Всем доброго времени суток!
Недавно мне задали вопрос, связанный с переселенцами из ветхого жилья граждан, касаемо доплаты за разницу от стоимости предоставляемого взамен жилья, а именно: Платить или Не платить?
Понятное дело захотелось понять, а надо ли реально платить эту разницу или нет?!
Давайте посмотрим, что я нашла относительно данной темы в обзорах правоприменительной практики…….
И так, согласно статьи 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Статьей 1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее по тексту – «Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ») определено, что в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
Подпунктом 3 части 1 статьи 2 «Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ» установлено, что переселение граждан из аварийного жилищного фонда – принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86. Частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из анализа "Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) (раздел II) определено, что в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 части 1 статьи 2, статьи 16 «Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Из анализа статьи 32 Жилищного кодекса РФ следует, что гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, предоставляется право выбора получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения или по соглашению с собственником ему предоставляется другое жилое помещение.
При таких обстоятельствах, основополагаясь на выше изложенное, можно сделать вывод, что Федеральным законодательством не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.
Однако на практике, бывает так, что некая программа по переселению граждан из ветхого жилья предусматривает положения о возможности взыскания (требования) с граждан переселяемых с ветхого жилья разницы за предоставляемое жилье.
Вот тут как раз и возникает вопрос, а правомерно ли данное требование или нет, так как по сути источниками финансирования программ переселения являются в первую очередь средства федерального или местного бюджета либо соответствующего фонда, в программу которого уже заложена статья расхода.
Что нам об этом скажет правоприменительная практика?
Из анализа Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2019 N 303-КГ18-25175 по делу N А73-8194/2018 года следует, что в установленном законом порядке органы власти наделены полномочиями по сносу многоквартирных домов с предоставлением определенных гарантий лицам, имеющим права на жилые помещения. Принятие мер по отселению граждан либо изъятие жилых помещений у собственников с предоставлением денежного возмещения или иного жилья является обязанностью органа местного самоуправления, неисполнение которой влечет применение соответствующих мер реагирования.
В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" сказано, что признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом публичной власти к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае неисполнения собственниками в предоставленный им срок данного требования уполномоченным органом принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Данная позиция законодателя обусловлена недопустимостью нахождения на территории муниципального образования жилых домов, не позволяющих обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.
Рассматривая вопрос выкупа жилого помещения, следует отметить, что к порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае подлежат применению нормы об обеспечении жилищных прав граждан при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, кроме положения о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения.
Жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Размер возмещения и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Вместе с тем именно вопросы справедливой компенсации за жилое помещение, подлежащее сносу, и достижение баланса частных и публичных интересов рассматриваются судами, которые, разрешая споры о защите жилищных прав, формируют соответствующую правоприменительную практику.
К примеру, в Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 1-КГ17-6 оговорено, что несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной статьей 32 Жилищного кодекса РФ, не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать в связи с изъятием выплаты возмещения. Органом местного самоуправления нарушена процедура изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, в связи со сносом жилого дома возможность соблюдения такой процедуры утрачена. На момент рассмотрения спора принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение в результате распоряжений администрации муниципального образования было фактически изъято из ее владения без предоставления равноценного возмещения. Между тем в соответствии со статьей 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Несоблюдение органом местного самоуправления установленной законом процедуры не должно умалять права истца и препятствовать их восстановлению путем требования компенсации.
Из анализа обзора "Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст.2, ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Федеральным законодательством не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2019 N 1-КГ19-10 судебная коллегия указала на обязанность нижестоящих судов исследовать вопрос, содержит ли региональное законодательство положения, предусматривающие возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилья. В случае отсутствия таких положений требования органа публичной власти доплатить за жилое помещение, предоставляемое взамен изымаемого, незаконны.
В Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 14-КГ16-13 Верховный Суд указал следующее разъяснение жилищного законодательства РФ по вопросу переселения граждан из аварийного жилищного фонда: отсутствие в региональном законодательстве предусмотренного объема финансирования на выкуп изымаемых жилых помещений в признанном аварийном многоквартирном жилом доме не может служить основанием для лишения собственника права на получение стоимости изымаемого имущества.
Как видно из выше приведенных правоприменительных практик доплаты за предоставляемые жилые помещения взамен ветхого жилья являются незаконными.
Что нам на это скажет Конституционный суд Российской Федерации?
Вот тут как раз есть наличие спорной позиции.
К примеру: в Определение Конституционного Суда РФ от 17.07.2018 N 1771-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Баракшина Николая Дмитриевича на нарушение его конституционных прав частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд РФ выразил следующую позицию, согласно которой данная норма не нарушает конституционные права заявителя после достижения с администрацией муниципального образования соглашения о его размере, получения соответствующих денежных средств и совершения действий, способствующих регистрации права собственности муниципального образования на спорное помещение.
Отказывая в принятии жалобы Конституционный суд РФ определил следующее: часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, конкретизирующая положения статей 35 (ч.3) и 40 (ч.1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, и не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявителя, который, как было установлено судами, обратился в суд с требованиями об оспаривании размера возмещения за изъятое жилое помещение после достижения с администрацией муниципального образования соглашения о его размере, получения соответствующих денежных средств и совершения действий, способствующих регистрации права собственности муниципального образования на спорное помещение.
При таких обстоятельствах, основополагаясь на выше приведенное заключение Конституционного суда следует вывод, что если вы добровольно подписываете с муниципальным образованием соответствующее соглашение, то и рассчитывать не стоит на то, что суд признает данные действия незаконными.
Однако, есть и другая практика Конституционного суда РФ.
К примеру: В Определение Конституционного Суда РФ от 19.12.2017 N 2969-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Пальцевой Натальи Николаевны на нарушение ее конституционных прав положением части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд РФ указал, что данная норма конкретизирует положения статей 35 (ч.3) и 40 (ч.1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, и не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявительницы. Более того, суд предоставил правовую оценку тому обстоятельству, что заявительница приобрела квартиру в многоквартирном доме после признания его аварийным и подлежащим сносу и отказалась от другого жилого помещения, предложенного ей администрацией муниципального образования.
Таким образом, Конституционный Суд РФ обратил внимание правоприменителя на то обстоятельство, что обязательства публично-правовых образований обеспечить жилищные права собственников жилых помещений в связи с признанием дома аварийным и его сносом не могут быть использованы заинтересованными лицами в целях их обогащения. Данный правовой подход закреплен в части 8.2. статьи 32 Жилищного кодекса РФ. Так, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения жилищного законодательства о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого помещения и дополнительных мер поддержки по обеспечению жилыми помещениями не применяются.
Кстати, очень интересная практика сложилась по спорам о предоставлении помещений в связи со сносом дома.
Из анализа правоприменительной практики по рассмотрению подобных споров следует, что при рассмотрении споров о предоставлении жилого помещения в связи со сносом дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, суды придерживаются единообразного подхода, согласно которому предоставление гражданам в связи с признанием жилых помещений непригодными для проживания, дома - подлежащим сносу другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними условиями, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.
К примеру, в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" оговорено, что при выселении граждан из жилых помещений в связи со сносом дома другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий.
Однако, из анализа статьи 89 Жилищного кодекса РФ следует вывод, что критерий равнозначности не исключает возможности предоставления гражданам в порядке переселения жилого помещения большей площади взамен ранее занимаемого жилого помещения при отсутствии в муниципальном жилищном фонде на момент предоставления жилого помещения, равного по площади ранее занимаемому жилому помещению. Данная позиция была изложена в правоприменительной практике, а именно в "Апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 15 августа 2018 г. N 59-АПГ18-6".
Аналогичная позиция имеет место быть в "Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 8-КГПР13-18", из анализа мотивировочной части которого следует, что жилищные условия граждан, переселяемых из жилых домов, подлежащих сносу, не могут быть ухудшены, потребительские свойства помещения определяются, в том числе, количеством комнат. Предоставление гражданам в порядке статьи 89 Жилищного кодекса РФ равнозначного по общей площади жилого помещения не предполагает предоставление квартиры меньше ранее занимаемой по количеству комнат.
В разделе III "Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года" оговорено, что поскольку предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома носит компенсационный характер, то площадь жилого помещения, находящегося в собственности нанимателя или члена его семьи, не подлежит учету при определении площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением из аварийного жилья.
При таких обстоятельствах, основополагаясь на выше приведенную правоприменительную практику, можно сделать общий вывод, что граждане, чьи дома попали под снос могут рассчитывать на равнозначную площадь при предоставлении взамен утраченного жилья, так как суды в основном при рассмотрении подобных споров руководствуются конституционными нормами о недопустимости лишения граждан жилища.
Однако, как ранее было отражено в настоящей статье, имеется практика когда суды отказывают в правовой защите интересов собственников жилых помещений или лиц, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, улучшить свои жилищные условия или иным образом обогатиться в результате осуществления органами власти полномочий по обеспечению безопасности жилища граждан (к примеру смотрите выше описанную позицию в Определение Конституционного Суда РФ от 17.07.2018 N 1771-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Баракшина Николая Дмитриевича на нарушение его конституционных прав частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации").
Надеюсь мой краткий обзор будет кому либо полезен и поможет в той или иной ситуации сделать правильный вывод опираясь на выше изложенную информацию.
Всем пока и до скорых встреч !
Ставьте лайки, пишите комментарии, подписывайтесь!
Всем заранее спасибо!