Покупать квартир стали меньше, а доходы застройщиков растут. Почему так происходит на примере Краснодара и страны в целом

Привет, друзья! Сегодня, в очередной раз наткнулась на фразу: "Жильё никто не покупает! Дальше будет хуже! Скоро обвалятся цены и т.п. Давайте посмотрим что происходит на самом деле, и в таком ли плачевном состоянии находятся сегодня застройщики. Сравню что происходит в России и в Краснодаре.

Это забавная картинка, которая характеризует суть Краснодара: справа салон "Порше" и "Ламборджини", а слева настоящие бомж-дома! И это на столько забавно смотрится, когда настоящая роскошь смешана с тем, что на дне...

Напоминаю, что для переезжающих на юг у меня есть телеграм-канал, где выходят самые свежие новости, группа вконтакте, где можно увидеть некоторые объекты, личная страница вконтакте, канал на Ютуб, а также группа в Одноклассниках! Подписывайтесь везде, где это только возможно и будем с вами постоянно поддерживать связь! Телефон не меняется +7(928)211-33-77 там же есть ватсап.

К сожалению, наши органы статистики не спешат выкладывать данные о динамике продаж в открытый доступ(привет Россреестру и Росстату), наверное потому, что в этом случае станет понятно сколько на самом деле работы проводят эти организации и умные люди начнут задавать вопросы типа: "Почему государственная организация, которая провела на ...% меньше сделок за год осталась в той же численности, а то и приросла в персонале?" Ну да ладно, сейчас речь не об этом, давайте посмотрим критерий, который страдает в первую очередь при любых катаклизмах - это продажи нового жилья. Давайте посмотрим как выглядели продажи в долях в последние годы по всей стране:

Продажи и доходы застройщиков России за три последних года

Как выглядели продажи застройщиков в России в 2020 году: продано, не продано, продажи не открыты:

Данные по продаже всех застройщиков на ноябрь 2020 года. Продано: 45 117 000м2, не продано 29 508 000м2, продажи не открыты - 23 520 000м2

Как выглядели продажи застройщиков в 2021 году:

Данные по продажам всех застройщиков на ноябрь 2021 года в России. Продано - 40 267 000м2, не продано - 35 038 000м2, продажи не открыты - 23 331 000м2

Как выглядят продажи всех застройщиков страны сегодня в ноябре 2022 года:

Данные по продажам всех застройщиков страны на ноябрь 2022 года. Продано - 34 669 000м2, не продано - 40 298 000м2, продажи не открыты - 26 185 000м2

Помните, в марте этого года, когда застройщики первыми начали выпрашивать деньги у правительства, ссылаясь на то, что у них ничего не продаётся в связи с началом СВО и минстрой радостно им эти деньги дал? Помните, я писала, что продажи застройщиков начали падать задолго до начала СВО и причина не во внешней политике, а в том, что в начале 2021 года были подняты цены, которые до сих пор не опустились.

Но! Интереснее другое. В целом по стране падение не такое уж и большое, как жаловались и вот вам два графика:

Это количество метров нового жилья, которое строилось застройщиками(это только многоквартирные дома) в 2020, 2021 и 2022 году

Интересно, на графике вы сразу можете не понять, но количество квадратных метров с 2021 года выросло на 2 516 000м2. Для понимания - это приблизительно на 65 000 квартир.

А теперь второй график. Оцените на сколько упали продажи за эти годы, в связи со всеми событиями, которые происходят у нас в стране падение на уровне коррекции:

Это продажи всех застройщиков РФ, по годам

Понимаете? Объясню: Падение продаж застройщиков в 2021 году относительно 2020 года было приблизительно на 10,75%, а в 2022, относительно 2021 на 13,9%.

Ну и давайте, я покажу ещё пару графиков и вы поймёте о чём я:

Вот так менялась средняя цена на квартиры в РФ за эти три года:

Средняя стоимость одного квадратного метра в РФ(новостройки. Все застройщики по годам в рублях)

А теперь посмотрим сколько зарабатывали застройщики. Понимаю, не красиво считать чужие деньги, но для понимания того, что будет на рынке - это очень важно. Числа в триллионах рублей. Итак:

Сумма общего оборота застройщиков за последние три года. Если хотите - пересчитайте. Это в миллиардах рублей. Чтобы проще было понять к ноябрю 2020 года это 3 триллиона девятьсот сорок девять миллиардов и так далее

Вы поняли, что происходит? У строительного сектора нет и не было проблем. Проблемы могут быть у отдельных застройщиков, но это уже второй вопрос, так как застройщиков у нас более тысячи. По сути, можно сказать так:

Продавать стали меньше, но оборот, а отсюда и прибыль - выросли(вы же помните, я публикую каждый месяц отчёт по себестоимости метра)

Продажи краснодарских застройщиков. Есть ли у них проблемы?

Красивый дом, но только на фото. В реальности дорогой, но с проблемами)

И здесь ситуация похуже, чем на российском рынке в целом, что даёт нам надежду на то, что квартиры начнут падать в цене, но... всё-равно надежда очень сумрачная.

Напоминаю, Краснодарский край занимает третье место по объёмам строительства многоквартирных домов в РФ и второе по объемам строительства индивидуальных жилых домов.

Давайте сравним 2020, 2021 и 2022 год в пропорциях: продано, не продано, продажи не открыты:

Всего жилой площади 7 499 000м2, Продано на ноябрь 2020 3 417 000м2, не продано - 2 134 000м2, продажи не открыты - 1 948 000м2

В 2021 году всего жилой площади у застройщиков в новостройках было 7 698 000м2, Продано 2 777 000м2, не продано на ноябрь 2021 года 2 980 000м2, а продажи не открыты на 1 940 000м2

Ситуация в 2022 году выглядит куда интереснее:

Всего жилой площади у застройщиков на ноябрь 2022 года 8 507 000м2, продано 2 108 000м2, не продано на ноябрь 2022 - 3 415 000м2, продажи не открыты - 2 984 000м2

Смотрите, какая интересная ситуация: если брать процент проданных метров, то создаётся впечатление, что совсем скоро всё рухнет, а у застройщиков уже закончились деньги:

Смотрите, как падает объем продаж застройщиков. За три года он упал почти на 40%

Средняя стоимость одного квадратного метра новостройки в Краснодарском крае.

Здесь мне нужно немного уточнить - это средняя стоимость реально проданной площади, т.е. со всеми акциями, скидками и прочим. Если брать то, что застройщики выставляют на данный момент на продажу, т.е. цены для тех, "кто зашёл с улицы", то на данный момент средняя равная 131 000 рублей за метр.

Ну и смотрите, что получается в итоге, вот оборот застройщиков Краснодарского края по трём последним годам:

Официальный оборот застройщиков Краснодарского края за три последних года

Ни на что не намекаю, просто официальная информация о себестоимости стройки в Краснодарском крае выглядит вот так:

Динамика изменения себестоимости 1м2 в Краснодарском крае с февраля 2021 по ноябрь 2022 года

В связи со всем вышесказанным, а я приводила в пример цифры из открытых источников напрашиваются следующие выводы:

1. Строительный сектор России в целом, и Краснодарского края в частности - чувствует себя прекрасно, более того, он даже процветает. Не ясно почему он был среди первых, кто после начала СВО начал просить деньги в бюджете, вернее понятно, просто не ясно почему на такие цифры никто не обратил внимания?
2. Строить стали больше, а продавать - меньше. Это значит, что меньше людей, т.е. избирателей смогут позволить купить жильё! Это же понятно?
3. Доходы застройщиков в целом выросли! И это на фоне достаточно серьёзного кризиса, который сейчас на дворе.
4. Чтобы остаться на плаву у застройщиков есть два выхода: снижать цены или повышать цены. Снижение цены неизбежно, потому что если остаться на этом уровне, при такой же динамике уже в ноябре следующего года процент проданных метров составит менее 15%, что приведёт к стройки ради стройки.
5. На мой взгляд на сегодняшний день не стоит вообще рассматривать покупку квартиры в Краснодаре выше 85 000 за метр, а если таких нет - просто занять выжидательную позицию! Жить на съёмном или отодвинуть переезд на год.

Дополнение к выводам. Важно!!!

Само собой, речи о том, что "картошечники" будут ходить и выбирать себе пентхаус за 500 000 рублей речи не идёт не сегодня, ни завтра, ни в ближайшие годы. Спрос остаётся высоким, хотя застройщики и должны тревожится уже сейчас

Картошечники - это те, кто постоянно пишет в комментариях, что скоро квартиры в Краснодаре будут отдавать за мешок картошки) Просто их какое-то время назад было много, вот и решила их тоже порадовать упоминанием!

С другой стороны мы живём в нестабильное время, когда может произойти всё, что угодно, как вариант инфляция, или ещё что-то(это я просто фантазирую), так что решать только вам, а я просто собрала цифры воедино.

Если полезно - отблагодарите автора лайком, мне будет приятно! Хорошей пятницы!