— Почему закон об эскроу и прочие сопутствующие ему подакты позволяют застройщикам действовать через серые схемы обхода?
— Начнем с того, что по закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, привлечение средств для строительства объектов недвижимости возможно только по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию с направлением средств на счета эскроу, открытых в уполномоченных банках. Привлечение средств граждан по иным видам сделок: бронирования, предварительного договора купли-продажи, договоров обеспечения исполнения обязательств в будущем, покупки векселя, является нарушением законодательства о долевом строительстве, влечет административную и уголовную ответственность для лиц, нарушивших порядок привлечения средств граждан на стадии строительства и создает угрозу имущественным правам и интересам граждан.
Однако нежелание замораживать деньги в банках толкает некоторых застройщиков на разнообразные схемы для обхода действующего законодательства.
Сразу после вступления закона в силу самой популярной схемой было оформление реализации на аффилированных лиц (директора, учредителей компании и т.д.), которые затем передавали квартиры и другие помещения дольщикам по договорам уступки права требования или цессии. Следующим вариантом обойти закон об эскроу был и остается договор цессии (когда уступка права требования возникает с момента госрегистрации ДДУ до момента подписания передаточного акта). Компания, которая выкупила ДДУ, письменно уведомляет застройщика о переходе права требования по договору уступки новому дольщику, а конечный покупатель платит за квартиру после госрегистрации договора цессии, если цедент – юридическое лицо.
Сейчас некоторые застройщики предлагают дольщикам разные формы договоров: бронирования, инвестирования, или те или иные договоры обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры и бронирования (например, с помощью задатка). Есть и другие варианты. Например, с покупателем подписывается одновременно два договора - на покупку векселя и предварительный договор купли-продажи на конкретную квартиру, а оплата квартиры после завершения строительства осуществляется выпущенным компанией векселем. Основной договор заключается, если дом сдан, ему присвоен адрес и кадастровый номер.
Есть и другие нестандартные схемы, но надо понимать, что подобные договоры не регистрируются в Росреестре, а все возможные споры решаются по суду, и дольщик никак не застрахован от рисков: например, в случае банкротства застройщика его не включат в очередь кредиторов компании.
В настоящее время проверками в регионах достаточно активно выявляются нарушители закона. Проверки проводятся департаментами государственного жилищного и строительного надзора.
— Есть ли какая-то ориентировочная статистика по обманутым вопреки закону об эскроу (через аффилированные группы, переуступки)? По количеству введенных в заблуждение, по суммам.
— По данным мониторинга Фонда развития территорий, в зоне риска сейчас находится 195 объектов в 43-х регионах России — и все они были куплены в домах, строящихся по старым правилам, без обязательного расчёта с застройщиком через счета эскроу. Также обманутыми покупателями может стать около 5-8 тысяч человек, которые купили самострои и апартаменты.
— Почему закон об эскроу и прочие сопутствующие ему подакты не закрывают бреши с возможностью действовать застройщикам и др.
— По старой поговорке «суровость закона компенсируется необязательностью его исполнения». А если серьезно, то нужны, конечно, не только проверки и судебные прецеденты, но и развитие информирования населения о рисках, связанных с нарушениями закона об эскроу.
Новые незавершённые объекты и новые обманутые дольщики появляются тогда, когда правила игры не поняты или не приняты игроками. Так, в случае с эскроу главным предметом споров до сих пор являются сроки раскрытия счетов для застройщиков. Ст. 860.8 ГК РФ содержит прямой запрет на распоряжение денежными средствами для дольщика и застройщика в течение срока действия договора. А согласно п. 3 ст. 860.8 ГК РФ банк обязан перечислить деньги застройщику в течение 10 дней после предоставления документа о вводе в эксплуатацию. Чтобы смягчить эти условия, Минстрой давно выступает за поэтапное раскрытие эскроу-счетов, но Минфин пока не поддерживает эту инициативу.
— Готов ли светофор застройщиков?
— Сейчас «светофор» проходит обкатку в регионах, а его широкий запуск на официальных порталах должен состояться в ближайшее время.
— Удастся ли в 2023-2024 гг. уйти от проблемы обманутых дольщиков?
— Законодательная база, закрепляющая механизм восстановления прав обманутых дольщиков полностью сформирована. Планируется, что в 2023 году проблема обманутых дольщиков и достройки проблемных объектов по стране будут, в основном, решены. Это зависит и от регулярного совершенствования законодательства, в котором участвуют, в том числе, эксперты комиссии по проектному финансированию Общественного Совета при Минстрое России.