Турция, по сравнению с Россией, небольшая страна, но ей досталось богатое наследие в результате захватнических войн Османской империи.
Население Турции весьма многонационально, а регионы отличаются друг от друга порой кардинально. Так сложилось, что на территории Турции всегда принимали беженцев, которые впоследствии ассимилировались и становились турецкими подданными.
Сейчас такая история происходит в очередной раз с российскими гражданами. Турция старается принять всех желающих и щедро делится.
На сегодняшний день, получить гражданство Турции и остаться при своих деньгах это самый быстрый и доступный способ получения второго паспорта.
Чтобы инвестиция в зарубежную недвижимость не превратилась в головную боль, перед тем как инвестировать в впервые, необходимо собрать максимум информации и изучить все юридические и налоговые аспекты в данной стране.
Выбирая регион и объект для покупки недвижимости, очень важно иметь конкретную стратегию и осознавать для чего вы это делаете.
• Инвестиция для дальнейшей перепродажи
• Инвестиция для получения в дальнейшем пассивного дохода
• Для собственного проживания
• Для получения гражданства и продажи
В каждом случае подход к подбору будет разный.
Итак, если ваша цель это получение профита - и дальнейшая продажа заходите на начальном этапе стройки и выбирайте растущие локации.
Выбирать недвижимость стоит в регионах с высоким спросом среди местного населения, поэтому, для данного типа инвестиций подходит исключительно Стамбул.
Город, куда съезжается местное население со всей Турции и спрос на недвижимость никогда не падает, а цены всегда растут. Я категорически не рекомендую выбирать для инвестиций пляжные локации, особенно с высоким спросом среди россиян.
Если вы интересуетесь зарубежным рынком недвижимости, приглашаю вас в свой телеграм-канал, где я делюсь ценной информацией по инвестированию, а также регулярно делаю аналитику и пишу прогнозы!
Не нужно быть великим экономистом, чтобы понять, когда процент продаж иностранцами (а в данном случае именно русским) превышает 30% от общего числа продаж — это очень опасная инвестиция. Такой спрос сформирован извне, под воздействием геополитической ситуации.
Через 3 года, когда закончится срок запрета на продажу недвижимости, необходимый для получения гражданства, весь этот пул квартир выльется на рынок и сильно уронит его, т.к. среди местного населения нет большого спроса на Анталию и Аланию, а покупать вторичку у иностранцев иностранцы не будут, т.к. по одной и той же квартире можно получить гражданство только один раз, поэтому перепродажа русским весьма сомнительна.
Идеально заходить на этапе строительства.
Пока дом построится, он значительно прибавит в цене как за счет более высокого этапа готовности, так и за счет развития локации, в которой помимо вашего дома будут строиться и другие, а соответственно, развиваться инфраструктура вокруг.
Данный способ инвестирования не быстрый, но самый выгодный.
Еще один способ, это заходить в стройку хорошего объекта в хорошей локации, с ограниченным предложением и развитой инфраструктурой. Это самый быстрый способ выхода из инвестиций с профитом. Квартира продается на этапе готовности от 30-100%
Следующий способ для инвесторов, предпочитающих получать пассивный доход от сдачи в аренду.
Тут можно тоже выделить несколько способов получения дохода:
• краткосрочная аренда
• долгосрочная аренда
• гарантированная аренда
У каждого из способов есть. плюсы и минусы. Давайте их разберем:
Краткосрочная аренда - самый маржинальный способ получения дохода. Посуточная аренда очень популярна, особенно в Стамбуле, который является хабом для бизнеса и путешествий. В прибрежных городах также очень выгодно сдавать посуточно, но сезонно.
Прекрасная возможность, если бы не одно НО! В Турции запрещена посуточная аренда для физ. лиц.
Как же быть?
Отдать квартиру в управление компании, у которой есть лицензия на данный вид деятельности. Да, компании придется отдавать процент, но и вы сможете зарабатывать легально, не опасаясь штрафов и депортации.Ведь вся ответственность в случае нарушения закона, лежит на собственнике.
Квартиры для краткосрочной аренды можно приобретать вблизи исторического центра, достопримечательностей, выставочных центров и конгресс холлов. В таких локациях они наиболее востребованы.
Долгосрочная аренда в Турции прекрасна тем, что квартиру можно сдавать сразу, после получения ключей от застройщика, т.к. квартиры сдаются уже с ремонтом, встроенной мебелью и техникой.
А рынок долгосрочной аренды устроен так, что арендатор сам покупает мебель и заключает договора на энергоснабжение и управление домом. Арендодатель вообще ни о чем не беспокоится. Лишь получает чистую прибыль по договору. НО, Слабые стороны есть и у этого способа.
Дело в том, что по турецкому законодательству, арендатор всегда прав. В случае если вы захотите поднять арендную плату, а цена на аренду растет постоянно, вы не сможете поднять на сумму более, чем % инфляции.
А если ваш арендатор не в восторге от повышения аренды, или вовсе отказывается платить, то без его согласия, выселить его будет невозможно, только через суд, да и тут не в каждом случае.
Именно поэтому, много квартир в Турции продается с арендатором, потому как даже продажа квартиры — это не повод для выселения арендатора. Квартиры для долгосрочной аренды стоит приобретать в открытых для ВНЖ спальных районах в пешей доступности общественного транспорта, лучше линейного.
Если вы приобретаете квартиру большой площади, наверняка вашими арендаторами будет семья с детьми, поэтому, обращайте внимание на наличие детской инфраструктуры.
Для небольших квартир важно наличие рядом университетов, офисных зданий, больших предприятий, остановок транспорта.
Учитывая все особенности турецкого законодательства при аренде, я считаю самым надежным на сегодня способом сдачи квартиры в аренду-гарантированную аренду.
Для этого вы приобретаете квартиру в комплексе c системой управления Rental guarantee и заключаете договор на управление.
Стоимость такой аренды будет приносить вам 5-7% годовых. Единственный факт, с которым вам придется смириться, это понимание того, что кто-то на вашей квартире зарабатывает больше.
Система работает следующим образом.
Крупные операторы рынка аренды, такие как HILTON, MARRIOT, WANDA и прочие, предлагают застройщику взять несколько блоков квартир в управление. Застройщик же продает квартиры в этих блоках инвесторам, которым интересна именно гарантированная аренда.
Подписывается договор, и, после того как строительство закончено, оператор собирает пул квартир, которые выставляются на различные ресурсы и генерят клиентов.
Квартира никак не персонализируется, и совсем не важно, какая именно из квартир сдана в данный момент, вы просто получаете свою прибыль с пула. Также, вы имеете право самостоятельно проживать в своей квартире несколько дней в году (условия варьируются).
В каком районе брать такую квартиру для вас не имеет большого значения, т.к. если крупный оператор заходит в дом, у него уже просчитана вся экономика. Исключение составляют случаи, если вы покупаете недвижимость под ВНЖ, тогда вам нужен открытый район.
Выбирая квартиру для собственного проживания, и для получения ВНЖ, нужно ориентироваться на личные предпочтения, но и не забывать о том, что вложенные деньги — это инвестиция, и она должна быть прибыльной и легко возвратной.
Квартиру нужно подбирать в открытом районе, где вы сможете получить ВНЖ. Если вы покупаете квартиру для гражданства, не имеет значения закрытие района. Также, вы должны понимать ЦА, под которую подходит ваша квартира.
Конечно, практически всем хочется иметь квартиру с видом на море, но, поверьте, вид со временем приедается и становится обыденностью, а вот хорошая инфраструктура облегчает жизнь и сильно экономит время.
При дальнейшей продаже это будет серьезным преимуществом. Вид, как правило имеет дополнительную стоимость для курортных квартир. Тут действительно можно зарабатывать больше, но для обычной жизни достаточно набережной не очень далеко от дома.
Приобретая недвижимость для получения гражданства и дальнейшей продажи, имеет смысл покупать развивающуюся локацию, т.к. с большей долей вероятности, через 3 года, она даст вам хороший прирост благодаря развитию.
Помните, что нельзя приобретать вторичку у иностранца, которая уже использовалась для получения гражданства.
Вы должны купить либо первичный рынок, либо вторичный, но процесс покупки должен быть максимально просчитан и проверен с юридической точки зрения, т.к. малейшая ошибка может привести к отказу в гражданстве. Данный процесс лучше доверять профессионалам.
Наша компания Estates Istanbul проведет вас по всему пути-консультация-подбор недвижимости-покупка-получение паспорта максимально заботливо, сопровождая каждый этап.
Также, мы позаботимся о вашей недвижимости после покупки. Поможем заключить договора на коммунальные услуги, открыть банковские счета, или возьмем в управление вашу недвижимость, в случае необходимости.
Мы максимально открыты для вас и предоставляем исчерпывающую информацию, которая поможет вам принять верное решение!
📎 Оставайтесь со мной в моем телеграм канале