Что же делать риэлторам и компаниям на фоне такого, на мой взгляд, катастрофического снижения спроса на жилые метры, прекращения льготных ипотек и снижения уровня покупательской способности? Правильно, продавать то, что дешевле «на входе», а именно – АПАРТАМЕТЫ!
Как можно понять из многочисленных рекламных буклетов, сайтов и просто слов агентов и менеджеров: апартаменты – это новый формат жизни современных мегаполисов! Звучит и вправду очень классно, давайте посмотрим, что там на самом деле?
В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует, юридически это нежилые помещения. А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
Из чего следует, что застройщик не обязан, и зачастую пользуется этим, соблюдать санитарные нормы и требования, предназначенные для жилых помещений при строительстве апартаментов. Благоустраивать прилегающую территорию, озеленять дворы, а тем более заниматься вопросами социальной инфраструктуры: детские площадки, детские сады, школы и т.п. застройщик не обязан, а значит и не будет.
Не получится и оформить постоянную регистрацию в апартаментах. Можно получить временную, но продлевать ее вечно, конечно не получится. Еще и налоговый вычет на покупку жилья в случае с апартаментами не применим, можно о нем сразу забыть (до 650.000 рублей)
Если в важных вопросах, касательно своего дома, жильцы квартир принимают участие, то владельца апартаментов такой привилегии лишены. А из-за статуса коммерческой недвижимости, стоимость коммунальных услуг для апартаментов на 15%-30% выше, чем для владельцев квартир. А ведь в апартаментах есть и «хитрые» платежи, ведь в них используется режим общей долевой собственности, когда в коммунальные платежи владельцев апартаментов включают содержание: например, коридоров, лифтов, коммерческих помещений 1го этажа или коворкинги, даже если они ими и не пользуются. Капитальный ремонт – полностью за счет владельцев.
При всем этом, налог на имущество для апартаментов в зданиях гостиничного типа в 5 раз чем для жилых помещений, а для апартаментов в административно-деловом комплексе выше в 20 раз. И, конечно, никаких вычетов из стоимости налога в размере 20 кв.м. не будет.
На мой взгляд, владельцы апартаментов на данный момент одни из самых незащищенных на рынке недвижимости: в случае если соседи устроят ночью шумную вечеринку или будут громко ругаться, полиция бессильна, ведь помещение нежилое; или если владелец не смог больше платить ипотеку, то приставы заберут апартаменты, даже если ему негде жить, ведь нежилое помещение нельзя считать «единственным жильем».
Взяв во внимание все вышеперечисленное, можно ли верить риэлторам и застройщикам о том, что это современное решение жилищных вопросов?
А что, если для инвестиций и пассивного дохода? У большинства застройщиков вы столкнетесь с массой «постепенно выдаваемой информации»:
- Наша управляющая компания готова полностью самостоятельно сдавать Ваши апартаменты, НО сначала оплатите ремонт и меблировку по нашему стандарту от наших поставщиков
- Мы гарантируем Вам постоянную прибыль, НО маленькую и после вычета коммунальных услуг и комиссии нашей управляющей компании
- Вы можете сделать ремонт и меблировку самостоятельно, НО тогда сдавать ее наша управляющая компания не будет, будете сами искать клиентов и стоимость коммунальных услуг сразу «взлетят до небес»
- Мы гарантируем что при сдаче за процент, а не «фиксированный доход» через нашу управляющую компанию все заказы на апартаменты распределяются честно и в случайном порядке, НО алгоритм нашей программы мы вам не дадим, наш самый уникальный и секретный
- Только сегодня и только сейчас у нас для Вас есть потрясающее предложение «скидка 15%» если Вы подпишите договор, НО когда Вы его подпишите окажется, что скидка была всего на 5 апартаментов и как раз вот она уже закончилась
Вариаций очень много… И отделы маркетинга, постоянно придумывают новые способы увеличения продаж.
Список компаний застройщиков апартаментов в Санкт-Петербурге, которые у всех на слуху:
- Группа Эталон
- ГК ПСК (Петербургская Строительная Компания)
- Группа ЛСР
- ФСК-Лидер
- ГАЛС
- SetlGroup
- ОРДЖОНИКИДЗЕ 44
- Glorax Development
- Becar Asset Management Group
- Конкорд Менеджмент и Консалтинг
- RBI
- Лидер Групп
- Строительный холдинг Сенатор
- Группа Аквилон
- Еврострой ГК
- PLG
- Becar Asset Management Group
- VALO
- Строительный Трест
- Plaza Lotus Group
- Пионер
- Элемент Девелопмент
- Лахта Парк
- Лахта Плаза
- Монолит
- Formula City
- УК АМ
Вроде бы всех написал, если кого-то забыл – напишите в комментариях и я добавлю в список (!!!)
Итак, если Вы планируете приобрести апартаменты для жизни или инвестиций, то просто задайте все эти вопросы застройщику или риелтору, и посмотрите, насколько быстро, возможно, будет в их глазах «гаснуть» интерес к Вам. Я могу лишь выразить свое мнение, решение о том какие действия предпринять или не предпринимать полностью лежит на Вас.
В конце года вокруг недвижимости всегда происходит ажиотаж, а поэтому закончу словами Зигмунда Фрейда: «Ничто не обходится в жизни так дорого, как болезнь и — глупость».
Не болейте!
