Сейчас на рынке недвижимости назревает серьезный кризис. И он уже начался, вопрос только в деталях и масштабах падения в дальнейшем. Нам всем осталось только запастить попкорном и наблюдать, скорее всего будет весело.
Основным драйвером надвигающегося кризиса обещает стать затянувшаяся "госипотека".
Программа, которая изначально была благом, сейчас наносит значительный ущерб рынку жилья, и, экономике в целом, и нанесёт ещё больший, если её не отменят. Если, сейчас, рынок жилья замедлился и встал, то, при дальнейшем бездумном накачивании рынка деньгами из бюджета, рынок просто ляжет.
Каким образом госипотека негативно влияет на экономику и на рынок жилья:
- Повышение цен на новостройки, которое не имеет ничего общего с рынком и экономической ситуацией в стране. На этапе запуска госпрограммы, в 2015-2016 годах госипотека подстегнула отложенный спрос и помогла застройщикам вернуть продажи к докризисному уровню, во время ковида, в 2019-2020, меры господдержки поддержали спрос и не дали продажам упасть. А потом, в 2021-2022 году, экономика восстановилась, и, с учетом поголовной, а не адресной господдержки, спрос начал превышать предложение. В это время в правительстве бегал господин Хуснуллин, и откровенно лобировал интересы застройщиков, объясняя что нужно поддержать отрасль и продлить госипотеку. Ему поверили, вице-премьер все-таки. Застройщики увидев ажиотажный спрос, начали повышать цены. Сначала опасливо, оглядываясь друг на друга, а потом пошла душа в рай, и цены в гору. В правительстве заверяли всех, и в первую очередь друга, что проконтролируют, чтобы не было подорожания жилья для населения. только у нас просто отсутствует механизм государственного мониторинга, контроля и регулирования цен. Я с клиентом в 2019 покупал квартиру 42 м2 за 3 000 т.руб. Сейчас полностью аналогичная стоит у застройщика 6 000 т.руб. В этом же ЖК, и полностью аналогичном доме. Зачем продавать дешево, если покупают дорого.
- Повышение цен на вторичное жилье. Многие продавцы вторичного жилья хотят купить, взамен, новостройку. Цена новостроек постоянно повышается, и, с лагом в полгода начинается повышение цен на вторичное жилье. И не потому что люди злые, им просто не хватает денег. Их квартира стоила 2 000 т.р., купить хотели новостройку за 4 000 т.р. Сейчас, нужный им вариант, у застройщика стоит 6 000. Просто ипотеку на столько не дают, люди отказываются от сделки, и пытаются продать свою квартиру дороже. Что сложно, потому что, на вторичное жилье, господдержки нет.
- Снижение доступности жилья для населения. Если квартира 42 м2, стоит 6 000 т.р., без ремонта, и со сдачей через год-полтора, то молодые люди просто не смогут ее купить, им ипотеку не дадут. Чему удивляться, что у нас скоро начнут рожать первого ребенка в 35 лет, потому что жить негде. Эдакий европейский жизненный уклад.
- Повышение закредитованности населения. Допустим, человек накопил 1 млн. руб. И решил приобрести жилье. Если в 2019 году, покупая 42 м2 за 3 000 млн, человек, который внес ПВ 1 000 т.руб. имел тело кредита 2 000 т.рублей, то в конце 2022 года - 5 000 т.руб. Можно сколько угодно говорить про ставку и размер ипотечного платежа, что он будет почти таким же, за счет ставки по госипотеке. Только отдать человек должен будет 5 млн. руб, а не 2 млн. руб. И при досрочном гашении, человек будет рассчитываться 5-7 лишних лет, при зп., допустим, 80 т.р./мес. И платеже 30 т.р. по ипотеке.
- Торможение экономики и замедление темпов роста(стагнация). Жилье является базовой потребностью, люди будут покупать по любой цене, при наличии возможности. У нас не Калифорния, чтобы можно было жить в коробке. Купив жилье "на все деньги", люди не смогут больше купить ничего. Упадут продажи новых автомобилей и других дорогостоящих товаров. Денег просто не будет. 30 т.р./ мес по ипотеке, ну и куда тут ещё расходы на автомобиль?
- Риск банкротства застройщиков. Все кто хотел купить квартиру, уже купили. Больше продавать особо некому, инвесторов с рынка выгнали, молодежь кредитовать не будут на такие суммы. Отложенный спрос выстрелил на годы вперед. Может получится так, что застройщик построит дом, и продаст только 30% квартир. Дом будет построен, введен в эксплуатацию, строительство же банк сейчас финансирует, а застройщик будет объявлен банкротом, т.к. не сможет с кредитами рассчитаться. Это "китайский" сценарий кризиса.
- Риск для банков. Сейчас перегретые цены на новостройки, люди набрали кредитов на большие суммы, и есть вероятность, что не смогут их вернуть. После отмены госипотеки, упадет цена на новостройки. Люди купили квартиру, из примера выше, за 6 000 млн. Представьте что она стала стоить 4 000 т.руб, а у них ипотеки 5 000 т.р. Продавать смысла нет. Если не потянут ипотечные платежи, из-за падения доходов, то им проще подать на банкротство физ.лиц. А у банка останется залог, который стоит меньше суммы выданного кредита. Об этом говорила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, в качестве основного аргумента в пользу отмены ипотеки с господдержкой. Это "американский" сценарий кризиса 2008 года.
- Не должна ставка по вторичному жилью быть выше чем по новостройкам. Не может кредит на то, чего ещё нет(новостройку) быть дешевле, чем на готовый объект, где тебе ключи в день сделки отдали.
P.S. Мой прогноз - падение цен на новостройки на 20-25 %, в течение двух-трех месяцев, после отмены госипотеки, и прогорит… много инвесторов в новостройки.
Что вы об этом думаете? Готов к дискуссии в комментариях)
