Допрыгались.
Государство со льготной ипотекой, застройщики с «нулевой», и банки, с маниакальным желанием обипотечить всех, включая младенцев и обитателей домов престарелых.
Теперь понятна железная риторика Э.Набиуллиной последних дней. Мамка сообразила, - льготная ипотека детям не игрушка.
ЦБ опубликовал очередной доклад: «Информационно-аналитический материал «Обзор финансовой стабильности». 2-3 кварталы 2022 года».
Смотреть 2-3 квартал в конце года немножко не комильфо. Хотя, с другой стороны, мы же понимаем, что в 4-м квартале финансовая система стабильнее точно не стала. Тогда чего бы не поинтересоваться о какой бомбе с часовым механизмом, что тикает, дожидаясь своего часа, пишет ЦБ РФ.
Ипотека.
Та самая, которой стало слишком много (льготная). Заёмщики расплодились «как тараканы» (в докладе ЦБ такой формулировки нет), но качество их оказалось так себе. Доступные кредиты, и обладатели заветных квартир, ставшие ими враз благодаря этому, оказались горючим материалом, подложенным под финансовую систему страны. Полыхнёт, головёшек от банков не останется.
А что, раньше этого не видели?
Итак.
ЦБ отмечает, всего за год доля кредитов с LTV 80-100% увеличилась в новостройках в 2 раза с 33 до 68%. LTV — это долг по ипотечному кредиту к цене залоговой квартиры. Таким образом, почти у 70% заёмщиков их долг равен стоимости квартиры.
Ой-ей, и всего-то за 12 месяцев! Куда страна катится.
Цена квартиры прописана в договоре ДДУ. Однако с первичным жильём есть нюанс, сразу после регистрации договора, квартира автоматически вылетает во вторичку.
В докладе приведена статистика, - на вторичном рынке цены фактических сделок на 8% ниже объявленных при выставлении на продажу. Поэтому факт регистрации моментально отбрасывает эти же 70% залоговых квартир в положение, когда они либо на 100% оцениваются по сумме долга, либо сумма долга начинает превышать стоимость залога.
Всё сказанное относится к рыночной стоимости ипотечного жилья, однако ликвидационная стоимость (по которой банк реализует залог для погашения образовавшейся задолженности) на 10-20% ниже рыночной стоимости. Здесь что прикажите делать?
С квартирами, проданными по «нулевой» ставке от застройщиков, ситуация ещё более аховая, потому что их договорная цена на 20-30% выше рыночной стоимости, а уж ликвидационной и подумать страшно. В случае, приобретения такого жилья покупателями с критическим уровнем LTV долги их, при возникновении проблем с выплатами по ипотеке, не покрываются никак. Вообще.
В добавок, ЦБ вспоминает в докладе о начавшемся снижении цен на рынке, подчёркивая, что потенциала для их роста пока на горизонте не просматривается. Это делает уровни банковских рисков по подавляющей части заёмщиков (70%) критическими.
Вот такой «ситуэйшн».
Интересно, кто же загнал в ипотеку такое количество народу, способного обслуживать её разве ж на пределе своих возможностей, и то, до первой проблемы в быту?
Хвала государству за поддержку отрасли и повышение доступности кредита для населения. Вот она «ипотека для всех»!
Ну, а теперь, время разгребать.
Нужна ли сейчас льготная ипотека?
Не раньше и не позже, чем будут расчищены авгиевы конюшни.
Если продолжать в том же духе, рванёт так, что от Неглинной мокрого места не останется.
Там это понимают, и закусили удила.
Канал на Дзене "Зде пруфы"
Публикация дня:
Данные о ценах и продажа в новостройках переехали на канал Зде пруфы. Здесь останется только форум.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
ПОЕДИНОК. МАДРИД. ИЮНЬ-2014
живопись, масло, 85x140 см, 2014
Георгий Дмитриев
----------------------------------------------------------------------------------------