Дело, которое попало в суд, обстояло следующим образом: между двумя людьми в результате целого ряда сделок установились отношения денежного долга. Долговые обязательства были на весьма приличную сумму. Как они сложились — интересно, но сейчас не так важно. Сейчас интереснее другое.
У должника было недвижимое имущество. А денег, судя по всему, не было. Или были деньги, но он не хотел расставаться с ними. Но как бы ни случилось, а кредитор и должник подписали между собою соглашение об отступном. Соглашение это состояло в том, что вместо того, чтобы должник исполнял свои обязательства путём передачи соответствующей денежной суммы, он передавал кредитору часть того недвижимого имущества, которое принадлежало ему самому.
Через некоторое время, однако, бывший должник спохватился и решил, что имущество можно не передавать, поскольку у него появились деньги, а соглашение об отступном не подвергнуто государственной регистрации. Поэтому регистрировать переход права он не пошёл, а занял то самое имущество, которое значилось в соглашении об отступном. Собственно вот в таком виде дело и попало в суд.
В аргументах сторон, высказанных в судебном заседании, не было, в сущности, ничего интересного или нового, а фактические данные стороны признали, потому и доказыванию они не подлежали вовсе. Истец просил выселить ответчика из имущества и обязать передать это имущество ему, истцу, признав его, истца право собственности на эту недвижимость. Он исходил из того, что имущество уже было передано. Ответчик настаивал на том, что соглашение об отступном не заключено, поскольку оно не прошло государственную регистрацию. Ещё ответчик утверждал, что спорное недвижимое имущество стоит намного больше, чем то обязательство в прекращение которого оно предполагалось быть переданным в качестве отступного.
Суд рассуждал следующим образом.
Согласно ст. 409 ГК РФ соглашение об отступном является совершенно диспозитивной сделкой. Норма указанной статьи оставляет на усмотрение сторон этой сделки и только и исключительно на их усмотрение соотношение между прекращающимся обязательством и тем имуществом и деньгами, которые передаются взамен объекта по первоначальному обязательству. Заключение самого соглашения об отступном в соответствии с той же самой статьёй остаётся на усмотрение исключительно сторон обязательства и не регулируются более ничем. Поэтому соотношение цен или оценок прекращаемого обязательства и передаваемого недвижимого имущества никакого значения для оценки самого по себе соглашения об отступном вообще не имеет. Следовательно, рассуждал суд, не имеет это соотношение и значения для разрешения дела по существу. Поэтому все доказательства оценок недвижимого имущества суд вообще исключил из материалов по делу как неотносимые к спору.
Таким образом, аргумент о несоотносимости цен отступного и первоначального обязательства был отклонён.
Однако, как мы видим, ответчик настаивал, что соглашение об отступном подлежало государственной регистрации, поскольку оно изменяло права на недвижимое имущество. Действительно, в спорном имуществе были объекты, использование которых было связано с землёй, а кроме всего прочего, там был даже земельный участок.
Было ясно, что если соглашение об отступном, не смотря на возражение ответчика о необходимости государственной регистрации, будет признано заключённым, то при отклонённом доводе, касающемся оценок, иск необходимо удовлетворять.
Заметим, что соглашение об отступном является именно материальной сделкой, подпадающей под определение, содержащееся в ст. 153 ГК РФ. Да, объектами правоотношений, которые возникают из соглашения об отступном, в данном случае являются объекты недвижимого имущества. Да, соглашение об отступном сделка и сделка многосторонняя, то есть ни что иное как договор. Однако, ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключённым с момента государственной регистрации только в том случае, когда он вообще подлежит государственной регистрации и когда иное не предусмотрено законом. А подлежит договор государственной регистрации только тогда, когда на это имеется прямое указание в законодательстве. Но в законодательстве Российской Федерации нигде не предусмотрена государственная регистрация соглашений об отступном. Поэтому, рассуждая обратным счётом, получаем, что этот договор считается заключённым по общему правилу, то есть с момента придания ему соответствующей законодательству формы и сформирования соответствующего содержания. А и форма и содержание соглашения об отступном никаких пороков не имели.
Поэтому суд пришёл к выводу, что соглашение об отступном было заключено, и, мало того — исполнено, а владение ответчиком спорным имуществом и недопуск к нему истца — неправомерны.
Отметим, что ответчик во время полемики в заседании говорил, что если идти по логике истца (а теперь уже и суда!), то практически все договоры купли-продажи недвижимого имущества, которые подлежат-таки государственной регистрации, вполне можно заменять соглашениями об отступном с тем же результатом, но без регистрации самих этих соглашений. Но этот аргумент суд в решении, конечно, оценивать не стал.
Хотя, признаться, с ним очень трудно не согласиться.