Генеральный директор "ДОМ.РФ" Виталий Мутко дал интервью в программе "Поздняков", выходящей на телеканале "НТВ". В нём он рассказал о будущем рынка жилой недвижимости в России, об ипотеке, аренде, ценах на жильё и даже о лифтах в высотных МКД. И ещё немного больше.
Выходит, у нас сегодня будет вот такой подзаголовок статьи: "От бывшего министра спорта про будущее рынка жилой недвижимости в России".
Немного истории
Виталий Мутко в нашей стране известный чиновник. Многие годы он возглавлял Министерство спорта РФ. Но впоследствии ушёл на не менее ответственный участок - компанию с государственным участием, которая призвана была развивать жилищный рынок России. И среди прочего развивать ипотеку и повышать доступность жилья.
С последним правда, вышла определённая загвоздка. Все последние годы доступность жилых квадратных метров в стране как раз падала. И, скажем прямо, довольно быстрыми темпами. Некоторые могли бы сказать, что даже катастрофическими. Это было следствием раздувания ипотечного пузыря цен на рынке новостроек в России.
Раздуваться он стал от действий государства с двух сторон:
Первое - это было не совсем продуманное и осмысленное вливание субсидий и оказания иной господдержки только застройщикам.
И второе - отсутствие какого-либо контроля за ценовой политикой застройщиков и в целом эффективного общего управления ситуацией на рынке жилья. Направленного, в идеале, в том числе на предотвращение ценовых сговоров девелоперов. И если уж не на повышение, то, как минимум, на сохранение доступности жилой недвижимости.
Но, что было, то прошло, твердит нам время. Как пелось в одной песне.
Теперь надо исходить из того, что уже имеем. Что уже выросло.
Вот и интересна оценка всего происходящего от не последнего на рынке человека, да к тому же и госчиновника.
* Все цитаты далее даны по информации, предоставленной на сайте телеканала "НТВ" ntv.ru, или взяты непосредственно из видео интервью.
Ситуация сегодня. Причины и следствия
Про прошедшие с начала локдaунов последние два года (2020-2021) и выросшие за это время цены:
"... они выросли где-то в реальном выражении на 65-67 %, а ... за минусом инфляции где-то на 34-35 %... И доступность, естественно, понизилась."
Как интересно. Когда надо, и кому надо, у нас и в 2022 году цены не падают, а растут. Когда надо, и для кого надо, годовая инфляция у нас 4-8 %. Но вот когда это выгоднее, то цены больше не растут, а инфляция за 2 года аж за 30 %. Т.е. минимум по 15-16 % в год.
А глава Центробанка Эльвира Набиуллина у нас об этом знает или нет? Вроде бы как она за этот показатель отвечает... У нас вроде как только в 2022 году после февраля инфляция подскочила за 10 %.
Ну да ладно, хорошо хоть основное признаём - доступность жилья за последние три года существенно упала.
Ценник во многих регионах вырос даже чуть больше, чем на 100 %. 67 % - это только средняя по больнице температура...
Почему же так произошло? У господина Мутко есть ответ:
"Последние два года мы нарушили баланс спроса и предложения. ... Конечно, мы подразогнали спрос, поддержав его. И рынок отреагировал в том числе и ростом цен."
А зачем надо было его нарушать, баланс этот? Нет ответа у главы "ДОМ.РФ"...
Далее Мутко сказал, что стройка имеет инерционный характер, чтобы подстроиться под спрос, нужны два-три года. Надо "вывести новое жильё и сбалансировать его".
Жаль, ничего не было сказано о том, что в перерисовывании ценников в большую сторону никакой такой-сякой инерции нет. Вот вообще. Что и случилось - безынерционное, немедленное и непрекращающееся переписывание оных. С чем нас всех, и особенно застройщиков, можно уже и поздравить.
Правда, покупатели от этого только потеряли. Но как всегда, кое-кто приобрёл. Кто бы это мог быть? Вы не знаете? Мутко на этот счёт ответ не дал.
Далее в интервью не было ничего особо нового: за 2021 год в МКД выведено 43 млн. кв. метров нового жилья, на сегодня в 2022 году 35 млн. кв. метров, то есть к концу года будет приблизительно столько же. А нераспроданных новостроек - старые уже данные, кстати, - 40 млн. кв. метров. На самом деле сегодня уже больше. Но это уже не принципиально. "Навес" зависшего предложения уже составляет порядка годового объёма строительства.
Т.е. уже девелоперам-застройщикам можно и не работать. Отдохнуть этак с годик. Жилья-то - полно. Ничего не случится страшного.
Страшно для рынка другое - массового покупателя уже нет.
Но уважаемый глава "ДОМ.РФ" не стал об этом особо распространяться. Он увидел в этом нарастании непроданного объёма совсем другое:
"Таким образом спрос сегодня удовлетворён - возросший спрос, может быть, спрос будущих периодов. И цены начали останавливаться. И даже в реальном выражении где-то они начали снижаться в каких-то проектах, если исключить инфляцию".
А если не исключить инфляцию, то они будут по цифрам расти? И тут с инфляцией беда, она уже под 30 % что ли? Но и это опустим, потому что есть кое-что поважнее.
Очень интересное у главы серьёзной структуры, работающей на рыке, представление собственно об этом рынке. Своё видение, так сказать.
В его понимании выходит, что если вы пришли на рынок за помидорами ("квартирами"), и там этих помидоров полно в свободном доступе, дефицита нет ("понастроили всякие тут"), то, если вы не купили эти помидоры на рынке из-за дико задранных не смотря на отсутствие дефицита цен (у вас просто тупо не хватает на них денег), то это вот и есть - удовлетворение спроса!
У вас был спрос на помидорки. Вы их не смогли купить. Но ваш спрос, тем не менее - удовлетворён! Никакой магии или мошенничества - только ловкость рук слов!
Помидоры то на рынке есть? Есть! Аж мама не горюй, сколько есть. И вон и ещё подрастают. Ну и всё - спрос удовлетворён! Не отложен на время в тот самый собственно отложенный спрос. Не отпал вообще за временной необходимости более важных вещей в жизни из-за новых обстоятельств (вспоминаем 21 сентября, например). Он просто самоудовлетворился.
Вот это поворот!
Как считает Виталий Мутко, в 2023 году снижения доступности жилья не будет. То есть, инфляция выросла, расходы на всё выросли, доходы у части населения поднимутся менее инфляции, у большей части вообще не поднимутся или даже упадут, но при этом -
доступность жилья не снизится!
Отлично, кстати. Это может быть правдой только в одном случае: цены на жильё упадут.
Вот если цены будут в таких текущих обстоятельствах снижены, вот тогда, исключительно тогда доступность жилья в России не упадёт. А может быть даже и хоть чуть, но повысится. Всё зависит от уровня падения цен.
Делайте ваши ставки, дамы и господа!
Ну а я пока продолжу.
Будущее ипотеки
Затронут был вопрос и об ипотеке.
"Я думаю, что ипотека не выдохнется никогда."
Класс. Жаль, ничего не сказано про условия, когда это будет возможно. Лишь были цифры и примеры других стран. Где, я просто напомню, а вдруг кто не в курсе, совсем другие условия жизни, другая обстановка и ситуация, другие традиции в приобретении жилья, другие ставки ипотечного кредитования, другие уровни доходов населения.
Другое - всё! Всё другое!
Но это, видимо, не важно. Снова была озвучены примеры "других стран" в сопоставлении с нашей:
"На конец года будет 14 трлн. (рублей) ипотечных кредитов, это практически 10 % ВВП. Если взять развитые страны, серьёзные, большие страны, у них это до 60 % доходит. Т.е. потенциал у нас ещё есть. ... у нас есть ещё потенциал до 15 % роста."
Ну, надо заменить, что 60 % это крайние случаи особо одарённых так сказать в этом направлении стран. Средний уровень скорее 20-30 %. По данным тех же международных экспертов. Но мы же вроде бы как "метим" на меньшую цифру, всего-то 15 %.
Но нарастить эти 5 % прироста плюсом сегодня - это половина от имеющегося, т.е. это ещё 7 трлн. рублей. Кто вложит их в ипотеку из тех, КТО ЕЩЁ НЕ ВЛОЖИЛ? С учётом того, что потенциал по снижению ставок фактически полностью исчерпан околонулевыми и аналогичными по сути или форме ипотеками? И деньги кончились, и всё, но вы там держитесь?
Где ещё найдутся новые заёмщики или готовые ждать по 2-3 года с неизвестными шансами на получение жилья, или платить ежемесячный платёж уже фактически на уровне 70-75 тысяч рублей и более?
На фоне того, что другие инструменты, предлагаемые сегодня, такие, как лизинг, о чём я уже подробно писал вот здесь и всё разобрал, что пока он совершенно не выглядит вообще жизнеспособным в текущих реалиях?
Реальный ответ снова может быть только один - подобное возможно только при снижении цен на жильё. В первую очередь - на новостройки.
Аренда
Со слов Мутко, до 95 % жилья в россии находится в частной собственности. Тогда как в развитых странах, в частности, США и Великобритании, 30-40 % жилья - арендное.
Есть перспективные планы развития. Есть задание от президента создать 10 тысяч арендных лотов на Дальнем востоке. Я уже как-то писал, запустили новые "доходные" дома в Екатеринбурге, а также в Москве для ВШЭ и Сколтеха.
Но я не услышал чего-то принципиально нового. И объёмы - это максимум тысячи лотов. Что капля на рынке аренды всей страны. Похоже, денег на развитие этого направления у государства пока нет. Возможно, сейчас идут поиски желающих вложится в это коммерческих структур.
Так что на этом "фронте" пока без особых существенных новостей.
Лифты
Ну и закончилось интервью рассказом про ситуацию с лифтами в России сегодня и в ближайшем будущем. Я как-то писал, что с этим у нас было непростое положение дел. Но тем временем фактически заново запустили Щербинский лифтостроительный завод в Подмосковье. Взяв его как раз на баланс "ДОМ.РФ" и добавив туда инвестиций на развитие.
Заключены договора на поставку с китайцами, белорусами, турками. Карачаровский завод выводится из банкротства (успешные мега-собственники и особо одарённые эффективные управляющие и менеджеры плюс правильная политика по отношению к своим производителям туда его видимо и привели, вангую, но нечего старое вспоминать, теперь-то всё по-другому будет, но это не точно).
"95 % жилого фонда, что сегодня существует, обеспечен нашими лифтами. ... До 14 этажей все дома обеспечены этими лифтами..."
Кроме того, активы OTIS выкуплены "отечественными бизнесменами".
Вроде бы всё налаживается... Ага.
Только что делать тем, кто живёт в домах выше 14-ти этажей?
Нет ответа.
Возможно, после 14-го всё сами, сами? Ножками? Не знаю.
Но у нас всё в целом-то - хорошо! Налаживается!
Резюме
Я не понимаю, что же всё-таки порой у нас не так с большими господами на верхах. Возможно, сказывается то, что удалённость вершин от уровня земли позволяет видеть картину в целом. Но при этом неизбежно размывает мелочи и нюансы. И надо бы иметь хорошую оптику...
Но в этот раз "размытие" очевидно и в ключевых вещах понимания рынка и его самых основополагающих, базисных основ. Но даже и это не самое главное. Хотя казалось бы, уже и такое особо "доставляет".
Вот то главное, что на мой взгляд интересно:
вольно или невольно господин Мутко в своём интервью однозначно даёт такие прогнозы, которые говорят об обязательном дальнейшем снижении цен на новостройки. Как вы уже сами могли видеть. По другому всё заявленное недостижимо. Возможно, это некий сигнал всему рынку.
Потому что если вдруг так и вырастет, что будет недостижим и рост ипотеки, и хотя бы сохранение доступности жилья, то это не есть хорошо, очевидно, для многих из власти. Про население там, возможно, уже и не думают. Не до него. И за это по головке не погладят чуть более, чем никого.
Остальные выводы делайте сами.
P.S. Все фото В. Мутко в статье взяты из открытых источников в интернете.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Хотелось бы набрать 3000 подписчиков к окончанию новогодних праздников! Стараюсь для вас каждый день. Оцените мой труд просто подпиской! Спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. Ежедневные новые посты и статьи. Заходите в любое время на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее благодарю!
Возможно, вам могут быть интересны другие публикации канала:
