Уважаемые читатели!
Чтобы завершить прошлую тему, обозначим еще раз, к чему же мы пришли, еще раз вернемся к паре «РАВНОЗНАЧНОЕ – РАВНОЦЕННОЕ» и сформулируем еще несколько выводов относительно возмещения при изъятии жилого помещения при КРТ:
1. Есть два возможных варианта изъятия жилого помещения:
a. Первый – изъятие помещения у нанимателя по соцнайму. В этом случае наниматель, в соответствии с его правом на жилище вправе требовать получения взамен РАВНОЗНАЧНОГО помещения
b. Второй - изъятие помещения у собственника. И здесь тоже есть два варианта:
i. Собственник является проживающим в принадлежащем ему помещении. Тогда у него есть два права: 1)право на сохранение имеющихся жилищных условий, т.е. на РАВНОЗНАЧНОЕ помещение, и 2) право на возмещение возникающего у него как собственника, ущерба, т.е возмещение ПО СТОИМОСТИ;
ii. Собственник не проживает в данном помещении. В этом случае он претендовать только на возмещение по СТОИМОСТИ.
2. РАВНОЗНАЧНОЕ жилое помещение - это помещение, максимально близкое к изымаемому по потребительским характеристикам – площади, комфортности, уровню обеспечения коммунальными услугами, комфортности, и, в идеале – и МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ. Строго говоря, РАВНОЗНАЧНЫМ данному помещению является ТОЛЬКО САМО ЭТО помещение. Любое другое может быть близким к нему, но ПОЛНОЙ РАВНОЗНАЧНОСТИ достигнуть НЕВОЗМОЖНО.
3. РАВНОЦЕННОЕ помещение – это равное ПО СТОИМОСТИ помещение. Оно может по отдельным параметрам (например, по площади) СУЩЕСТВЕННО отличаться от данного, но по ВСЕЙ СОВОКУПНОСТИ параметров равным ( а точнее, близким к нему) по стоимости (например, проигрывая первому по площади, но выигрывая в транспортной доступности).
Попробуем разобраться в этом случае - как же определить, какова же должна быть СТОИМОСТЬ равноценного помещения.
Сразу же скажем, что вопрос не прост. Прежде всего, потому, что никто и никогда этой самой стоимости не видел. На рынке мы всегда имеем дело с ЦЕНАМИ, которые, как принято считать (и это так) ОСНОВЫВАЮТСЯ на стоимости, но количественно с ней чаще всего не совпадают, поскольку цена в конкретной сделке складывается под влиянием индивидуальной комбинации множества объективных и субъективных факторов. Эта комбинация не может быть полностью воспроизведена
Когда говорят: «Давайте, определяем СТОИМОСТЬ», фактически говорят: «Давайте определим НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНУЮ ЦЕНУ, по которой на рынке можно купить/ продать этот товар. продать/купить при соблюдении КОМБИНАЦИИ ИДЕАЛЬНЫХ УСЛОВИЙ», которая на деле никогда не соблюдается.
На этом, собственно, и строится определение РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, о которой чаще всего говорят в связи с определением размера возмещения при изъятии недвижимости (земельных участков, зданий и помещений, в том числе жилых). Сначала это положение было сформулировано в ст. 56.8 Земельного Кодекса РФ, а затем, с уточнениями расширениями было воспроизведено в ст. 32.7 Жилищного Кодекса РФ : «При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду».
Это определение гораздо больше по тексту, чем изначальное, из Земельного Кодекса, но суть осталась таже: В основе размера возмещения лежит РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ.
(Довольно часто в соцсетях и публичных дискуссиях говорят о КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ как основе для определения величины возмещения , но это типичный ФЕЙК: ни в одном документе в связи с вопросом о возмещении кадастровая стоимость не упоминается).
Что же до рыночной стоимости, то использование ее в качестве основы для определения размера возмещения – НЕ лучший вариант. НА величину рыночной стоимости влияют, например, ожидания приобретателей.
Ясно, что Вы приобретаете квартиру в сносимом доме с перспективой переселения куда-нибудь «в Шушары» (пригород Санкт-Петербурга), то Вы будете оценивать ее гораздо…гораздо ниже, чем, если бы, вдруг!, прошла информация о том, переселять будут на Крестовский остров (элитный район Петербурга)!!!
Рыночную стоимость можно использовать для расчета размера возмещения с оговорками, а лучше, воспользоваться другой основой для расчетов. Такой, например, может быть СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ.
Ну а о том, а что это такое – в следующей публикации. До встречи!