За оставшийся до начала следующего года срок. Ведь им необходимо что-то придумать для дальнейшего поддержания своего курса на глобальное "не-снижение цен".
Это вынужденная для девелоперов ситуация на фоне ожидаемой отмены действия общей льготной ипотеки в части регионов с изменением её условий и введения ограничений по околонулевой и траншевой ипотекам, о чём я писал вот тут и вот тут.
Последние упомянутые ипотеки, кстати, все последние месяцы приносили застройщикам основную массу и клиентов, и доходов. Потому что позволяли поднимать цены на квартиры вплоть до 30 % к существующим до этого.
Вот мой вывод ещё от 28 ноября 2022 года по общей льготной ипотеке:
Что позже и подтвердили произошедшие 9 декабря события, о чём можно прочитать в статье под второй синей ссылкой. Окончательный вариант будет известен позже, но, думается, он как раз будет в рамках заявленного мною ранее - более адресный (не во всех регионах, например), меньший по объёмам субсидий, и, возможно, с изменением каких-либо условий - ставки и/или чего-то другого.
Чтобы "переходный период" не стал для застройщиков слишком жёстким и не привел к совсем уж печальным последствиям, застройщикам надо снова придумывать новые варианты выхода из сложившегося положения.
Если уж не падение цен, то - что?
Игра началась! Ставки высоки. Время - пошло. Застройщики в деле, работа "кипит". Давайте поразмышляем вместе, чтобы это могло быть.
Что же может "спасти" застройщиков?
❓ Очередной вариант ипотечного кредитования с очередным вновь придуманным или старым, вынутым из бабушкиного сундука, "вывертом", невыгодным клиентам, но понижающим ипотечные платежи? Который пока ещё не запретил проводить банкам Центробанк России. Вместо траншевых и околонулевых ипотек. Но сложно уже придумать какой-то вариант "лучше", чем уже применяемые.
❓ Другие варианты продажи "в долгую"? Рассрочки, лизинг (который видят как возможную альтернативу льготной ипотеке даже и Минфин РФ, и сам Банк России, о чём подробнее смотрите здесь).
Рассрочки - это крайний шаг, и пока о них разговоров не слышно. Потому что они реально делают финансовое "больно" уже не покупателям, а самим девелоперам. А это застройщики явно для себя не хотят. Тогда уж легче дать реальную значительную скидку.
Лизинг, как я уже подробно разбирал в статье под синей ссылкой выше, требует и существенного участия законодательной власти, и не имеет под собой дополнительную выгоду в самой своей финансовой модели для покупателей. И не несёт в себе чего-то принципиально нового для клиента. И не позволит, скорее всего, снизить ежемесячные платежи, что сегодня является ключевым привлекательным факторов для заёмщиков.
❓ Какие-то программы объединения и слияния крупных девелоперов с мелкими или средними застройщиками? Или очередной переход части девелоперских компаний под "крыло" кредитовавших их ранее банков, как это было, например, с "Донстроем"? Это уже вполне себе "обкатанный" и апробированный шаг. И, думаю, без него, как и без банкротств различных застройщиков, не обойдётся. Если сложное положение продлиться значительное время. Например, весь 2023 год. Да ещё и с "забегом" в год следующий.
❓ Разорение, банкротство и вылет с рынка? Возможно. Для особо "упорных" в отказе идти навстречу вынуждающим подстраиваться под новые реалии обстоятельствам - возможно, "поможет" только такой, так желаемый ими, видимо, отрезвляющий хардкор.
❓ Дальше выпрашивать самые разные варианты государственной поддержки? Всякие субсидии и послабления, например. Да, это однозначно в "ближнем круге" задач застройщиков сегодня и во все ближайшие дни до конца декабря. Я уже не раз писал, какие уже у них есть послабления на сегодняшний день.
Из последнего "нового" в этом направлении - в начале декабря Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил, что уже есть поручения от Правительства расширить список участников, допущенных к выпуску так называемых "инфраструктурных облигаций".
Помощь будет, однозначно. Но я вот уже не уверен, что это спасёт.
❓ Реальное и массовое снижение цен на новостройки? Вставим этот вариант сюда, пусть на всякий случай будет). Хотя бы теоретически это возможно? Да, возможно. Почему нет? Так что и это запишем здесь. Хотя этот вариант застройщики берегут на самый "конец" своих "мучений". Как последний аргумент. Который, возможно, скоро заработает в бОльшую силу. Идут "слухи", что "дно" скидок не только в 30 %, но уже и в 35 % - пробито. Как-нибудь, возможно, напишу об этом подробнее. Пока не ясно, от "честных" ли текущих цен скидки более чем на треть...
Казалось бы, уже всё? Больше ничего? Но нет, фантазия и пытливый ум застройщиков не стоит на месте. Есть и кое-что вообще принципиально новенькое.
Продажа квартиры по частям, например. Как вам?
Продажа квартир по "углам"
Уже довольно давно, в середине сентября этого года, я фактически предсказал вот в этой статье:
такое развитие событий, когда квартиры вследствие своей высокой стоимости будут продаваться уже не целиком, потому что люди их целиком уже просто пока не потянут, в сложном положении дел в стране и у них, а по частям. Потому что продавать-то, то есть собирать деньги, застройщикам как-то надо. Потому они готовы уже продавать лоты фактически по "кусочкам" - по "углам" да по квадратным метрам.
Так до революции жили самые "низы" в городах. Даже не по комнатам, а по углам, за занавесочками. Можете позже и саму статью прочитать, кто пропустил, а пока кусочек оттуда:
Здесь только могу добавить, что уже "светит" это не только столице златоглавой. А и другим городам России.
И это таки случилось. Квартиры теперь хотят продавать по частям. Правда, у нас теперь же XXI век, цифровой век, и всё теперь не так просто и "в лоб". И это не просто продажа "долей" какой-либо квартиры, как ранее.
Толи токены, то ли не токены
Продажа по частям предлагается через, вы не поверите - токены. Что за чудо такое? Понять их суть может быть не так просто навскидку, если вы про них ещё не слышали. Ниже основное из ответов на запрос про них в Яндексе.
Вот самое распространённое определение токена:
Чем токен, или иначе NFT, отличается от любых "коинов", т.е. криптовалют - биткоина и прочих?
То есть это некий цифровой аналог ценных бумаг, выпускаемых кем-то:
Как недавно сообщило издание "Известия", группа компаний "Самолёт", оидн из лидеров среди застройщиков, разрабатывает в настоящее время платформу для продажи своих токенов. Старт проекта планируется уже в 1 квартале 2023 года.
Для чего застройщикам токен?
Для продажи своих лотов жилой и нежилой недвижимости, чтобы покупка части квартиры была доступна "более широкому кругу инвесторов-покупателей". Так как объекты жилой недвижимости сегодня явно очень недёшевы, по мнению представителей компании это позволит активно продавать квадратные метры так сказать не "мелким" или "средним" оптом, поквартирно, или по нескольку квартир, например.
А в некую виртуальную "розницу". Деление конкретной физической квартиры на "кусочки" при этом может быть практически любым. Хоть одну миллионную часть продавай. По закону это не будет продажей запрещённых с недавних пор у нас в стране "микро-долей" в квартире.
Законом продажа недвижимости за токены, и вообще NFT как таковые, как инструмент замены ценных бумаг компании, не запрещены.
При этом необходимо учитывать, что токен полностью привязан к "своему" объекту и его стоимости.
Т.е. если объект очевидно не создан или разрушен - например, квартира не построена, а, значит, какой-то конкретный квадратный метр в этой квартире не создан, т.е. реально не существует, и его цена - ноль, то и токен будет стоить - ноль. Он полностью обесценится.
Никаких гарантий по токену обычно не даётся, и никакое возмещение своих инвестиций инвестор не получит. Если иное не заявлено эмитентом.
Зато, как обещает застройщик, когда и если цена конкретной квартиры, например, возрастёт, то и цена всех привязанных к ней токенов повысится.
И вот тут у меня возникают три вопроса:
👉Кто в наше время поверит застройщикам, что цены их квартир в ближайшее время будут однозначно расти, да и ещё достаточным для сохранения интереса к подобной инвестиции темпом?
👉Это же как "припёрло к стенке" застройщиков и "припекло", что вместо чего другого полезного, они вот до чего, до токенов докатились?
👉Что ещё они могут придумать для рынка и для своих покупателей?
У меня нет ответов на этот вопросы. Возможно, их знаете вы.
Но что-то мне подсказывает, что проект выпуска токенов у "Самолёта" не взлетит...
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Помогите набрать 3000 подписчиков. Стараюсь для вас каждый день. Оцените мой труд просто подпиской! Спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. Ежедневные новые посты и статьи. Заходите в любое время на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее благодарю!
Возможно, вам могут понравиться другие публикации: