Это не совсем обычное поведение рынка, но не по сути, а по размеру падения, так как и в прежние времена иногда отмечалось некоторое снижение в ноябре. И каждый раз на это были свои причины. Нынешняя ситуация вызвана главным образом частичной мобилизацией. Сыграл свою роль и возросший объем предложения в домах, вводимых в эксплуатацию в конце года. Инфляция и снижение доходов также оказали влияние на падение цен.
Самые дешевые «квадраты» у трехкомнатных
Наибольший спад стоимости был отмечен у больших квартир. У трехкомнатных за ноябрь средняя цена метра упала на 5,6%. И главную роль здесь сыграли квартиры новой планировки во всех районах престижности: ближе к центру города «квадраты» у них стали предлагаться на продажу дешевле на 6,6%, в средней отдаленности — на 7,3%, на окраинах — на 3,4%. В центре стоимость выросла на 0,6%, но у другого востребованного трехкомнатного жилья здесь цены упали: у «брежневок» — на 11,4%, а у «хрущевок» — на 13,4%.
В сегменте однокомнатного жилья старой планировки цены стали ниже в среднем по городу на 4,3%. Особенно отличились окраины, где у однокомнатных «брежневок» они стали дешевле на 13,8%, а у «хрущевок» — на 5,2%. Меньше на окраинах стали запрашивать на 8,5% и за «квадраты» у однокомнатных квартир новой планировки.
В остальных районах престижности однокомнатные квартиры в новых домах сохранили свою популярность, поэтому цены в них продолжили подниматься: в центре рост стоимости за каждый «квадрат» составил в среднем 4,7%, ближе к центру — 2,6%, в средней отдаленности — 2,7%.
По итогам месяца самые дорогие «квадраты» предлагались на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре по средней цене 180 865 рублей, а рекордная цена вплотную подошла к уровню в 250 тысяч рублей за метр.
Наиболее доступные квадратные метры в ноябре предлагались на продажу в сегменте трехкомнатных «сталинок» на окраинах по средней цене 51 135 рублей. Но можно найти в этом сегменте предложения и до 20 тысяч рублей за квадрат.
Квартиры дешевели в центре и ближе к нему
Если говорить о квартирах, то в глаза бросается падение средних цен в центре города (–6,2%) и ближе к нему (–4%), то есть там, где традиционно они самые высокие. В итоге к началу зимы средняя стоимость квартир упала на 3% и составила 5 миллионов 654 тысячи рублей.
Отмечается снижение спроса на большие квартиры. Так трехкомнатные в среднем по городу стали предлагаться на продажу дешевле на 8,2%. И главную роль в этом сыграло жилье новой планировки, подешевевшее во всех районах престижности: в центре — на 5,2%, ближе к нему — на 7,2%, в средней отдаленности — на 3,9% и на окраинах — на 12,3%.
Активно дешевели в ноябре «брежневки» всех размеров в центре (–4,8%) и ближе к нему (–4,6%), а также «хрущевки» в этих районах престижности.
Однокомнатные квартиры в среднем по городу стали предлагать на продажу дешевле всего на символические 0,1%. При этом в центре новые однокомнатные стали дешевле на 2,4% из-за высокой цены, все-таки жалко выкладывать 7,5 миллиона рублей (цена на конец октября) за одну комнату, пусть даже и в центре. На окраинах такая же квартира стоила свыше 4 миллионов рублей, что тоже не совсем, на мой взгляд, оправданно, поэтому и произошло падение цены в этом сегменте на 7,4%.
Как результат, самые дешевые квартиры, помимо малосемеек, предлагались на продажу в сегменте однокомнатных «хрущевок» на окраинах по средней цене 3 миллиона 245 тысяч рублей. Но можно найти «сталинку» или «хрущевку» на окраинах по цене и до двух миллионов рублей.
На фоне такого дружного снижения цен все-таки в ноябре были отмечены и сегменты рынка, где квартиры дорожали. Однокомнатное жилье новой планировки выросло в цене в микрорайонах и жилмассивах ближе к центру города (3,2%) и в средней отдаленности (4,5%). Объяснить это можно только более демократичными ценами на такие квартиры и сохраняющимся спросом.
Дорожало также двухкомнатное жилье всех планировок в средней отдаленности от центра со средним показателем 5,6%. Это так называемая золотая середина, где квартиры предлагаются на продажу по цене от 4 до 5,5 миллиона рублей и находятся они в обжитых районах с развитой инфраструктурой и достаточным количеством социальных объектов (школы, детские сады, поликлиники, торговые центры и т.п.). Кроме того, такое жилье устраивает подавляющее большинство молодых семей без детей или с одним ребенком.
На окраинах двухкомнатные квартиры тоже были популярны. Здесь средний рост цен составил 3,2%. Исключение - «сталинки» (–5,7%).
Самые высокие цены на жилье к началу зимы запрашивались за большие 4–5-комнатные квартиры в центре общей площадью 170–180 квадратных метров по цене от 28 миллионов рублей и с рекордной ценой 31,5 миллиона рублей.
Что дальше?
Более чем 20-летнее наблюдение показывает, что в декабре рынок жилья в городе рос со средним показателем 1,8%. И даже уход его в «красную зону» в отдельные годы не сильно влиял на общую картину, так как эти провалы приходились на годы экономических кризисов или были смещением ноябрьского спада на декабрь. Можно предположить, что средний показатель цены квадратного метра по городу уже к новогодним каникулам может восстановиться до октябрьских показателей в 120 тысяч рублей.
Обзор рынка составлен по предложениям, опубликованным на сайте FarPost.ru.
Александр Хворов, новости Хабаровска на DVHAB.ru