С начала объявленной 21 сентября 2022 года мобилизации произошли значимые изменения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска. Они касались и спроса на объекты, и предложения, и временного цикла сделок. В своей авторской колонке я решила поделиться своими наблюдениями о ключевых изменениях на рынке коммерческой недвижимости и трендах, которые наблюдаются сегодня.
Подписание президентом страны указа о мобилизации оказало непосредственное влияние на поведение владельцев объектов коммерческой недвижимости. Многие собственники улетели заграницу (и до сих пор там находятся) и переключились на инвестиции в других странах. В сложившейся ситуации они были готовы к продаже своих активов в России с хорошим дисконтом. Более того, у некоторых собственников возникла срочная потребность в денежных средствах, поэтому они были готовы снижать цену продажи. Все это привело к тому, что объекты коммерческой недвижимости стали продаваться лучше. За первый месяц после объявленной мобилизации лично у меня было 6 сделок купли продажи объектов от 50 до 150 млн. рублей. Для сравнения: после начала спецоперации сделки были в основном до 20 млн. рублей – на тот момент паниковали больше обычные люди, которым нужно было сохранить небольшие суммы.
Сейчас активно идет работа с инвесторами. Они стали более решительными, перейдя из позиции наблюдателя за рынком недвижимости к действиям. Летний период был тихим, многие отдыхали и наблюдали, ждали «лучших времен» для себя. Также сдвинулся процесс по реализации залоговых объектов. В частности был продан знаковый объект на ул Вокзальная магистраль 3 площадью 2000 кв.м., и в процессе находится сделка по еще одному крупному известному в Новосибирске объекту. Имея опыт работы с банками и залогодержателями, могу сказать, что процесс согласований и принятия решений на сегодня движется как никогда быстро.
Другой важной тенденцией 2022 года стал рост спроса на услуги по управлению объектами. Мне в этом году даже поступило два предложения по созданию своей УК – для помощи в управлении недвижимостью и сдачи в аренду. Возможно об этом можно задуматься, поскольку на рынке не так много управляющих компаний, которые могут профессионально вести объекты.
Что я особо отметила для себя за последние полгода – это повышенный интерес к аренде и покупке производственных, складских площадей и земельных участков. Я наблюдаю повышенный спрос инвесторов из западной части России на приобретение крупных коммерческих объектов промышленного назначения для организации своего производства (нового, либо расширения своего действующего). Поэтому сейчас я уделяю особое внимание этому сектору недвижимости.
Также могу сказать, что в текущей экономической ситуации многие компании продолжают активно развиваться и арендовать площади. В Новосибирске активно выходят компании из других регионов России – это и пивные магазины (из Кузбасса, Барнаула), и аптечные сети (из Томска, Краснодара), и предприятия сферы общепита.
Если говорить про арендный рынок, то не могу сказать, что на нем произошли глобальные изменения – активность звонков по объявлениям не снизилась, крупные компании в большинстве не приостановили развитие. Работа идет, работы много, а с сентября этого года стало в разы больше. Рынок активный, живой, продуктивный. В качестве иллюстрации могу привести пример реализации объекта на Красном проспекте 30. Бывший магазин «Иль де боте» арендовала крупная сеть оптики. Наличие решительного арендатора и понимающего рынок арендодателя дало быстрый результат. Работа была проведена за 1 месяц, при этом, сдал этот объект молодой сотрудник со стажем работы 1 год.
Сейчас арендодатели однозначно стали осознавать, что рынок меняется. Они стали чаще идти навстречу арендаторам, предоставлять больше арендных каникул и согласовывать понижение ставок. Их позиция в целом стала более лояльной.
Что касается моего видения следующего года, то думаю, что он будет богат на сделки купли/продажи. Коммерческая недвижимость снижается в цене, необходимость в денежных средствах у собственников нарастает, и соответственно объекты будут продаваться дешевле. Желающих купить недвижимость с хорошей окупаемостью на рынке остается очень много. Поэтому сделок будет много. Если говорить про сегмент аренды, то предполагаю, что будет период, когда арендаторы будут не так активны, как хотелось бы. Однозначно, что январь-февраль будут более-менее спокойными месяцами, но все же многое зависит от политической и экономической ситуации в стране. Планировать сейчас даже на 2-3 месяца сложно, мир стал другим и таким как раньше, он уже не будет. Все стремительно меняется, будут появляться новые арендаторы, будет развиваться промышленная сфера.
Коммерческая недвижимость всегда проходила мимо кризисов, но раньше кризисы не были такими, как сейчас. Поэтому конфигурация рынка безусловно будет меняться и дальше.