав полную зависимость этого мира от американских банков). В США был именно финансовый кризис, связанный с массовым невозвратом кредитов; выброс на рынок больших объёмов отобранного у должников жилья стал лишь одним из его последствий.
У нас же типичный кризис перепроизводства: продукт есть, но платёжеспособный спрос закончился. Учитывая солидный вброс предложений на вторичном рынке и снижение доходов населения, исправить ситуацию можно лишь резким снижением цен.
В рыночной экономике, которую мы так долго пытались построить, именно это и произошло бы. А в том, что мы реально построили, строительное лобби намного влиятельнее демографического, нашего русского "лобби народосбережения".
Поэтому СМИ сейчас просто завалены статьями о том, каким недоступным будет жильё, если не продлить на 2023 год программу льготной ипотеки, прямо обогащающей банки и застройщиков за счёт всех налогоплательщиков. А заодно облегчающей мигрантам проникновение в наше общество, которое многие из них откровенно и деятельно ненавидят.
Спад спроса на жильё при спаде доходов – объективное явление. Искусственно вытягивать застройщиков через льготную ипотеку можно только там, где это отвечает интересам России, то есть в провинции, которая действительно нуждается и в человеческом ресурсе, и в комфортном жилье.
Конечно, какое-то время у нас постоят дома́ и целые районы-призраки, но постепенно распродадут всё. Цены, думается, под давлением "вторички" пусть немного, но снизятся в I–II кварталах 2023 года. Главное – чтобы не усугублять проблему, надо уже сейчас сокращать число новых проектов высотных комплексов и, более того, переходить к планомерному расселению людей по сельской местности и коттеджным посёлкам. Это единственный путь. Что бы там ни вякали назначенные застройщиками чиновники, какие бы расчёты они ни подводили под жадность своих хозяев.
Чтобы оперативно получать новости, подписывайтесь на наш канал в Телеграме: @tsargradtv