ЦИАН Аналитика опубликовала динамику цен новостроек в 16-ти городах миллионниках за месяц по состоянию на начало декабря. В 9 городах (в том числе, знаковых Москве и Санкт-Петербурге) они снизились, в 7 выросли. Общее снижение по стране оказалось, во многом, символическим, всего на -0,1%. Но…
Цены снизились!
Почему это важно? По трём причинам, которые делают ситуацию не вполне обычной.
Во-первых, ноябрь (как и декабрь) – пик сезона продаж. Это самое большое количество сделок за год и ВСЕГДА растущие цены.
Во-вторых, как и положено в это время, выросли продажи в новостройках. Если говорить про ипотеку для строящегося жилья, то в крупнейшем банке страны Сбере ноябрьский рост составил 38%, во втором по величине ВТБ – 14%. Если говорить не об ипотеке, а общей реализации, то по данным компании Этажи продажи первички в ноябре выросли на 20-25%.
В-третьих, весь месяц в СМИ активно обсуждалась тема отмены льготной ипотеки 31 декабря. Так как цифры ЦИАН — это сведения по ценам предложений застройщиков, ничто не мешало им, на волне шума об окончании государственной программы, цены в прайсах поднять. Не для того, чтобы продать по завышенным (на такое сейчас навряд ли кто купится), а для того, чтобы скинуть их в процессе торга и предложить покупателям, как бы выгодный продукт.
Тем более, продавать было кому, - количество сделок существенно выросло.
Так было бы если бы застройщики действовали в рамках привычной логики.
Необычно, что вместо повышения цен в прайсах, застройщики цены снизили (Москва, в этом смысле, оказалась впереди планеты всей со своими «минус» 1,7%).
Давайте без дураков. Застройщики игроки рациональные, чувствами не живут, руководствуются голым расчётом. Ноябрьское снижение не от того, что они ДУМАЛИ, что оно оживит продажи, а от того, что они ЗНАЛИ, других вариантов у них нет, - тут голая экономика. Начиная с 21 сентября и весь октябрь поступления на эскроу счета были минимальными. Девелоперы продолжали получать деньги от банков на строительство, но не обеспечивали их покрытие новыми поступлениями. За ноябрь-декабрь им нужно не только наполнить эскроу счета в расчёте на полноценное финансирования будущих работ, но и закрыть прорехи, образовавшиеся ранее. И на всё про всё два месяца, после чего ручеёк поступлений от покупателей обмелеет окончательно.
А теперь подумайте, если сейчас, пока льготная ипотека действует, продажи активизировались, а покупателям ежедневно капают на мозги её отменой, цены снизились, что будет, когда льготной ипотеки не станет вообще, а продажи упадут из-за начала мёртвого сезона?
То, что произошло в ноябре, когда в условиях повышенного спроса цены пошли вниз, а не вверх, не аномалия — это новая нормальность. Пока застройщики не нащупают твёрдую почву в виде просчитываемого и гарантированного спроса, который будет покрывать деньгами ведущиеся строительные работы, движение будет только вниз.
Запомните данные по ноябрьским продажам после их публикации. Если в январе цифры будут меньшими – цены вниз, если в феврале меньшими – цены вниз, если в марте меньшими – цены вниз.
Я могу так продолжать до бесконечности.
Поэтому:
- либо лопаты в землю и ведущимся стройкам стоп (в ближайшие два с половиной года объёмов меньше не станет, они были начаты в этом году, и строительный цикл не позволит этого сделать),
- либо мартовские продажи "в студию" (в два раза больше нынешних),
- либо цены вниз.
Всё остальное, если только «прилетит вдруг волшебник в голубом вертолёте и бесплатно покажет кино».
Не прилетит?
Цены вниз!
Аномальный, нет…
Нормальный ноябрь это продемонстрировал.
Канал на Дзене "Зде пруфы"
Публикация дня:
Данные о ценах и продажа в новостройках переехали на канал Зде пруфы. Здесь останется только форум.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
ВСЯКАЯ ПОГОДА БЛАГОДАТЬ
живопись, масло, 40x70 см, 2022
Дмитрий Лёвин
----------------------------------------------------------------------------------------