Толпа указывает на «сброс».
Поведение массы иррационально. Одинокий продавец квартиры, в зависимости от своей ситуации, торгуется с покупателем за каждую копейку, и готов отказаться от сделки, не получив, чего хотел.
Масса озирается по сторонам, ориентируется, чтобы было «как у всех», личные мотивы при ценообразовании стираются до неразличимости. Собственник, выставляя квартиру, не сомневается, что предложение, продиктованное лишь его желанием, не может сыграть против рынка. Чтобы найти покупателя, нужно поступать «как все».
Если все говорят про «снижение», вариант один. Выставляя товар (когда хочешь продать, а не покрасоваться) нужно опускать цену больше других, - чтобы быть в тренде, а не позади него, оставшись у разбитого корыта с неконкурентоспособной по цене квартирой. Состязание «кто быстрее опустит цену», - естественно в такие дни.
Хотелки, опираясь на доминирующее настроение толпы, снижаются быстрее, чем цены в реальных сделках, где многое определяются «химией» конкретной договорённости покупателя и продавца. Но ускоряющееся снижение «у всех» создаёт атмосферу, игнорировать которую никто не может. Даже распоследний скряга, если он не тупой валенок, будет делать как «все», то есть опускать цену своих метров. По данным ЦИАН в Москве более 80% сделок со вторичной недвижимостью сегодня совершаются с дисконтом к первоначальной цене предложения.
Этакая воронка, которая засасывает всех.
Но воронка - штука такая, начиная с большого диаметра движение поначалу неспешное, чем дальше от поверхности, становится всё быстрее и быстрее.
Так и здесь, от максимума цены снижались не спеша, но чем дальше они отходили от верхних значений, тем скорость снижения нарастала.
Вот как динамика, характеризующая настроения собственников, желающих продать-таки своё жильё, выглядела в последние три месяца. Слабый спрос заставил продавцов пойти навстречу покупателям.
Согласно «Домклик открытые данные» сентябрь нам подарил снижение цен предложений на 2,1% (со 294 до 288 тыс.руб.м2), октябрь на 2,5% (со 288 до 281 тыс.м2), ноябрь порадовал «минус» 4,1% (со 281 до 270 тыс.руб.).
Куда уж нагляднее, - процесс ускоряется. Цены предложений снижаются всё быстрее. Это воспринимается нормой, раз так «у всех».
Тягуче, как резина, не могут не следовать этой «моде» и цены в реальных сделках. Здесь картина аналогичная. Её рисует нам Мосбиржа с индексом московской недвижимости MREDC, который и на этой неделе показал отрицательное значение (-0,43%). За месяц снижение составило 2,64% (а до цен прошлого года осталось каких-то жалких 1,73%).
Как выглядел динамика в последние месяцы здесь? Давайте посмотрим.
В сентябре был, пусть и «микроскопический» , но рост на 0,03% (с 269 до 270 тыс.м2); в октябре снижение на 1,48% (с 270 до 266 тыс.м2); в ноябре «квадрат» потерял уже 2,64% (был 266, стал 261 тыс.м2).
Что в фактических сделках, что в предложениях, падение цен ускоряется от месяца к месяцу.
Я же говорю – воронка!
Оснований полагать, что процесс замедлится или изменит направление на противоположное (цены начнут расти) нет никаких. Ставки по ипотеке на вторичном рынке идут вверх (сегодня ВТБ сообщил об очередном поднятии на 0,5%), а через месяц продажи остановятся почти полностью (Новый год).
В желании успеть оказаться при деньгах собственники пойдут на ещё большие скидки, начало же следующего года лишь усилит этот тренд (при «мёртвых» продажах ожидать другого не приходится).
Ждём ускорения.
Ещё немного, и продавцы покажут нам, как выглядит «Формула-1» на рынке недвижики.
Канал на Дзене "Зде пруфы"
Публикация дня:
Данные о ценах и продажа в новостройках переехали на канал Зде пруфы. Здесь останется только форум.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
«СТРЕЛЫ» ИЗ СЕРИИ «ПОРТРЕТЫ»
живопись, масло, 100x110 см, 2017
Андрей Ситько
----------------------------------------------------------------------------------------