Кадастровая стоимость нежилого помещения в городе Туапсе Краснодарского края, площадью 601,8 кв.м. по ул. Маршала Жукова, составляла 41 102 560,87 руб.
Помещение расположено на 1 этаже жилого дома в центральной части города Туапсе.
Предварительный анализ для принятия решения об оспаривании кадастровой стоимости
Несмотря на удобное месторасположение объекта, состояние помещения было неудовлетворительным.
Собственник помещения предоставил фотоматериал помещения, в соответствии с которым, Оценщик установил, что ориентировочная рыночная стоимость объекта как минимум в 2 раза ниже его кадастровой стоимости.
Собственник помещения принял решение, что оспаривание кадастровой стоимости помещения в данном случае имеет экономическую целесообразность для уменьшения налога на имущество.
Оценка рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости
Оспаривание кадастровой стоимости начинается с оценки помещения. В августе 2021 года сотрудники компании "ФИНЭКА" подготовили отчет об оценке. Рыночная стоимость помещения составила 17 896 000 руб.
Юрист компании «ФИНЭКА» подготовил административное исковое заявление и обратился с необходимым пакетом документов в Краснодарский краевой суд для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, равной 17 896 000 руб.
Суд назначил проведение судебной оценочной экспертизы и поручил ее независимой экспертной организации ООО "Наследие". По результатам проведенной экспертизы эксперт сделал вывод о том, что рыночная стоимость объекта составляет 31 185 000 руб.
Оценщики "ФИНЭКА" провели анализ заключения эксперта и выявили замечания, которые существенно влияют на результат. Юрист представил в суд все замечания и ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.
Суд отказал в назначении повторной экспертизы сославшись на письменные пояснения судебного эксперта. Пояснения эксперта были необъективными, тем не менее, суд принял решение об установлении новой кадастровой стоимости в размере 31 185 000 руб.
Таким образом, снижение кадастровой стоимости произошло с 41 млн. руб. до 31 млн. руб. (25%). Что совсем не устраивало клиента, так как рыночная стоимость помещения, по мнению первоначальной оценки составляет 17,8 млн. руб.
Собственник подал апелляционную жалобу, к которой приложил все замечания к проведенной судебной экспертизе. Судебная коллегия по административным делам апелляционного суда общей юрисдикции приняла жалобу и назначила повторную судебную оценочную экспертизу в другую экспертную организацию.
Повторная судебная экспертиза установила рыночную стоимость объекта в размере 19 401 000 руб., что в большей степени соответствует первоначальной оценке.
Суд принял решение об установлении новой кадастровой стоимости в размере 19 401 000 руб. Таким образом, снижение кадастровой стоимости произошло с 41,1 млн. руб. до 19,4 млн. руб. (52,8%).
Кроме того, суд определил взыскать расходы, связанный с проведением первой и повторной судебной экспертизы с ФГБУ "Федеральная кадастровая палата", которые составили 67 334 руб. и 70 000 руб. соответственно.
Расходы, связанные с проведением оценки (35 000 руб.) и юридическим сопровождением (30 000 руб.) понес собственник помещения, которые составили 65 000 рублей.
На сегодняшний день, оспаривание кадастровой стоимости происходит, в среднем, не более чем на 30%, тем не менее, есть и такая практика.
Основное условие, которое изначально необходимо учитывать при принятии решения об оспаривании кадастровой стоимости, то что рыночная стоимости должна быть существенно ниже. В случае, если кадастровая стоимость сопоставима с рыночной стоимостью, работа по снижению кадастровой стоимости нецелесообразна.
Оспаривание кадастровой стоимости
🔎Статья подготовлена сотрудниками компании «ФИНЭКА»
info@fineka.ru, +7(861)220-60-42.