И на самом деле причина не одна. Хотя главнейшая из них всё же есть.
Жизнь любого человека многогранна и комплексна. И решения, влияющие на будущее, редко принимаются спонтанно.
Тем более, если решение повлияет не на одного индивидуума, а сразу на всю семью и во всём широком смысле.
Поэтому, предлагаю рассмотреть самые важные моменты в порядке возрастания приоритета.
1. Пожалуй Мода, самая необъективная, но достаточно влиятельная.
Так или иначе, то, что интересует других людей в других же странах, в силу нашего любопытства и открытости, интересует любого из нас.
Увы, мода на покупку недвижимости сдувается по всему миру волной. Широкой и полноценной. В Канаде, Швеции, Австралии продажи домов и квартир упали. Снизились цены на недвижку в Лондоне, Китае, США, Индонезии, Египте и так далее. Спрос падает по всему миру. Хотя, не без исключений. Например великолепно обстоят дела в ОАЭ. В этой стране зафиксирован самый высокий рост спроса в 260℅ и, естественно, цен. Неплохо дела идут в Турции, Грузии, Казахстане. Однако это не только вклад граждан этих стран. Спрос породили релоканты - наши соотечественники.
И тем не менее игнорировать общемировую тенденцию не получится. За 3 десятка лет жизни в обществе потребления громадное количество россиян выработали устойчивую привычку следовать Европейским и Американским тенденциям. А Европа именно сейчас недвижимость распродаёт и снижает цены. Что, впрочем, продиктовано объективной необходимостью. Отапливать большие площади чрезвычайно дорогое удовольствие и многим уже не по карману. Нам негоже отставать.
Вердикт - валим цены вниз на 3℅, по фэншую.
2. Неопределенность.
Вторая причина. Поначалу, в феврале 2022 года, россияне оказались в состоянии ажитации. Первая реакция была - скупать всё, на что хватит денег. А их тогда хватало и на квартиры и даже на дома.
Спустя пару месяцев стало понятно, что до дальнейшей жизни в состоянии животного страха ситуация не дотягивает. Для промедливших с покупкой недвижимости настали сложные времена. За пару месяцев цены взлетели в небо. Собранных ранее накоплений перестало хватать. Одновременно и ипотека помчалась в догонку со своими ставками. Пыл покупателей охладел, а у продавцов наоборот проснулся. Слишком сладкими казались ценники на продажу. Самые быстрые продавцы успели получить 100℅ прибыли с продажи совсем недавно купленных квартир.
В мае рынок встал! От слова - совсем. И летом едва жил. Про сентябрь говорить не стоит, он снова принес не меньшую неожиданность и новый рост числа продавцов.
За лето и девелоперы постарались. Молодцы, достроили громадное число человейников, а продать то не смогли. И повисло 40℅ новостроек безо всякого спроса на них.
Получилось, что в продаже и на вторичке квартир без счёта, и на первичке рекорд. А покупатели возьми и разбегись. Теперь даже экстрасенсы не знают, когда наступит улучшение.
Вердикт - валим цены вниз на 3℅, к гадалке не ходи.
3. Покупательная способность населения постоянно падает. Например, в среднем, каждая американская семья в 2022 году вынуждена тратить на жизнь на 433 доллара в месяц больше, чем в 2021 году.
Каждая российская семья примерно также пострадала. Инфляция сделала своё черное дело и опустошила кошельки небогатых людей.
Вердикт - валим цены вниз на 3℅, в заначках то лишь дырка от бублика.
4. Уровень цен достиг настолько высоких значений, что без ипотеки купить однокомнатную квартиру 95℅ россиян уже не в состоянии.
Те, у кого ещё есть деньги, перешли в сегмент покупок собственных домов в коттеджных поселках.
Перекос цен достиг такого уровня, что дома в 3 раза большей площади продаются по цене новой, но скромной, двушки в многоэтажке. Он и ранее был, но не настолько значительным.
Вердикт - валим цены вниз на 3℅, катимся по наклонной.
5. Кумулятивный эффект от суммирования давления на покупателей сразу всех перечисленных причин в ближайшей перспективе сделает своё дело.
Плюсом сюда наслоилось сокращение интереса к выдаче ипотечных кредитов банками. На данный момент объем ипотечных кредитов в их портфелях достиг неприемлемо высоких значений. Риск-менеджмент требует незамедлительного принятия мер по блокировке его дальнейшего наращивания. В противном случае может набраться такое количество проблемных заемщиков, что задержки их платежей приведут банки к банкротству. Как это уже произошло в 2008 году в США и оформилось в итоге в мировой финансовый кризис.
Вердикт - валим цены вниз на 3℅, мы ж не братья Леманы.
ИТОГО: ожидание суммарного влияния всех факторов дает нам основание рассчитывать на снижение цен на жилье в новостройках в 2023 году примерно на 15℅. С пониманием, того, что это не случится в один день - 1 января следующего года. Снижение будет плавным (по мере дозревания девелоперов), что и понимания - продать новостройки по так желаемым ими ценам они точно не сумеют. А вся их прибыль окажется замороженной на несколько лет в нераспроданных десятках миллионов квадратных метров квартир. Оборотных средств на продолжение ведения хозяйственной деятельности не останется совсем. Вплоть до полной утраты способности вылачивать зарплату рабочим.
Выше перечислены причины, которые уже казалось бы достаточны для массового введения скидок девелоперами на никому не нужные их новостройки.
А теперь ответим на вопрос - почему цены до сих пор не упали.
Один человек способен быстро реагировать. Но, когда набирается критическая масса людей, то срабатывает эффект толпы. Здесь и инертность в принятии реальной действительности, и консультативный подход группового (коллективного) разума, и умелая работа штатных SMM-менеджеров (маркетологов) компаний-застройщиков в социальных сетях по вбиванию в мозг клиентам аксиомы "Покупай сейчас, завтра будет дороже", и упорное нежелание девелоперов расстаться с невероятной сверхприбылью.
Помните фильм " Титаник". Трюм корабля уже на треть заполнился водой через пробоину в корпусе, а народ ещё танцует в ресторане.
Сейчас примерно так же. А чуть позже, тот же эффект толпы приведет к паническим распродажам быстро обесценивающихся квадратных метров. Есть устойчивое заблуждение, что стоит цене хоть немного снизиться, тут же вырастет спрос. Оно бы так и было может в спокойной мирной обстановке. Но, когда нервы накалены, любой чих может спровоцировать бесконтрольное движение. Напомню, что в Нью-Йорке на бирже относительно недавно был момент, когда фьючерсы нефть торговались по минус 30 долларов. В переводе на русский - вы совершаете покупку барреля нефти бесплатно и после этого продавец ещё и доплачивает Вам сверху 30 долларов. Вот каким может быть итог панических распродаж. Да, такой фарт длился лишь около часа. И вероятно никогда не повторится, ибо меры по недопущению подобного впредь приняты.
На рынке недвижимости, как и на рынке нефти 4 года назад, настолько избыточно количество готового жилья, что небольшой всплеск робких покупок, в начале длительного периода падения цен, народ и не заметит. Всё по той же инерции наперегонки ринется распродавать свое инвестжилье. Если весной 2022 года квартиры скупались, чтобы на растущем рынке сохранить деньги от инфляции, то теперь, для их же сохранения на падающем рынке недвижимости, пойдет тотальная распродажа по любой цене. Лишь бы вытащить наличку.
Вот примерно такая картина рисуется, если не будет продлена льготная ипотека. Но, продлять её нельзя. ЦБ РФ правильно сделал, борясь с раздувшимся пузырем на рынке недвижимости и блокируя пагубные инициативы Минстроя.