От чего зависит ценообразование на недвижимость? Какая стартовая цена на элитное жилье в Москве сегодня? На эти вопросы ответила Татьяна Волкова, сертифицированный финансовый консультант и инвестор.
Элитное жилье: сохранился ли спрос?
Когда начинаются турбулентные времена, цена прежде всего начинает падать именно в секторе элитного жилья. Это касается усредненных значений, ведь данный сектор можно поделить на несколько сегментов. Есть ультра-элитное жилье — там как раз наблюдаются большие потери. Рынок становится рынком продавцов: предложений намного больше, чем спроса. От этого и «танцует» ценообразование.
А есть средний сегмент: в случае с Москвой это дома в районе 200-400 млн рублей. На них в моменте цена резко не падает. Причина в том, что сейчас очень много людей из регионов приезжают и покупают все объекты с адекватным соотношением цена-качество. Там, где ценник изначально был сильно завышен или присутствует экстравагантный интерьер, заинтересованных покупателей было немного. Говоря об элитном жилье, нужно понимать, что здесь тоже достаточно много нюансов и условий.
Премиальная недвижимость Москвы: сколько стоит сегодня?
Что касается элитного жилья в Москве, это, безусловно, Рублевка и Ново-Рижское шоссе. Но если взять статистику из агрегаторов недвижимости, к этому сегменту также относится Киевское и Калужское шоссе. Разница в ценовом диапазоне между ними незначительная — 1-2%. Если говорить о стартовой цене на элитное жилье в Москве, стоимость здесь стартует от 150 млн за объект. Понятие «элитность» достаточно субъективно. Для некоторых покупателей ценник в 50 млн за квартиру говорит об ее премиальности, хотя для Москвы это вполне привычная цена.
От чего зависит ценообразование в недвижимости?
Цена на недвижимость зависит от локации. Тот же самый дом на Рублевском шоссе с аналогичным интерьером, материалами отделки и наполнением, но в элитном поселке на Киевском шоссе, будут отличаться как минимум на 100-200 млн рублей. Все зависит от стоимости земли и направления. Так, если стоимость сотки земли на Рублевке может доходить до 3 млн рублей, то на Калужском направлении она будет стоить миллион рублей.
Недвижимость дорожает или дешевеет в зависимости от соотношения спроса и предложения. Как только тот или иной объект начинает активно покупаться, продавцы поднимают цены. Причем стоимость может расти как на дрожжах просто за счет спроса. А он может возникнуть по разным причинам. Например, если появляются программы субсидирования или маркетинговые акции. Его также может спровоцировать страх. Так произошло в марте 2022 года, когда люди массово выводили деньги с депозитов и несли их в твердый актив — недвижимость.
Активнее всего покупали объекты на вторичном рынке: одно- и двухкомнатные квартиры. Поэтому и ценник здесь поднялся значительно, чуть ли не в два раза.
Что будет с ценами на элитное жилье в ближайшем будущем?
Если говорить о том, сильно ли подорожало элитное жилье по сравнению с прошлым годом, да, сильно. И даже тот откат, который произошел сейчас, оказался меньше, чем весенний рост. Что касается прогнозов, здесь все зависит от покупателей: если их будет много, то и цены начнут повышаться. Однако элитное жилье всегда будет востребовано у своей аудитории.
Сейчас в Россию идет невероятный приток капитала, как бы странно это ни звучало. До событий февраля 2022 года люди зарабатывали деньги в нашей стране, а тратили их за рубежом. В силу того, что сейчас жилье за границей конфискуют, деньгам уходить некуда. Для диверсификации инвестиционного портфеля активно приобретаются твердые активы — дома, квартиры, коммерческая недвижимость. Что касается элитного жилья, есть люди, которые возвращаются в страну и те, кто перебираются в столицу из регионов. Интерес для них представляет премиальное жилье среднего ценового сегмента.
Ситуация на рынке недвижимости в следующем году напрямую зависит от геополитики. Но при оптимальном соотношении «цена-качество» элитная недвижимость как и прежде будет пользоваться спросом.
Ранее в рамках проекта Гид по новой реальности Men Today вместе с экспертом разобрался, что обязательно нужно учитывать перед покупкой квартиры, и какой вид ипотеки — самый опасный.
Над материалом работали Алена Романченко и Елизавета Сидоренко.