Процедура банкротства нам интересна с обратной стороны - в качестве участников торгов и/или агентов-брокеров.
Редко кто из нас задумывается о проблемах личного банкротства, и если оно грозит физическому лицу, то, в большинстве случаев, из-за ошибочных радужных ожиданий в отношении доходов, которыми планировалось покрывать кредиты и займы.
При этом, все чаще, в ходе анализа лотов, сталкиваюсь с процедурами банкротства, в которые попадают сами участники торгов, как бы ни парадоксально это не звучало.
Одними из достаточно востребованных на сегодня стали лоты по продаже права аренды, среди которых весомую долю составляют договоры с государственным/муниципальным недвижимым имуществом, включая земельные участки.
Такие договоры аренды становятся камнем преткновения в ходе последующих судебных тяжб и венцом неприятных последствий.
Прибыль считать научились, стратегию подбирать, даже специально новые ООО с подходящими для проведения сделок ОКВЭДами регистрируют, но в азарте напрочь забывают анализировать и тщательно следовать условиям договора аренды.
Недавний случай - участник купил право аренды нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности, на новое свежее ООО под деятельность по осуществлению услуг по предоставлению помещений для временного проживания (хостел). С ОКВЭДом у него было все в порядке, лицензия для этой деятельности не требуется.
По условиям договора - запрет на передачу (продажу) прав и обязанностей третьим лицам, а сдача в субаренду (перенаем) только при согласовании с арендодателем и с его письменного разрешения. Срок договора - год, с обязательством оплаты полной суммы договора.
Доступная арендная ставка взбудоражила и лишила чувства предосторожности. Покупатель сразу после регистрации договора в Росреестре, недолго думая, пересдает помещение другому ООО, которое, решая не заморачиваться личным ведением дел, передает по договору доверительного управления имущество следующему третьему лицу. Ни вторая, ни третья организации требуемых ОКВЭДов при этом не имеют, а письменное согласие арендодателя победитель-арендатор видимо получать не собирался (“на авось”).
Более полугода все шло замечательно - получали прибыль и удовлетворение от удачной сделки. Однако радость была недолгой - нагрянула комиссия по проверке использования коммерческого фонда государства, соблюдения условий договора аренды. Выявила нарушения, выписала штраф, требовала привести использование помещения в соответствие.
Субарендаторы разбежались, ООО-арендатор по факту являлось прокладкой во всей сделке, само деятельность вести не было готово, следующие полгода простояли в ноль. А оплату не вносили…
Администрация подала иск, по итогам которого открыто исполнительное производство. Компания неплатежеспособна, да и все признаки несостоятельности на лицо - на пороге банкротства. А учредители и директор теперь в “печали” - грозит субсидиарная ответственность, где и до личного банкротства рукой подать…
Вот как бывает - из успешного предпринимателя, участника торгов, - в банкроты.
Перед входом в торги и планированием сделки внимательно читайте условия договора, чтобы прогнозируемая прибыль не превратилась в непомерные долги.
#долги #обязательства #банкротство #сделки #недвижимость #аренда #риски
