Статья для тех, кто хочет разобраться в каких случаях возникает налог с продажи недвижимости. На примерах сделаем расчеты и разберем: сколько нужно будет платить в том или ином случае, как можно будет уменьшить сумму налога.
Для начала основы налогообложения!
Учитывать нужно три основных принципа.
- Есть ли у вас доход от продажи недвижимости.
- Срок владения объектом продажи
- Кадастровая стоимость.
По порядку разберем как эти пункты влияют на сумму налога. Какие риски возникают когда вы уходите от налога как у покупателя, так и у продавца.
Расчет НДФЛ при операциях с недвижимостью
Как правильно рассчитать налог с продажи недвижимости?
Размер НДФЛ стандартный для всех физических лиц. Он составляет 13%. Важно понимать, что он оплачивается в том случае если у вас возникает доход от продажи вашей недвижимости. Ошибочно рассчитывать налог 13% со всей стоимости проданной недвижимости!
Пример:
Вы купили квартиру два года назад за 3 000 000 руб.
Сейчас, стоимость квартиры по договору купли-продажи 4 000 000 руб.
Доходом считается разница между стоимостью в договоре покупки и продажи. В нашем случае она составляет 1 000 000 руб. Соответственно налог 13% будет равен 130 000 руб.
Формула расчета налога № 1.
(стоимость ПРОДАЖИ - стоимость ПОКУПКИ) х 0.13 = НАЛОГ.
(4 000 000 - 3 000 000) х 0.13 = 130 000 рублей.
Это базовый расчет! Советую им воспользоваться еще на этапе формирования цены продажи вашей недвижимости. Так вы будете понимать фактический доход за минусом налога.
Прогрессивная ставка 15% НДФЛ не распространяется на доходы от продажи недвижимого имущества свыше 5 миллионов рублей. Даже если ваш доход превышает эту сумму в несколько раз, НДФЛ остается прежним 13%
Не случайно в расчетах я упомянул фразу - стоимость объекта по договору купли продажи. Занижение этой цифры влияет на ваш налог. Именно таким образом чаще всего уменьшают сумму налога. Риски конечно же есть и это нужно учитывать! Во первых это не законно и если об этом узнают, могут быть проблемы, штрафы и даже уголовное преследование. Кроме этого продавец, в случае отмены сделки по каким то причинам, получит только ту сумму которую вы указали в договоре (заниженную). А покупатель, например, мог бы вернуть ранее уплаченный подоходный налог после покупки квартиры. Но если стоимость квартиры по договору будет меньше 2 мил. руб., то и вернуть его полностью не получится. Хотя по факту вы передали за объект гораздо больше чем 2 миллиона. В обоих случаях важно что вы можете подтвердить на бумаге, расписки к зарегистрированному договору, чеки об оплате и т.д.
Работайте с профессионалами, они помогут вам избежать трудностей и подскажут другие законные варианты. Будьте внимательны и осторожны!
Рассмотрим еще один вариант при котором недвижимость досталась вам безвозмездно или в дар. В этом случае нет стоимости по которой вы купили объект. Расчет НДФЛ проводим по следующей формуле:
Формула № 2.
(стоимость ПРОДАЖИ - 1 000 000 руб.) х 0.13 = НАЛОГ
Имущественный вычет 1 000 000 руб позволяет уменьшить налогооблагаемую базу, средства полученные после продажи вашей недвижимости. По закону воспользоваться таким вычетом можно всего один раз в календарном году. Если у вас в собственности несколько объектов полученных в дар, выгоднее продавать один раз в год). Когда вы продаете одновременно два объекта недвижимости в одном календарном году, тогда и имущественный вычет 1 000 000 руб учтут в первой продаже по формуле № 2. А для второго объекта будет следующий расчет.
Формула № 3.
стоимость ПРОДАЖИ х 0.13 = НАЛОГ
Занизить стоимость в договоре купли продажи, чтобы максимально уйти от налога, при этом не получится. Специально для таких сделок было введено правило расчета налога с учетом кадастровой стоимости. Об этом немного позже, может быть у вас вообще не возникают налоги по сроку владения недвижимостью! Давайте рассмотрим такие случаи.
Как срок владения объектом влияет на размер налога?
Мы уже умеем считать налог 13% с дохода полученного с продажи недвижимости. Новая вводная - срок владения объектом продажи.
- Налог вообще не возникает если вы продаете единственный объект недвижимости, который находится у вас в собственности более 3 лет. Если вы владеете двумя или более объектами, срок владения должен быть более 5 лет, например дом на земельном участке в котором вы живете и квартира которую решили продать. В этом случае у вас тоже не возникают налоги!
- Если вы владеете недвижимостью купленной у застройщика по договору ДДУ, ЖСК или уступке (цессии) с 1 января 2022 года, для вас есть хорошие новости! Теперь налоговые льготы распространяются на дольщиков с момента покупки квартиры на этапе строительства, а не после регистрации объекта в Росреестре. Ранее срок владения квартирой начинался именно с момента регистрации, а то время пока дом строился не учитывалось. Это правило так же важно для тех кто купил недвижимость до 1 января 2022 года, оно распространяется на объекты и доли переданных застройщиком и принятыми дольщиком только с начала 2022 года.
- С 1 января 2022 года в законодательстве появились некоторые изменения. В налоговой декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы с продажи одного или нескольких объектов недвижимости, если суммарно их стоимость не превышает 1 000 000 руб. Даже если они находились у вас в собственности менее 3-х и 5-и лет исходя из сказанного в предыдущем абзаце.
Причем здесь кадастровая стоимость объекта и в каких случаях ее нужно учитывать?
Кадастровую стоимость стало необходимо учитывать с начала 2018 года. Сделано это для того, чтобы продавцы не могли сильно занижать стоимость в договоре купли-продажи и при этом уходить от налога. Как это работает сейчас.
Если раньше до 2016г. вы получили каким то образом недвижимость в дар и решили продать, можно было бы уйти от налога, просто указав стоимость в договоре менее 1 000 000 руб. Даже если фактическая стоимость объекта 5 миллионов руб. или даже выше. Теперь, после 2016 г. вы можете занизить цену в договоре не менее чем до 70% от кадастровой стоимости. Можно указать цену и меньше, но налог все равно заплатите) Давайте разберем на примере.
Допустим, недвижимость досталась вам по наследству от дальнего родственника, какой-нибудь небольшой дом в Майкопе. Вам нужен дом в Краснодаре и вы решили сразу продать объект. Фактическая стоимость объекта в договоре купли-продаже 5 000 000 руб.
Кадастровая стоимость 3 500 000 руб.
Если не занижать стоимость в договоре, допустим вы законопослушный гражданин! Налог будет считаться по Формуле №2 (стоимость ПРОДАЖИ - 1 000 000 руб.) х 0.13 = НАЛОГ
В нашем случае налог будет 520 000 руб. при учете, что это единственная недвижимость проданная в одном календарном году.
Кадастровая стоимость в таком случае не учитывается, потому что вы хороший мальчик и продаете объект по полной стоимости, все честно.
Если бы вы решили уходить от налога, это повторюсь незаконно и чревато последствиями, вы делаете следующее.
Указываете в договоре купли-продажи стоимость 1 000 000 руб.
Разницу между фактической ценой и ценой в договоре получаете по расписке составленной на коленке.
Кадастровая стоимость при этом та же 3 500 000 руб.
Казалось бы сделали все возможное чтобы не платить налоги а они есть. Налог рассчитывается по следующей формуле.
Формула №4
((Кадастровая стоимость х 0.7) - 1 000 000 руб.) х 0.13 = НАЛОГ
((3 500 000 руб. х 0.7) - 1 000 000 руб.) х 0.13 = 188 500 руб.
В этом случае вам не удалось уйти от налога и наверняка будет проведена камеральная проверка, потому что вы не учли кадастровую стоимость. Если у вас будут вопросы напишите их в комментариях, постараюсь максимально понятно расписать схемы расчетов.
Делайте расчеты возможного налога заранее, что бы вас не ввели в заблуждение покупатели или их агенты. Например из за повышения цены в договоре, сумму налога вам придется платить больше, а покупателям это будет интересно ради возврата подоходного налога. Да и вообще достаточно много сделок разваливаются из за того что продавцам не посчитали налоги заранее.
Налоговый вычет при покупке недвижимости теперь станет оформить проще. Для этого нужно заполнить одно заявление, а камеральная проверка сократилась до 30 дней.
Подробнее о том как получить налоговый вычет читайте в нашей статье.
**********************************
Подбор недвижимости в Краснодаре
- 8-938-498-75-75
- Стадник Владимир