Доброго дня коллеги! У меня на почте произошла очень интересная переписка с одним из читателей. Целостность суждения и очень здравие мысли, которые высказал мой коллега, показались мне настолько актуальными и нужными, что я решил (с разрешения) выложить его текст с минимальными правками и некоторыми комментариями на всеобщее обсуждение.
Его мысли показались мне не только нужными, но и систематизированными, что дает им еще большую ценность. Еще необходимо учесть, что все эти выводы мой товарищ сделать на основании своего непростого опыта.
Приступаем к рассмотрению и осмысливанию текста.
Строительство ИЖС: пути оптимизации.
Изложенное далее основывается:
- На личном опыте заказчика/автора (готовый строительством объект ИЖС);
- Предположениях автора о том, как возможно оптимизировать затраты и управлять стоимостью/качеством строительства (исходя из полученного в ходе реализации проекта личного опыта).
То есть выводы, и предположения в этой заметке не являются в чистом виде:
- - теорией (так как объект построен),
- - либо абсолютным практическим руководством (т.к. работу над ошибками автор не проводил в полном объеме – для этого пришлось бы построить новый объект… и не один).
Внимание: я не являюсь участником рынка ИЖС, ничего не продаю, не строю и не проектирую. Не раздаю контакты “надежных исполнителей”. Я просто делюсь наблюдениями и выводами и ни разу не несу ответственность за сказанное.
«А вот тут я не совсем согласен: за каждое сказанное слово приходится отвечать перед читателями. Они нам верят, и мы не имеем права их ввести в заблуждение. А если такое и случится, наши коллеги в комментариях нас поправят».
Краткая характеристика объекта строительства:
- площадь: 140 квадратных метра, 2 этажа;
- фундамент: лента ж/б;
- несущая/ограждающая конструкция: кирпич;
- перекрытия: ж/б (монолитное - на первом этаже, сборное - на втором);
- кровля: вальмовая/четырехскатная по деревянным стропилам, гибкая черепица (битумная основа); чердак холодный;
- присоединение: 15кВт;
- отопление: газовый котел (магистральный газ), радиаторы; резерв – электрокотел.
Подрядчик – юридическое лицо (общество С ВЕСЬМА ограниченной ответственностью), выполнившее ранее несколько проектов ИЖС и имеющее рекомендации (то есть, заказчик нашел подрядчика не “в интернете” и не на вокзале).
Для понимания изложенного далее: бюджет строительства менее 10 миллионов (2018), адрес: МО. То есть рассказ, про заурядный объект на своем месте, не вилла на Лазурном берегу.
Цели частного застройщика при строительстве, в порядке приоритета (то есть для меня и для многих):
- - качество,
- - стоимость,
- - сроки.
Примечание.
Я постараюсь не сводить статью к хрестоматийным тезисам, типа: для строительства обязателен хорошо проработанный проект, качественные оборудование и материалы, квалифицированные рабочие и инженерный персонал подрядчика, причем все это “за недорого” и быстро (то есть не собираюсь впаривать известный лозунг «хорошо быть здоровым и богатым, нежели нищим и убогим»).
За правило – прошу считать диаграмму (рис.1) о стоимости, качестве и сроках (ниже); исключения из этого правила – бывают, но эти исключения точно останутся за рамками этой статьи (быстрее всего такие “исключения” можно найти в разделе “фантастика” или в профильных лечебных заведениях по работе с душевными недугами; в остальных случаях такие исключения – это «каша из топора»).
«Эту диаграмму и ее разбор я уже приводил в своей статье. Выводы там немного отличаются. Но из песни слов не выкинешь». Статья называется: Построить дом быстро, качественно и недорого. Возможно ли это?»
«Наш коллега не только строитель, в силу обстоятельств, но и немного философ (а может и много, я не знаю)».
Предпосылки /информация к размышлению.
Практический опыт в процессе строительства несколько раз приводил меня к результату: дорого, долго, некачественно (то есть, прямые потери денег, времени и сил на переделку ранее выполненных работ); что еще более удивительно (но является подтвержденным мной фактом): подрядчик (исполнитель работ) также понес убытки (потерял деньги и время). То есть, странная (на первый взгляд) история: заказчик и подрядчик – оба в минусах. А кто же здесь выиграл? Ответ: никто.
Если кто-нибудь из читающих эту статью в какой-то момент подумает, что “автор идиот и со мной такого никогда не случится, потому, что я все знаю и умею” – пусть отложит это чтение и идёт к себе на стройку с миром. Я не спорю и желаю ему успехов…
1. Проектирование.
О необходимости качественного проектирования сейчас не говорит только тот, кто не имеет отношения к ИЖС (или тот, кто пытается на этом экономить). Но:
Не каждый заказчик получает проект в полном объеме (то есть с действительно необходимыми для строительства разделами),
Некоторые исполнители готовы взять подряд с отсутствующими разделами проекта (или без проекта вовсе), полагаясь на свой опыт в строительстве («не первый год строим, делали объекты и посложнее»).
Иногда (часто) качество проектов оставляет желать лучшего (то есть, желать лучшего дохода заказчику для финансирования изменений в уже построенный по кривому проекту объект, причем стоимость таких изменений иногда на несколько порядков (то есть в сотни тысяч рублей) больше, чем затраты на изготовление качественной проектной документации.
Приведу здесь несколько самых простых примеров (именно простых, то есть стремлюсь к короткой статье, а не к «война и мир» на стройке):
- отсутствие раздела проекта ВК/НВК (внутренний/наружный водопровод и канализация) привело к:
a) невозможности подключить очистное сооружение к уже построенному трубопроводу и привело к переделке ввода фановой трубы в здание; в результате – подрядчик не получил полностью расчет за выполненные работы, а заказчик попал на переделку канализации на этапе готового теплового контура и отделочных работ (для непросвещенных: стоимость такой переделки кратно (в разы) выше, чем устройство закладных под коммуникации на этапе строительства фундамента;
б) необходимости перепланировки санузла на 2 этаже (в связи с неправильной проходкой ж/б перекрытия и устройством вентиляции фанового стояка на кровле), и это после завершения отделки (укладка плитки);
в) отсутствию рециркуляции ГВС/подача от бойлера косвенного нагрева (осталось как есть, так как чистовая отделка была выполнена ранее, а стоимость переделки - неприемлема);
кроме этих (очевидных и простых в описании) недочетов/переделок – список дополняет еще 5 пунктов (в том числе, реконструкция ВЗУ/кессона, дренажного колодца водоотведения и прочих);
- отсутствие проработанного раздела проекта ОВ (отопление, вентиляция) привело к необходимости:
a) переделки закладной под коаксиальный дымоход газового котла;
Подрядчик выполнил проходку в стене с уклоном наружу ограждающей конструкции, и он же позднее закупил конденсационный котел, дымоход которого должен иметь уклон в сторону газовой установки, то есть, внутрь помещения (для конвекционного котла – уклон обратный, конденсат отводится наружу); при этом отсутствовала техническая возможность переноса газового котла от точки крепления по осям, то есть, ни по вертикали, ни по горизонту, и таким образом - возникла необходимость: сохранить проем с внутренней стороны точно в исполненном ранее положении центра/оси, и сместить центр отверстия с наружной стороны стены вверх на несколько миллиметров, изменив таким образом угол наклона канала дымохода (для непосвященных: сделать канал в кирпичной стене – дешево и быстро (выполняется простой коронкой с центрующим сверлом); для того, чтобы перебурить уже существующую проходку в кирпичной стене со смещением на несколько градусов по горизонту – требуется станок с фрезой (вес >40кг), вместе со станиной (крепится на хим анкер к кирпичной стене, анкер стоит дорого (hilti, однако), хим анкер неизвлекаемый – его аккуратный демонтаж еще дороже) и подачей воды под давлением в зону рабочей кромки инструмента; а это означает грязь, повреждение отделки и кратно (в десять раз) большую стоимость работ.
б) переделки приточно-вытяжной вентиляции (уже без подробностей, так как статья начинает превращаться в роман).
в) плюс еще три пункта (оставлю за рамками этой статьи).
В результате часть ВК/НВК, ОВ было “спроектировано” заказчиком самостоятельно, и как следствие – понесены затраты на переделки и доп. работы (с частичным вычетом стоимости из окончательного расчета с подрядчиком, разумеется).
Есть еще пара примеров по разделам проекта:
- ЭОМ (электрооборудование и освещение) переделки/дефекты выполненных работ по этому разделу были минимальными, так, как, до производства работ заказчик самостоятельно устранил недочеты в однолинейной схеме и выдал подрядчику инструкции/схемы по монтажу электроустановки здания; заказчик самостоятельно выполнил технадзор за выполнением скрытых работ по линейной части (в том числе, расключением необслуживаемых распаечных коробок).
- КР (конструктивные решения)
Я имею (обоснованные) причины предполагать, что в отсутствие отчета геологических изысканий в пятне застройки - конструкция фундамента имеет существенную избыточность, то есть, объем бетона (в кубах) и арматуры (в тоннах); это, на первый взгляд, неплохо, так как “дом не сложится”, но это стоит денег. Сколько? – считать по факту уже выполненных работ бессмысленно, но навскидку – не меньше 15% от цены фундамента по смете (может быть и больше). И это точно больше затрат на проектирование.
При этом эти “лишние” деньги (израсходованные заказчиком) не достались подрядчику, так как он не является владельцем РБУ, отгрузившего бетон и/или металлобазы, поставившей арматуру (подрядчик, разумеется, заработал копейку на строительстве доп. объема опалубки и совсем немного на арматуре и бетонных работах (бетононасос тоже арендованный), но это мелочь по сравнению с переплатой за материалы. Итог: заказчик потратил лишнего, подрядчик – почти не заработал с этого.
И это не худший вариант, разумеется. Так как ошибки проектирования, либо строительство фундамента без проекта (а проект фундамента невозможен без геологии и без раздела КР/проекта здания) иногда приводят к тотальной потере объекта (либо к его ускоренной продаже с большим дисконтом какому-нибудь счастливчику), так как цена восстановления/реконструкции часто сопоставима/превышает стоимость самого объекта.
«Обратите внимание, что у заказчика основные проблемы связаны с инженерными сетями и работам по фундаменту».
2. Управление строительством
Вопросы/факты для размышления:
a/ стоимость работ часто высока, не правда ли? Если считаешь иначе – ты молодец, проходи мимо.
б/ качество работ не всегда (редко) соответствует стоимости? Если иначе – ты молодец, то есть у тебя лучшие подрядчики.
в/ мало строителей путешествует по объектам на новых кадиллаках? Если твои подрядчики прибывают на новом линкольне/мерседесе/порше – твой объект где-то на Рублево-Успенском… и ты точно не читаешь эту ерунду.
Если ответ на вопросы a,б,в утвердительный, то в чем проблема?
- куда делись бабки заказчика?
и
- почему так дорого, но так плохо?
Подсказка заказчику: чтобы ответить на эти вопросы – надо посмотреть на процесс строительства глазами подрядчика. Этот подрядчик, разумеется, должен быть чуть сообразительнее лося на водопое, в которого долбят из берданки, а он никак не может понять почему «я все пью-пью, а мне все хуже и хуже».
Правильный ответ на эти вопросы – даст заказчику понимание: что сделать для снижения стоимости работ и повышения их качества. Это отнюдь не утопия. И точно не гарантия. Это набор решений заказчика, проектировщика, подрядчика СМР (включая производителя работ, технадзор), направленных на достижение такого результата. Если интересно - я готов конкретизировать.
Текст практически весь приведен полностью без моего вмешательства и изменения стилистики автора.
А сегодня пришло письмо вдогонку: «если Вашей аудитории будет интересно - я закончу: как обеспечить управление стоимостью и качеством (то есть, как я организовал бы стройку сегодня).
А на сегодня все! Пишите, спрашивайте – обязательно отвечу.
Пожалуйста, подпишитесь на мой канал и поставьте лайки. Вам это не сложно, а я пойму насколько мой труд Вам важен.
Удачи в строительстве и ремонте!