По сценарию фильма Звягинцева "Левиафан" главный герой лишается своего дома, получив лишь небольшую денежную компенсацию.
Конечно, детали сценария сильно утрированы, но забавное совпадение в том, что город в фильме тоже прибрежный.
Советую пересмотреть отрывок (на 20-й минуте), когда судья оглашает окончательное решение по жалобе героя на сумму выкупа дома и земли - совпадение образа судьи с реальностью 100%.
Я уже вскользь упоминал о дополнительном риске для "жилых помещений" в случае выкупа государством земли под КРТ (комплексное развитие территории)👇,
Хочу подробно разобрать правовую конструкцию, которая сложится, если многоквартирный дом, являющийся по документам ИЖС, попадёт под КРТ (комплексное развитие территории). Со ссылками на законы, при этом на человеческом языке постараюсь донести, почему так называемые ЖП-шки должны стоить минимум в 2 раза дешевле полностью законных аналогов.
Многие обрадовались последнему обзору судебной практики Верховного суда о применении ст. 222 ГК РФ (о самовольных постройках).
Но речь в этом обзоре шла лишь о случаях, когда решается вопрос сносить или не сносить то или иное строение, имеющего признаки "самовольного".
Теперь рассмотрим ситуацию, когда дом давно стоит и заселён, и снос ему не грозит.
В конце 2020 года был подписан закон, который внёс в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ понятие КРТ (комплексного развития территорий).
Изъятие имущества по КРТ проходит в несколько этапов:
- заключение договора о КРТ,
- утверждение проекта планировки территории,
- решение об изъятии, подготовка и направление правообладателю соглашения об изъятии,
- иск об изъятии, судебное решение об изъятии с определением размера возмещения (в случае не согласия с размером), вступление в силу судебного решения,
- исполнение решения, передача недвижимости, снос недвижимости, переход или прекращение прав в ЕГРН
Жилищным кодексом РФ (Статья 32.1. Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки) регулируется порядок сохранения прав собственников, у которых будет изыматься имущество.
В этой статье много букв...
Но если кратко, то, если речь идёт о многоквартирных домах (имеющих такой юридический статус), собственник может потребовать предоставить другую такую же квартиру в том же районе вместо денежной компенсации.
Если мы говорим об общей долевой собственности (чем ЖП и является), то что же тогда предоставят всем собственникам??? Такую же ЖП в другом месте? Нет, государство такими домами, где произведён раздел на помещения, не владеет и строить такие ЖП не будет. Это полнейший сюрреализм!!! Значит, остаётся только денежная компенсация.
Если вы посмотрите открытые данные Росреестра в Публичной кадастровой карте и сравните стоимости многоквартирного дома на 80 квартир и кадастровую стоимость на жилой дом с 80-ю как бы "квартирами" (долями в доме), то увидите разницу по официальным данным более, чем в 10 раз.
Теперь посчитаем, какую компенсацию получит один из собственников "квартиры" (доли в доме). Средняя кадастровая стоимость дома ИЖС в Сочи около 30 млн. вместе с землёй (пусть стандартно 3-4 этажа на 100 "квартир"). 30 000 000рублей/100 = 300 т.р. - вот такую сумму вы получите за свою ЖП-шку...🤷♂️
А покупали большинство за несколько миллионов, и по договору указывали гораздо меньше, тем самым лишая себя последнего доказательства своих расходов на покупку.
Согласно ч. 2 ст. 65 Градостроительного Кодекса РФ, в границы КРТ могут быть включены не только аварийные и подлежащие сносу/реконструкции, а также в том числе: "без централизованных систем инженерно-технического обеспечения".
Сразу вспоминаем, что большинство ЖП-шек в Сочи не подключено к центральным коммуникациям.
Так что практически любое ЖП можно включить в КРТ.
🏡С частным домостроением всё несколько иначе. За свой личный дом вы также можете получить как денежную компенсацию, так и требовать равноценный обмен.
Вот только в Сочи земли очень мало. Не зря же всё побережье объединили в одну административную единицу от Магри до Весёлого😉.
Собственникам частных домов лучше заранее готовить доказательную базу для суда. Собирайте максимально все документы по расходам на строительство дома, опорных стен, бурение скважин и т.д. Это всё нужно включать в сумму компенсации. Суды будут неизбежно...
Конечно, не все ЖП попадут под КРТ и стоять могут ещё долго, но риск несправедливого изъятия очень велик в свете разработки Генерального плана Сочи и расширения Сириуса.
Поэтому, владельцы ЖП должны понимать, что такие риски покупатель будет требовать учесть в цене ДКП. Спрос сейчас направлен исключительно на полностью законные объекты. Это старый фонд, МКД по ФЗ-214 (уже сданные или беспроблемные), частные дома и участки, апартаментные/гостиничные комплексы, построенные на земле с соответствующим назначением (как бы апартаменты на земле ИЖС сюда не подходят).
Я бы больше 1/3 от рыночной цены на ЖП сейчас бы не дал.
Если прикинуть, что в силу инерции государственной машины лет 5 ЖП ещё простоит, то цена в 2млн. хотя бы оправдает стоимость аренды за несколько лет.
Повезло только тем владельцам ЖП, которые через суд получили статус многоквартирного дома, и земля при этом тоже получила ВРИ (вид разрешенного использования) "для эксплуатации многоквартирного дома". И с коммуникациями в таких домах всё хорошо.
#недвижимостьсочи #сносдомовсочи #комплексноеразвитиетерритории #генплансочи #сириус #недвижкинвсочи
