Возможно, я вас огорчу, но сделка с недвижимостью, как и любая другая сделка, может быть признана незаключенной или недействительной (оспоримой/ничтожной).
Итак, давайте разбираться: в чем отличия незаключенной или недействительной сделки?
Сначала давайте рассмотрим основные понятия незаключенной сделки.
Договор купли-продажи, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Например, стороны сделки не указали в договоре данные, которые позволяют четко определить наименование и основные характеристики недвижимости (тип недвижимости, адрес, кадастровый номер) и ее цену (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Также одним из существенных условий является ее расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Для договоров купли-продажи предусмотрены и другие существенные условия, отсутствие которых в договоре может повлечь его незаключенность.
Например:
· цена товара, порядок, сроки и размеры платежей при продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ);
· перечень проживающих лиц (при их наличии) с указанием их прав на пользование помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
То есть к незаключенным сделкам относятся в основном те, у которых договор отчуждения составлен с ошибками. Поэтому к пунктам договора надо отнестись с должным вниманием!!!!
Общие основания для признания сделки недействительной содержатся в ст. 168-179 Гражданского кодекса РФ. Но нельзя ориентироваться только на эти статьи закона.
Существуют другие федеральные законы, которые также содержат основания для признания сделки ничтожной.
Например, ст. 62.1 Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 года содержит основания для признания подозрительной сделки должника недействительной в рамках процедуры банкротства.
Если говорить о самых распространенных, встречающихся в практике юристов, адвокатов и риэлторов, основания для признания сделки недействительной, то можно выделить такие основных группы:
-сделка заключена в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве продавца или после его принятия, при этом условия сделки нерыночные (цена существенно занижена) сделки,
-сделки, заключенные в результате противоправных действий. Например, подделка документов или результат обмана. Кстати, обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых участник сделки должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям сделки.
-сделка совершена гражданином, не способным осознавать значение своих действий
- сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
-сделка, совершена в форме, нарушающей законодательство. Например, необходимо было проводить сделку с обязательным нотариальным удостоверением, а не в простой письменной форме.
Что опаснее незаключенная сделка или недействительная? С незаключенной сделкой все достаточно просто: нужно внести изменения в договор купли-продажи, добавить необходимую информацию. А вот с недействительной сделкой все гораздо опаснее. Именно в этой ситуации можно остаться и без денег, и без недвижимости!