Рынок недвижимости торговых центров (ТЦ) оказался наиболее уязвимым к экономическим вызовам, чем другие сегменты рынка коммерческой недвижимости. О том, почему так произошло, «Московской газете» рассказал управляющий партнер агентства коммерческой недвижимости Praedium Александр Ошурко
По данным аналитиков, каждый второй ТЦ в России либо проходит процедуру банкротства, либо близок к этому. Выводы экспертов подтверждаются и статистикой портала «Авито», согласно которой предложение на этом рынке по всей России в текущем году выросло на 14%.
Александр Ошурко рассказал, что проблемы у собственников ТЦ начались еще в 2014 году, когда рубль обвалился вдвое на фоне антироссийских санкций. По его словам, к 2019 году этот рынок стал «приходить в себя», но началась пандемия, и потребительское поведение людей изменилось. Далее уже в нынешнем году против России были введены тотальные санкции Запада, многие иностранные бренды предпочли уйти из страны. И это стало последним ударом по ТЦ.
«Сейчас собственники этой недвижимости оказались в очень непростом положении. Многие из них строили и покупали ТЦ, привлекая кредитные средства. Сейчас же они потеряли многих арендаторов, к тому же есть тенденция перетекания офлайн выручки в онлайн продажи. Кроме того, в ТЦ обычно используется не ставка аренды, а процент от оборота. Но доходы ритейлеров-арендаторов падает, соответственно снижаются и арендные платежи. Когда эта ситуация изменится, непонятно», — пояснил Ошурко.
Эксперты считают, что в этих условиях выживут крупные игроки рынка, а также небольшие ТЦ формата «возле дома». Остальные ждет незавидная судьба. Их собственники будут вынуждены либо переформатировать свою недвижимость, например, в складские помещения, либо ее продать. Причем уже сейчас, по данным «Известий», во многих городах есть тенденция выкупа ТЦ по цене земельных участков, чтобы снести здания и на их месте построить многоквартирные дома.
Александр Ошурко отметил, что в других сегментах рынка коммерческой недвижимости тоже есть проблемы, но там не все так плохо — к примеру, на рынке офисной недвижимости в российской столице постепенно нарастает количество свободных помещений, что приводит к снижению арендных ставок по экспонируемым площадям, хотя изначально они выставлялись по верхней планке рынка.
«Отчасти это связано с уходом западных компаний, а также российских фирм, которые были заточены под проекты ушедшего из России иностранного бизнеса. Кроме того, многие арендаторы в кризисных условиях начали снижать свои затраты, в том числе и на аренду офисных помещений. Это абсолютно нормальная история для рынка в состоянии рецессии. Ничего драматического в этом сегменте сейчас не происходит», — добавил собеседник издания.
Неплохо, по словам Ошурко, продолжает себя чувствовать так называемый индустриальный сегмент рынка коммерческой недвижимости: «Он начал активно раскручиваться еще во время пандемии. Спрос, который по прогнозам должен был уменьшиться, не уменьшился. Но изменился формат сделок. Если раньше в Москве электронная коммерция выбирала большие площади, то сейчас она в целом снизила активность, зато эти площади выбирают арендаторы помельче. Иными словами, на этой части рынка все хорошо. Количество сделок уменьшилось, но при этом свободных площадей практически нет, спрос есть».
По словам эксперта, наименее от экономических потрясений пострадал рынок коммерческой недвижимости в сегменте уличного ритейла.
«Этот рынок давно меняется системно. Раньше в нем доминировали банки, игровые автоматы, соответственно ставки были высокими. Но уже давно им на смену приходят продовольственные магазины, салоны красоты, общепит. Это менее платежеспособная публика. На этом фоне ставки год от года или остаются такими же, или даже снижаются. Иными ловами, происходит замещение одной модели бизнеса другой. Но сегмент остается востребованным – хорошие помещения в хороших местах пользуются большим спросом», — заключил управляющий партнер агентства коммерческой недвижимости Praedium.
Раннее «Московская газета» писала о том, как льготная ипотека может обрушить рынок российской недвижимости.
Спрос на офисы в «Москва Сити» упал почти в 8 раз
29.11.2022 в 18:26:00