После рассказа о заседании Общественного Штаба по КРТ в СПб вернемся к рассмотрению «болевых точек» реновации.
Напомню, что в предыдущей публикации речь шла о том, относятся ли проекты КРТ к разновидности государственных и муниципальных нужд и пришлось согласиться с тем, что в соответствии С ДЕЙСТВУЮЩИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ относятся.
Естественно, встает вопрос о компенсации утраты имущества в связи с государственными и муниципальными нуждами. Сразу заметим, что термина «компенсация» автор в нормативных документах не нашел: везде используется понятие «возмещение»,. Им и будем пользоваться. Впервые тема возмещения была затронута законодателями в начале 1990 гг. В принятой в 1993 г. Конституции РФ, в ст. 35. было сформулировано так: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Собственно, это и все, что было сказано. Впрочем, немудрено: в то время в разгаре была приватизация, так что о каком -то изъятии в пользу государства можно было говорить только в самом гипотетическом смысле.
К слову: в России до сих пор нет закона о национализации. Вот в Великобритании - есть, в Германии - есть, во Франции – есть, а в России нет. Да и верно, - зачем себя сковывать? - Лучше как-нибудь без него.
Однако законодательная база, по крайней мере, для изъятия отдельных видов имущества все же создается. Дошла речь и до земельных участков и прочей недвижимости, в частности, жилой. Развернуто этот вопрос рассматривается в Земельном и Жилищном Кодексах. В них же можно найти и интересующую нас пару «РАВНОЗНАЧНОЕ-РАВНОЦЕННОЕ». Первоначально, впрочем, появляется, хотя и неявно, понятие «равноценное». Напрямую этот термин не используется, но в ст.56.8 Земельного Кодекса РФ вполне определенно говорится «При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством», т.е. основой для возмещения является рыночная стоимость, так что можно считать, что действует принцип равноценности.
Понятия «РАВНОЗНАЧНОСТЬ» упоминается впервые в проекте Федерального закона от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ («Закона о реновации в Москве»), при этом в первоначальном варианте закона используется только этот термин: «равнозначное жилое помещение», «равнозначное нежилое помещение». При этом понятие «равнозначность» в тексте документа имело разное содержание для жилых и нежилых помещений:
-для жилых помещений оно расшифровывалось следующим образом «под равнозначным жилым помещением понимается благоустроенное жилое помещение, общая и жилая площадь которого не меньше, соответственно, общей и жилой площади освобождаемого жилого помещения и количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом помещении. Равнозначное жилое помещение должно быть расположено в районе г.Москвы, в котором расположен соответствующий жилой дом….».;
-что до нежилых помещений, то здесь формулировка попроще, да и смысл немного иной: «Равнозначным нежилым помещением признается нежилое помещение, расположенное на территории города Москвы, площадь которого не меньше площади освобождаемого нежилого помещения».
Как видим, равнозначность равнозначности – рознь).
Что же до «РАВНОЦЕННОСТИ», то этот термин возникает в этом же законе в более поздней редакции, где появляется «Статья 7.3. Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации». В первой редакции статья эта называлась иначе «Особенности обеспечения жилищных прав граждан в целях реализации решения о реновации». ПОЧУВСТВУЙТЕ РАЗНИЦУ: в ней о правах собственности вообще речь не шла, что хорошо показывает отношение законодателей к самому понятию «право собственности».
В итоге, в связи именно с протестами собственников, название изменили, а в тексте закона появилось положение: «Собственник жилого помещения на основании письменного заявления ВМЕСТО предоставляемого в собственность РАВНОЗНАЧНОГО жилого помещения ВПРАВЕ ПОЛУЧИТЬ за освобождаемое жилое помещение РАВНОЦЕННОЕ ВОЗМЕЩЕНИЕ в денежной форме или путем предоставления РАВНОЦЕННОГО жилого помещения».
Итак, что же мы получаем:
1. Собственник жилья, как и наниматель (по соцнайму) может получить РАВНОЗНАЧНОЕ жилое помещение.
2. Собственник вправе отказаться от равнозначного помещения и получить взамен РАВНОЦЕННОЕ ВОЗМЕЩЕНИЕ в денежной или натуральной форме.
Ну а потом, эти же положения, только в перефразированной форме «перекочевали» в Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ, который часто называют «законом о всероссийской реновации», а вслед за ними в Жилищный Кодекс РФ. Там этому вопросу посвятили аж две статьи: ст. 32.1 и ст.32.7, чем окончательно запутали дело. Но, если все же пробраться сквозь созданную паутину слов, то суть осталась именно такова, как она изложена в этих двух пунктах. Вот так.
В следующей публикации: как же определить «РАВНОЦЕННОЕ ВОЗМЕЩЕНИЕ»?