За последние пару дней несколько человек написали мне, что информация о снижении цен неправда и цены продолжают расти.
Когда я стал общаться и задал простой вопрос: " На основании чего основываются ваши заключения?", ответ был таков: "Ну Вы сами посмотрите..." Посмотрел😀
Любой портал зарабатывает деньги на платном размещении объявлений. И чем дольше и чаще вы делаете какие-то манипуляции с объявлением, тем больше зарабатывает портал. Если объект в рекламе, значит он не продан. Если бы была сделка, то мы не увидели его на портале. Даже если бы был задаток, мы не увидели его на портале, так как покупатель попросил бы снять, да и Вы сами не стали бы дальше рекламировать. Никто не будет оплачивать объявление если объект продан!
Если объект не продан, значит, цена указанная в объявлении не вызвала желание у покупателя купить объект и владельцу или его представителю приходится дальше платить за рекламу объекта! Получается, что на порталах мы видим не цены сделок! В 97-98% случаев, по этим ценам не покупают. В своей работе, я опираюсь на цены сделок (не только своих, а рынка в целом), учитывая психологию покупателя и факторы, которые в текущий момент влияют на выбор того или иного объекта, а не на рекламу на порталах. Ценообразование в недвижимости имеет комплексный подход и цифровой анализ именно цен сделок, является основополагающим перед выходом на рынок.
Покажу немного примеров изнутри, как работают схемы с ценой.
1. Несколько человек вышли на рынок. Они продают 2-х ком. квартиру, в одной локации, с аналогичными характеристиками и просят 5 млн., за 60 кв.м. (цифры условны).
Вася вышел на рынок с целью проверить, дадут ли ему за его квартиру 5 млн рублей. Благо сделать фото и выложить через приложение делов на 30 минут.
Петя хочет купить взамен квартиру больше. У него уже были предложения по цене, но он отказался дать скидку. Он пока не может найти подходящий себе объект и не готов к доплате.
Коля, посмотрел на Васю и Петю, и так же поставил 5 млн рублей, но в отличии от них у Коли есть план. Он готовился к продаже. Он понимает, что это верхняя граница и скорее всего, не получиться столько вытащить из объекта. Коля ищет встречный вариант, он тщательно готовился, все посчитал, альтернатива подобрана, дельта в цене между продажей и покупкой определена, он понимает на какую доплату готов. Да и пообещал Коля жене, что рождение 3-го ребенка, семья будет встречать в 3-х комнатной квартире, поэтому у него есть цель. И свою конечную цель, Коля хорошо понимает.
Покупатель смотрящий квартиры в данной локации прошел их квартиры. И в разговоре с Колей, условились выйти на сделку по цене 4.8 млн. Вопрос: " Увидим ли мы эту цену на порталах?". Нет❗️ Она продана❗️Зачем Коле дальше платить за рекламу.....
Вася и Петя делают вывод, что Коля только вышел по цене 5 млн рублей и объявление снято. Вот лох, продешевил...... Мало берем! И поднимают цену до 5.3 млн. Обратите внимание, цены растут!
2. Возвращаемся к героям нашей истории в п.1
Дело в том, что таких как Вася 50% на рынке. То есть 50% объявлений - это хлам. Люди выходят с фантазиями, если мне дадут вот столько⤴️, а куплю я такую же или лучше вот за столько⤵️, то я продам, может быть, но, еще подумаю.
Таких как Петя, еще 30%. Это те, кто действует неправильно и думают, что важнее продать.
Говорил много раз и всегда буду говорить: "КУПИТЬ ГОРАЗДО СЛОЖНЕЕ, ЧЕМ ПРОДАТЬ!"
Весь рынок состоит из цепей. И даже те, кто говорят, что не в цепи, все равно в цепи.... 😀 Сегодня рынок вязкий и сложный. Переговоры затяжные, сроки экспозиции увеличелись. Поэтому, когда Петя действует не правильно, он теряет нужный ему вариант. А глядя на таких как Вася, поднимает цену, ведь цены растут, он уже не может купить то, что хотел. Петя повышает! И цены, опять растут!
3. На нашем рынке до сих пор практикуются сделки с завышением. Стояла квартира по цене 5 млн, бах, уже стоит 5.3. Блин цены растут! А может кто-то без первоначалки по ипотеке идет и ради оценки цену поменял (кто понял, тот понял...)?
Что видят, те кто только вышел на рынок ❓ Цены растут, вон смотрите, подорожала на 10-20%❗️
Есть еще физиологические факторы человека, влияющие на цены. Да, да... Это есть. Тем кто продаёт сейчас, стоило бы больше изучать биологию, нежели экономику, что бы продавать.... Об этом писать не буду тут.
Любой ориентир на портал, это купание в бочке с г...м . Порталы бесполезны по своей сути. На эту тему сделаю отдельную статью как-нибудь, но тоже не здесь...
Если коротко. Суть любой оценки - понять сколько стоит объект в моменте, сейчас, именно сейчас и тренд на ближайшие 1-3 месяца. Ключевое: именно сейчас и ближайшие 1-3 месяца!
Так вот. Ни один IT ресурс, я уж не говорю о порталах, не обладает такими возможностями, что бы оценить объект в моменте. Ни один! А уж про тренды молчу. Ничего подобного создано не было и не будет. Это не возможно сделать на рынке вторичного жилья и загородки, а также на рынке переуступок. Более менее шаг в эту сторону сделал домклик, но все, что он дает, это цены прошлых сделок. А как мне это может помочь сейчас? Как мне могут помочь данные о сделках 2020 и 2021 и как разобраться в том, что считает отчет, если там полно сделок с явным занижением и завышением, а по многим сегментам и домам данные просто отсутствуют? Как мне может помочь этот отчет если он не показывает динамику в текущем моменте? НАдо уметь с ним работать и выковыривать, дорабатывая данные. Это я только про цифры.... Про психологию, вроде "фу, тут канализацией пахнет....", я даже не начинал расписывать. Что бы всем этим порталам научиться давать хоть что-то ценное, надо научиться читать мысли и эмоции людей.... Перекрестил...
Слава богу агенту это не нужно, если он умеет правильно получать обратную связь (кто понял тот понял).
Всегда ли рынок статичен? Всегда ли кризисы одинаковы?
То, что мы проходим сейчас, не имеет ничего общего с 2008, 2014, 2016 и 2020 годом, когда были катаклизмы. Мы имеем абсолютно другой кризис и абсолютно другой рынок. Многие агенты в замешательстве, рынок сегодня вне гласно предъявляет другие требования к экспертности, клиенты сегодня вне гласно, бессознательно предъявляют другие требования к экспертности. Я лично не вывожу объекты на рынок ради базы, ради рекламы, только глубокий подход и все начинается с цифровой аналитики. Именно поэтому я не беру все объекты в продажу (про это отдельно напишу).
На самом деле один из простых выходов, который обоюдно решит взаимодействие порталов и тех кто имеет цель продать/купить - это поднять цены на рекламу. Да, да. Порталам просто надо поднять цену на размещение объявлений. Давайте представим, что выгрузить объявление стоит 5000 рублей.
Сразу уйдут фейки. Уйдут дубли. Сразу уменьшиться кол-во тех, кто вышел попробовать "попродавать". Останутся игроки с целями и вдумчивым подходом. Ну и много еще, что поменяется..... Сегодня для порталов исторический момент. Тот кто смекнет, что и как предоставить рынку, сделает всех конкурентов в этой нише.
Вернемся к ценам.... Если про наш 33 регион. "Вторичка" корректируется, где-то она отыграла 5-7-10-15% назад. Новый фонд относительно старого отыграл назад значительно меньше. Старый фонд, ждет и дальше корректировка. Хотя на мой взгляд, на текущий момент основной рубеж корректировки пройден и остальное в переговорах будет решаться. Но если мы смотрим на цены 17-года, то подешевела ли недвижимость? Даже если сейчас есть снижение, то относительно роста в 30+ % не подешевела. А что будет в горизонте 5-7 лет в перед? Подешевеет? Ну... в моменте возможно, а относительно прошлого периода?
Новостройки. Идут акции, скидки, распродажи? Да. Но относительно роста, подешевели они? Нет. Упадут ли они в цене на 50% как пишут и вещают многие блогеры с ютюб? Нет. Банкам проще дофинансировать стройку и закрыть продажи, а потом вывести на рынок по нужным ценам.
Загородка. У нас стало больше интересных земельных участков под застройку или меньше? Вот и думайте сами....
Поэтому когда Вы говорите про рост или падение цен, и выводите объекты на рынок, то смотрите очень однобоко и информацию трактуемую мной воспринимают многие так же. О каком моменте времени Вы говорите? О каком временном периоде? Про какой сегмент идет речь? О какой локации и регионе идет речь? О каком фонде идет речь? и т.д.
Ну, а если в целом говорить, про рынок, то несмотря на геополитеческую ситуацию, считаю, что рынок чувствует себя очень хорошо.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
#недвижка #реальность_изнутри
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️
Понравилась статья — ставь лайк.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | Яндекс дзен