Слишком много стало у меня публикаций про ИНГРАД в последнее время. Началось всё с отставки президента компании Антона Ежова, снятого со своего поста месяц назад (15 ноября). Совет директоров поблагодарил его за работу, но с должности, почему-то, снял.
Теперь понятно почему. На объектах застройщика, как минимум, в Москве, начало вылазить такое дерьмецо, что непонятно, как разгребаться будет новый начальник Сергей Кочура.
Думаете преувеличиваю?
Смотрите сами.
Строящихся объекта три:
Самый благополучный из них, без сомнения, ЖК КутузовGRAD 2. Он сдаётся в эксплуатацию уже через 4 месяца, и проблем, по большому счёту, здесь нет.
Да, за последний месяц выросла сметная стоимость оставшихся работ на 531 млн. Но с учётом того, что затраты по проекту составляют 15,6 млрд, а продано площадей на 19,3 млрд. проблем с финансированием, даже не смотря на рост затрат, быть не должно.
Есть даже повод для небольшой радости. После провала прошлого месяца, когда продажи отсутствовали напрочь, в текущем месяце, можно сказать, у застройщика был праздник. По состоянию на 8 декабря продано 3 единицы жилья, и даже по более высоким ценам, чем двумя месяцами ранее.
На этом позитив заканчивается.
Дальше негатив, один негативнее другого.
ЖК Tophills.
Выглядит всё неплохо. Срок сдачи увеличен на 1 квартал, но он вовсе не за горами – 2-й квартал 2023 года. Если, конечно, сдача произойдёт вовремя.
И вот здесь возникают вопросы.
Сразу после отставки предыдущего президента компании, новое руководство (видимо проведя ревизию исполнительной документации объекта) изменило сметную стоимость. Она возросла на 38-39% во всех 6 строящихся корпусах, увеличившись с 12,240 млрд., до 17,023 млрд.
С продажами всё «погранично». Заключено ДДУ на 17,691 млрд., что почти соответствует сметной стоимости. Однако, сколько денег поступило на эскроу-счета по заключенным договорам неизвестно, но судя по динамике финансирования банком, который выдал кредитов на первую декаду декабря только на 11,508 млрд., явно недостаточно.
Отставание по ведущимся работам более чем существенное. Так выполнение к 3-му кварталу составляло лишь 53,36% от сметы, при том, что за квартал до этого (ко 2-му кварталу) должно было быть уже 60%.
Непонятно за счёт чего можно ждать улучшения с финансированием. «Пограничны» не только продажи, но и экономика проекта в целом. В корпусах с 1-го по 5-й продано от 81 до 88% всего жилья. Лишь в корпусе 6 (самом маленьком, на 50 квартир), продано 34% (17 ед.). То есть, продавать, по сути, и нечего. При том, что проданное сегодня закрывает лишь сметную стоимость. А если сметную стоимость придётся пересмотреть вновь, что тогда?
Думаете невозможно?
Если вы так думаете, тогда давайте отправимся к последнему ЖК застройщика в Москве, чтобы вы поняли, насколько это реально.
Но перед тем, как мы перейдем к другому объекту, посмотрите динамику цен и продаж в ЖК Tophills за последний месяц. Это любопытно. Продажи снижаются, цены тоже.
Наиболее тревожный кейс застройщика: ЖК Foriver.
Сроки сдачи перенесены на 2 квартала – до 4 квартала 2023 года. И это самая незначительная из проблем.
Начну с козырей. Думаю, новое руководство застройщика хватается за голову, пытаясь заново пересобрать то, что пересборке уже не подлежит в принципе. Это же надо было так скрывать проблемы от собственников, что по приходе новой команды управленцев они полезли из всех щелей.
Выяснилось, что существенно занижена сметная стоимость. Даже не так, она не занижена, она посчитана неверно. В ЖК два блока корпусов: (1, 2, 3, 4, 5, 6) и (7, 8, 9, 10, 11). Сметная стоимость за месяц была пересчитана:
· В первом блоке в 2,16 раза (увеличена на 116%).
· Во втором блоке в 2,15 раза (увеличена на 115%).
Стоимость строительства ЖК возросла с 23,174 млрд. до 51,823 млрд!!!
Такой дисбаланс между реальными затратами и заложенными изначально в проектно-сметную документацию не мог возникнуть за короткое время. Он явно накапливался многие месяцы, и сметчики не могли этого не замечать, как и не докладывать начальству. Но то, почему-то, о нём не сообщало наверх (собственникам) и никаких мер не предпринимало.
И почему, понятно!
Это была страусиная позиция, занятая в отношении проблемы, чтобы не отвечать на вопрос, а что вообще делать с проектом, который если и не убыточный, то близок к тому.
Смотрите сами.
Продажи на 9 декабря составили 26,809 млрд. Ровно половину от сметной стоимости в деньгах, и столько же в метрах (по первому блоку корпусов продано 49,91% площадей, по второму 54,15%). Приблизительно, на такую же сумму профинансировал и банк – 23,174 млрд. Если продавать по той же цене, что и раньше, может быть, и удастся уложиться в новую раздувшуюся смету. Но только если по ранней, самой высокой цене.
А если реализация будет происходить так?
Продажи падают, но что гораздо опаснее, снижаются и цены.
Мы видим, в этом случае, проект, который является головной болью и для застройщика, и для банка. Что с ним делать? Если ситуация с продажами и ценами будет ухудшаться (у кого-то есть иллюзии, что мы увидим улучшение?), рентабельность по ЖК Foriver может уйти в область отрицательных значений.
Как тогда будет выкручиваться застройщик, у которого ситуация аж с двумя ЖК из трёх (с Foriver и Tophills) висит на «волоске».
Очень сложно сейчас сказать, будет ли достроен Foriver, в принципе.
Ну, и, напоследок, общая картина с продажами и ценам у ИНГРАД на первую декаду декабря.
Падение продаж за месяц в метрах 29% (с 1960 м2 до 1394 м2), в деньгах 31% (с 914 313 572 ₽ до 627 968 461 ₽). И это у застройщика, который пару месяцев назад выдавал «на-гора» месячную реализацию в 2,943 млрд. Сегодня же просто «крохи».
В общем, предыдущее руководство дров наломало предостаточно. Разгребётся ли новое, вопрос.
Посмотрим.
Что касается ИНГРАД, то входя в кризис, он находится явно не в лучшей форме (будем оставаться дипломатами до конца, используя мягкие формулировки).
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены, финансирование, выполнение (вся информация, в т.ч. с разбивкой по корпусам).
ДЕКАБРЬ:
ПИК🟢, ИНГРАД🟢.
----------------------------------------------------------------------------------------
Все пруфы застройщиков:
ПИК, Самолёт, МИЦ, Эталон, Level Group, INGRAD, ГК Пионер, ПСН, Seven Suns Development, ИНТЕКО, ST MICHAEL, ЮгСтройИмпериал (Точно), DOGMA, Оптима Девелопмент.
----------------------------------------------------------------------------------------
Тема дня на канале Зде и форум:
----------------------------------------------------------------------------------------