После сентября по многим аналитическим отчетам рынок первичной недвижимости находится в состоянии крутого пике. Цифры озвучиваются разные, но одинаково безрадостные. Заявления ЦБ о нецелесообразности продления программы льготной ипотеки подливают масла в огонь. Ведь действительно, программа стала катализатором спроса на новостройки.
На основе вышеописанного многие стали хоронить весь строительный рынок и пророчить волну банкротств девелоперов. Но, думается, что панические настроения, как всегда, окажутся чересчур пессимистическими и рынок адаптируется под изменившиеся условия.
Прежде всего, строительная отрасль является стратегической. Мало того, что она дает множество рабочих мест, так еще и одно рабочее место в ней дает 6 рабочих мест в смежных отраслях. Так что, в случае действительно глубокого кризиса в отрасли, государство не должно оставить ее без поддержки.
Заявления об отмене льготной ипотеки не гарантируют, что о ней забудут навсегда. Ее возобновление возможно в любой момент. Безусловно, сейчас девелоперы находятся не в самом благоприятном цикле и рост бизнеса может быть затруднителен. То есть краткосрочно инвестиции в акции крупнейших девелоперов может не дать желаемых результатов. Но значит ли, что и облигации девелоперов являются непривлекательным инструментом?
Каждый отдельный бизнес надо рассматривать отдельно. Смотреть отчетность, динамику показателей. И здесь хотелось бы обратить внимание на некоторые особенности, которые свойственны именно этой отрасли.
Большинство застройщиков работает с эскроу-счетами. Деньги покупателя квартиры в доме, который еще не сдан, поступают на них и открываются они только после сдачи дома. Для финансирования стройки используется проектное финансирование. И здесь есть интересный момент. Деньги на эскроу-счетах не отображаются в финансовой отчетности. Наполнение можно увидеть только в комментариях. При этом ставки по проектному финансированию зависят от наполнения эскроу-счетов и могут быть намного ниже рыночных, вплоть до 0,1% годовых. Поэтому некоторые застройщики могут позволить себе выпуск облигаций с высоким купоном.
Эти деньги они используют для покупки новой земли или других инвестиционных целей, а средняя стоимость обслуживания долга остается на приемлемом уровне.
В кризисной ситуации застройщик может притормозить с запуском новых проектов, но, раскрытие эскроу-счетов, как правило, дает возможность без проблем обслуживать и гасить долги.
Еще один момент – признание выручки.
Большая часть ее признается по мере возведения объектов, а не в момент заключения ДДУ. Поэтому, даже если продажи начинают падать, а стройка идет, выручка может расти. Можно сказать, есть некоторый временной лаг. Это надо учитывать при анализе отчетности. И, конечно, анализировать нужно консолидированную отчетность, так как спецификой девелоперского бизнеса является работа через множество юридических лиц.
Строительная отрасль остается отраслью с повышенным риском. Однако инвестору нужно оставаться с холодной головой и адекватно оценивать возникающие риски.