На рынке недвижимости появился еще один вид кредита на покупку квартиры. Он предполагает, что ипотека выдается в несколько этапов. Это снижает нагрузку в первые годы после покупки. Рассказываем, в каких ситуациях такая ипотека может пригодиться и какие подводные камни у нее есть.
Траншевая ипотека — это когда банк выдает вам ипотечный кредит несколькими частями. Первая часть (транш) — сразу после заключения договора долевого участия. В этот момент фиксируется процентная ставка, сумма кредита и цена квартиры. Последняя часть — ближе к дате вашего переезда в новое жилье.
Ваши ипотечные платежи рассчитываются исходя из суммы, которую банк выдал вам на данный момент. Размер траншей, их количество и даты выдачи устанавливает застройщик. Банк же определяет процентную ставку и срок кредита.
Как правило, последний кредитный транш от банка клиент получает за месяц-два до получения разрешения на ввод. Это связано с тем, что после сдачи дома банк раскрывает эскроу-счета и застройщик получает хранившиеся на них средства дольщиков. Если денег на том или ином счету не будет, у девелопера возникнет кассовый разрыв.
Условия по договору долевого участия предусматривают передачу квартиры только при стопроцентной оплате. То есть если к моменту выдачи застройщику разрешения на ввод покупатель еще не оформил последний транш, нет оснований для передачи ему ключей. Дата последнего транша указана в кредитном договоре и договоре долевого участия, и ее можно изменить с помощью допсоглашений, если застройщик сдает объект с опережением графика.
Главный плюс траншевой модели — возможность платить по ипотеке меньше, пока квартира строится. Самый простой пример: вам для покупки жилья не хватает 5 млн рублей. Банк одобряет кредит на всю сумму, но после заключения ДДУ выдает всего миллион. Он и будет считаться вашим долгом почти до сдачи дома в эксплуатацию.
Такую программу кредитования внедрил Сбербанк. Аккредитованы по ней далеко не все застройщики и далеко не со всеми объектами.
Не стоит путать траншевую ипотеку и ипотеку с господдержкой. Государственная поддержка отрасли устанавливает процентную ставку, по которой вы берете кредит. А будет ли этот кредит выдаваться траншами — это решает застройщик, если он аккредитован по этой программе в Сбере. Поэтому сравнивать траншевую ипотеку с ипотекой без господдержки некорректно.
ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ УСЛОВИЕ ТРАНШЕВОЙ ИПОТЕКИ — ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС НЕ МЕНЕЕ 15% ОТ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ. В СУММУ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА МОЖНО ВКЛЮЧИТЬ МАТКАПИТАЛ.
Три типичные жизненные ситуации, в которых траншевая ипотека может стать оптимальным решением:
Вариант 1. Снимать квартиру, пока строится новая
В качестве первоначального взноса можно использовать средства, вырученные с продажи старой квартиры. В этом случае, пока ваша новая квартира строится, а платежи по первому траншу минимальны, деньги, которые вы экономите, можно пустить на аренду жилья. После сдачи дома, оформления последнего транша и выдачи ключей можно сразу переехать из арендного жилья в собственное (если квартире не требуется отделка) и начать выплачивать уже всю сумму ипотечного кредита.
Вариант 2. Жить в своей квартире, пока строится новая
Зная срок сдачи вашей квартиры в новостройке, можно подгадать продажу старой квартиры к этой дате. Минимальные платежи за первый ипотечный транш не давят, так что продажей старой квартиры можно заниматься в спокойном режиме. Главное — чтобы к моменту получения застройщиком разрешения на ввод вы были готовы переезжать. Такой подход сделает новоселье «бесшовным», а стоимость квартиры и процентная ставка фиксируются на самом старте.
Вариант 3. Вступить в права наследования, пока строится дом
Кто сталкивался с этим, тот знает: процедура вступления в права наследования небыстрая. Только по закону она занимает шесть месяцев, а если наследникам еще только предстоит договориться или наследуемое имущество надо продать, то процесс и вовсе может затянуться на неопределенный срок.
В этом случае траншевая ипотека также поможет зафиксировать стоимость квартиры и процентную ставку по кредиту. И что еще важно — выбрать именно ту квартиру, которую вы не хотите упустить ввиду удачной планировки или хорошего вида из окон. Выплачивая минимальные платежи за первый транш, можно уладить все наследные дела.
Важно помнить, что досрочное погашение ипотеки никто не отменял. Вполне возможно, что оформлять последний транш не придется, если унаследованной суммы будет достаточно для закрытия кредита.
Главный принцип в том, что за счет экономии на ипотечных платежах в начальный период действия ипотечного договора, можно создать финансовую подушку безопасности для проведения ремонта, досрочного погашения, аренды жилья на время строительства или, в конце концов, просто отдыха.
Примеры расчетов:
1 вариант от одного из девелоперов (застройщиков).
Стоимость квартиры: 6 372 655 р.
Первоначальный взнос (15%): 956 000 р.
Срок кредитования: 30 лет
Ставка: 6,7%
Первый транш: 1 р.
Платёж первые 2 года: 0,01 р.
Второй транш: 5 416 654 р.
Платёж после перевода второго транша: 35 748,34 р. (Платёж при обычной ипотеке составил бы 34 952,48 р.)
2 вариант от одного из девелоперов (застройщиков).
Стоимость квартиры: 7 410 000 р.
Сумма ипотеки: 6 000 000 р.
Первоначальный взнос (19%): 1 410 000 р.
Срок кредитования: 30 лет
Ставка: 6,7%
Первый транш: 813 000р. (Первоначальный взнос + первый транш = 30% стоимости квартиры)
Платёж первые 2 года: 5 246,11 р.
Второй транш: 5 187 000 р.
Платёж после перевода второго транша: 39 478,8 р. (Платёж при обычной ипотеке составил бы 38 716,68 р.)
На данных примерах видно, что разница между платежами по обычной и траншевой ипотеке составляет порядка 1 000 рублей, при этом фактически вы начинаете вносить их после ввода объекта.
Можно ли продать такое жильё до сдачи дома?
Да, можно. Но нужно получить согласие застройщика на продажу и согласовать с ним условия продажи.
Важно: получить одобрение по ипотеке придётся обязательно.
Подпишитесь на канал, чтобы быть в курсе актуальных новостей недвижимости.