Дубай — один из самых высокоразвитых и блистательных городов мира, бросающий вызов пустыне своей дерзкой роскошью. Удивительно, но ещё 50 лет назад в этом городе не было ни одного высотного здания, а сегодня его небоскрёбы соперничают с башнями Манхэттена. Здесь построено самое высокое здание в мире, восьмисотметровая высотка Бурдж Халифа, и рукотворное чудо света — искусственный остров Пальма Джумейра.
Но Дубай — это не просто мекка для туристов, это ещё и современный мегаполис, где расположены офисы всех крупных мировых компаний, и транспортный хаб с морскими портами, и свободные экономические зоны с благоприятными условиями для ведения бизнеса. Поэтому многие стремятся жить и работать в этом городе. Это способствует постоянно растущему спросу на недвижимость, которая приобретается не только для проживания, но и с целью инвестиций.
Спектр предложений на рынке недвижимости Дубая включает в себя как элитные виллы, так и апартаменты бюджетного уровня, а приобрести можно либо уже готовые объекты, либо те, что находятся на стадии строительства — они называются “off-plan”. Последний вариант пользуется большим спросом у инвесторов. Сравните: в начале 2022 года стоимость квадратного метра недвижимости в строящемся жилье стоила 2 933 $, а в готовом — 5 300 $. Разница почти в два раза.
Что такое недвижимость “off-plan” в Дубае и насколько безопасно в неё вкладывать?
Термином “off-plan” в ОАЭ именуют объекты незавершённого строительства. Купить недвижимость “off-plan” — это значит приобрести жильё, которое ещё не введено в эксплуатацию. Нередко такие объекты покупают не просто на «стадии фундамента», но и когда они существуют только на проекте. Разумеется, всё зависит от репутации застройщика. К проверенным временем респектабельным застройщикам очередь из инвесторов выстраивается ещё до начала продаж.
Ситуация, когда застройщик обанкротится, а все ваши деньги сгорят, в Дубае просто невозможна: этот рынок жёстко контролируется государством. Правила устанавливаются агентством по регулированию недвижимости (RERA) и Земельным департаментом Дубая (DLD). Они же занимаются урегулированием споров, одобрением проектов и регистрацией сделок. Для каждого объекта создаются специальные эскроу-счета, на которых хранятся средства инвесторов. Власти ОАЭ следят за финансовой стабильностью застройщиков и обязывают их предоставлять банковские гарантии в размере 20 процентов от стоимости проекта.
Если застройщик нарушит свои обязательства и не сдаст объект в установленный срок, то на него можно подать в суд, взыскав все вложенные в покупку недвижимости средства плюс неустойку.
Какие могут быть риски при покупке недвижимости на стадии строительства?
Приобретать недвижимость в Дубае безопасно — интересы инвесторов защищает государство. Тем не менее, определённые риски при покупке недвижимости на стадии строительства всё же существуют. В основном, их три:
- Задержка со сдачей объекта;
- Непредсказуемость ситуации на рынке недвижимости;
- Сложности с последующей перепродажей;
- Невозможность оценить качество работ.
В процессе строительства у застройщика могут возникнуть различные проблемы, в том числе и финансового характера, из-за чего работы затянутся. Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, стоит выбирать надёжных застройщиков с хорошей деловой репутацией — этот совет кажется очевидным, но им нередко пренебрегают в стремлении получить больше выгоды. Перед подписанием договора купли продажи необходимо убедиться в том, что там указаны точные сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
Недвижимость “off-plan” в момент покупки обходится значительно дешевле, чем готовый объект, однако ситуация на рынке меняется, и может получиться так, что выгода окажется не такой большой, на которую рассчитывали. Скажем, может упасть спрос на аренду жилья именно в этом районе.
Купить недвижимость на стадии строительства и продать её через пару лет с прибылью в 15 – 20 процентов — это очень привлекательный вариант, но в реальности ситуация может оказаться не такой радужной. Никто не может гарантировать, как поведёт себя рынок спустя два года (достаточно вспомнить недавнюю пандемию). Кроме того, некоторые застройщики не разрешают передачу собственности другому лицу, если не выплачена существенная часть стоимости. Это касается жилья, приобретаемого с рассрочкой платежей.
Покупая жильё, которое ещё не построено, вы не сможете предугадать, удовлетворит ли оно вашим представлениям о качестве, понравится ли вам отделка, сантехника, другие мелочи. В этом случае придётся ориентироваться на предыдущие проекты застройщика.
Преимущества приобретения недвижимости на стадии строительства
Разумеется, никто не стремился бы покупать объекты “off-plan”, если бы такие приобретения не предоставляли соблазнительную выгоду. Преимущества у таких сделок, несомненно, есть — и они перевешивают любые вероятные риски. Перечислим лишь некоторые:
- Возможность приобрести жильё по более низкой стоимости;
- Оплата стоимости по частям;
- Высокий доход от сдачи жилья в аренду;
- Широкий выбор вариантов жилых помещений;
- Возможность сдавать недвижимость в аренду ещё до выплаты полной стоимости;
- Возможность перепродать недвижимость до завершения строительства.
На каждом этапе строительства рыночная стоимость недвижимости постоянно возрастает. Поэтому чем раньше было приобретено жильё, тем больше будет разница между начальными вложениями и той суммой, за которую это жильё можно перепродать. Эта разница может достигать 20-и процентов и больше.
Конкуренция между застройщиками в Дубае очень высока, и каждый стремится привлечь покупателей на самом раннем этапе, чтобы инвестировать средства клиентов в строительство. Поэтому застройщики предлагают всевозможные скидки, привлекательные планы рассрочки, возможность платежей в криптовалюте и так далее. Нередко рассрочки растягиваются даже на год – два после завершения строительства.
Объекты недвижимости в ОАЭ дают самый высокий ROI от сдачи в аренду: от 8 до 15 процентов. И это — без учёта роста цен. А в 2022 году, по данным компании Asteco, средняя арендная плата за апартаменты выросла на 15%. Аренда вилл подорожала ещё больше — на 22%. И это всего лишь средние значения, потому что в таких престижных районах, как Palm Jumeirah и Downtown Dubai стоимость аренды апартаментов подскочила на 22 – 24 процента. При этом собственники жилья в Арабских Эмиратах не платят налогов на владение недвижимостью.
Когда жильё приобретается на стадии строительства, то возможностей выбрать нужное расположение, планировку и другие удобства гораздо больше, чем в тех случаях, когда приобретается готовая квартира.
Наконец, ещё одно немаловажное преимущество от покупки жилья “off-plan”: недвижимость может начать приносить прибыль ещё до выплаты полной стоимости, поскольку владелец имеет право сдавать её в аренду. Это особенно выгодно, если жильё приобретается в ипотеку. Купленную на стадии строительства недвижимость также можно перепродать, причём даже до ввода объекта в эксплуатацию — в Дубае такие сделки носят название “flip”.
Сделки с недвижимостью “off-plan” в Дубае позволяют инвесторам и обычным покупателям приобретать недвижимость по более низкой стоимости. Это весьма рациональное решение для тех, кто рассчитывает на долгосрочные инвестиции, однако такое вложение средств может принести существенную прибыль и в случае быстрой перепродажи.
Покупка жилья на стадии строительства может обеспечить более высокую доходность в сравнении с другими инвестициями: к разнице цен на строящееся и готовое жильё добавляется процент рыночного удорожания. В Дубае за 2022 год элитная недвижимость подорожала на 70%, а средняя стоимость квадратного метра жилья увеличилась на 23%.
При этом риски при покупке недвижимости “off-plan” сводятся лишь к возможности задержки со сдачей жилья в эксплуатацию или с неожиданным падением рынка.
