- Что такое договор найма жилого помещения
- Сроки заключения договора найма
- Подготовка
- Как грамотно составить договор найма квартиры
- В каких случаях договор найма считается недействительным
- Расторжение договора аренды
Что такое договор найма жилого помещения
Мы привыкли оперировать понятием «аренда жилья». Однако с юридической точки зрения корректнее использовать слово «наем».
Понятие «аренда» применяется, когда снимают нежилое помещение или арендодателем выступает юридическое лицо.
Слово «наем» применяют в отношении физических лиц. Снимаете квартиру для временного проживания в частном порядке – заключаете договор найма жилья.
Это документ, который регламентирует права и обязанности обеих сторон. При заключении сделки в нем прописываются сроки найма квартиры, сумма и порядок оплаты, особенности досрочного расторжения и возмещения убытка в чрезвычайных ситуациях.
Соглашение позволяет избежать спорных ситуаций или вовремя их урегулировать.
Если же конфликтную ситуацию невозможно разрешить по соглашению сторон, то и арендодатель, и квартиросъемщик вправе обратиться в районный суд по месту регистрации жилого помещения.
Чаще всего споры возникают, если наниматели не оплачивают жилье или коммунальные услуги, используют квартиру не по назначению, а также когда произошла порча имущества.
Другой распространенный случай — хозяин жилья резко повышает стоимость найма или просит экстренно выселиться из квартиры. Именно с этими проблемами люди обычно обращаются в судебные инстанции.
Сроки заключения договора найма
Соглашения о найме жилья бывают двух типов: краткосрочные и долгосрочные. Первые подписывают на время до 11 месяцев, вторые – если вы планируете снимать квартиру от года до пяти лет.
Долгосрочный контракт требует регистрации в Росреестре, поэтому идеальный вариант – краткосрочное соглашение с правом продления и увеличения оплаты со временем.
Не пренебрегайте этой формальностью, даже если вы арендуете помещение на несколько дней или пару недель.
Оказались в новом городе по командировочным делам и решили на это время снять квартиру? Снимаете домик у моря на отпуск? Лучше заключить контракт о найме. В случае краткосрочного съема риск возникновения спорных ситуаций выше.
Подготовка
Какие действия необходимо совершить до подписания договора
Полностью осмотрите квартиру. Проверьте, в каком состоянии находится сантехника, трубы, электричество, техника и мебель. До заключения соглашения за все несет ответственность хозяин помещения, после – наниматель.
Проверка документов – важный и ответственный шаг. Попросите наймодателя предоставить оригиналы свидетельств о том, что квартира находится в его собственности. Для большей безопасности стоит заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или на портале Росреестра.
Убедитесь, что к началу действия договора на квартире нет задолженности по коммунальным платежам. Сфотографируйте счетчики.
Без документального подтверждения будьте готовы к неприятным сюрпризам. Например, появятся другие собственники жилья, арендодатель может заниматься субарендой или вовсе не быть владельцем жилого помещения.
Как грамотно составить договор найма квартиры
В документе прописываются обязательные требования, без которых сделка не считается действительной, и дополнительные требования, фиксирующиеся по желанию сторон. Если не указать дополнительные условия, будут работать общие законодательные нормы.
Обязательными условиями считаются:
- Предмет договора
Здесь указывают все данные об арендуемом жилье: квадратные метры, точный адрес, кадастровый номер.
Важно составить перечень мебели и техники, которые находятся в квартире и передаются нанимателю.
Попросите указать в соглашении информацию о том, что квартира не находится в залоге и свободна от обременения правами других людей.
- Стороны договора
В этом пункте фиксируются паспортные сведения арендодателя, квартиросъемщика и других людей, которые будут находиться в квартире краткосрочно или в течение длительного времени.
Здесь указывают родственников или других гостей, если они планируют проживать длительное время. Так наниматель защищает себя от соседей по дому, которые могут жаловаться хозяину на посторонних лиц, и от претензий самого арендодателя.
- Арендная плата
Регулирование суммы аренды, даты и порядка внесения платежей играют огромную роль. Тщательно зафиксируйте все в цифрах.
Допустим, вы перечисляете 3 числа каждого месяца 25 тыс. рублей арендной платы хозяину на банковскую карту. Предварительно уточните, что входит в ежемесячную оплату.
Например, платежи за интернет и услуги ЖКХ включены в арендную плату или оплачиваются отдельно. Возможно ли повышение оплаты, через какое время оно произойдет и на какую сумму. Предполагается ли неустойка при просрочке срока платежа.
Если арендодатель требует расчет наличными, а не банковским переводом, просите его каждый раз писать расписку.
Оплата аренды, депозитный платеж, услуги риэлтора – съем квартиры обходится в круглую сумму. Не хватает денег на квартиру мечты? Совкомбанк придет на помощь.
Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.
- Порядок внесения и особенности залогового платежа
В большинстве случаев предусмотрен депозит. Пропишите сумму залога и условия оплаты. Как правило, она равняется месячной оплате. Часто арендодатели разрешают разбить эту сумму и отдавать частями.
Особенно важно прописать порядок возврата денежных средств: какие факторы будут влиять на удержание, в каких объемах «спишутся» деньги, при каком раскладе хозяин может не вернуть всю сумму.
Все эти пункты нужно предусмотреть в скрепленном подписями документе, тогда они будут иметь силу.
- Права и обязанности сторон
Главная обязанность арендодателя – предоставить жилье в нормальном состоянии с мебелью и техникой, указанной в договоре.
Квартиросъемщик обязан вовремя оплачивать аренду, обеспечить сохранность мебели, техники и других предметов, не использовать помещение в коммерческих и других, не предусмотренных соглашением целях, не допускать длительного проживания людей, не указанных в договоре.
При несоблюдении этих условий возможно расторжение контракта в одностороннем порядке.
Более детально о правах и обязанностях сторон можно прочитать в образце арендного договора.
Не хотите снимать снимать квартиру, а купить собственное жилье и стать полноправными хозяевами? Совкомбанк делает ипотеку доступной.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.
- Заключение договора
Для совершения сделки необходимы оригиналы паспортов, а также документ о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на квартиру.
Помните, что важно подробно описать состояние жилья на момент съема, перечислить всю мебель, технику и их состояние.
Стоит оформить акт приема-передачи квартиры. Это не дополнительный документ, а приложение к основному договору. Акт оформляется в двух экземплярах.
В нем подробно фиксируется состояние жилого помещения: сантехники, окон, дверей, пола и потолка, счетчиков и т.д. Это обезопасит как арендодателя, который рискует своим имуществом, так и нанимателя от безосновательных обвинений в порче вещей.
В каких случаях договор найма считается недействительным
Договор не имеет юридической силы, если:
- арендодатель не является собственником;
- совладельцы не дали согласие на аренду;
- арендатор моложе 14 лет;
- жилье обременено залогом и находится под судом;
- суд признал невменяемость собственника или нанимателя;
- нет даты заключения соглашения, точного адреса жилья, подписей, паспортных данных сторонников соглашения;
- не указана стоимость аренды.
Расторжение договора аренды
Решили поменять съемное жилье раньше срока? Вы обязаны поставить в известность хозяина за три месяца до расторжения контракта. Если жилье пришло в непригодное состояние, можете настаивать на досрочном разрыве отношений.
Собственник решил выселить без причины? Закон на вашей стороне.
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если квартиросъемщик:
- не платит за жилье и коммунальные услуги в течение полугода при длительном съеме или два месяца при краткосрочной аренде;
- портит имущество в квартире;
- использует жилье не по назначению, вступает в конфликты с соседями. Например, включает музыку в неположенное время.
Собственник жилья вправе прописать свои условия, на основании которых он может досрочно расторгнуть контракт. Однако владелец должен придерживаться принципа добросовестности, то есть не выдвигать абсурдные и бесчеловечные требования.
Например, он не сможет попросить квартирантов ходить только на цыпочках или не пользоваться стиральной машиной. Подписывая документ, не упускайте из внимания особые условия.
Когда встречаются добросовестные и разумные люди, все происходит без сучка и задоринки. Можно всегда пойти навстречу друг другу и урегулировать вопросы мирным путем. А закон вас подстрахует, когда сделать это будет невозможно.