Блеск и нищета советской жилищной программы. Часть 4
Продолжим разговор о Вивернвуде (Wyvernwood) - микрорайоне из типовых двухэтажек, построенного в Лос-Анджелесе в 1939 году. Начало смотрите здесь.
Пару слов о чём речь - в нескольких предыдущих заметках я сделал попытку донести до уважаемой читающей публики мысль о том, что хрущёвки не были единственно возможным способом массового жилищного строительства. В середине 1950-х годов имелись несколько альтернатив как по технологии строительства, так и по способу застройки. В ещё одной своей заметке я перечислил несколько возможных вариантов. Один из них - микрорайонная массовая застройка малоэтажными типовыми многоквартирными домами и таунхаусами. После войны в СССР похожих (внешне) домов строилось довольно много, и во многих городах такая застройка образует целые районы. В 1960-е годы массовое строительство малоэтажек прекратилось, во всяком случае в больших городах. На смену им пришли пятиэтажки - кирпичные и панельные. Основная причина - дороговизна строительства. Толстые кирпичные или шлакоблочные стены, стены с эркерами и прочими архитектурными излишествами, кровля сложной формы. Много ручного труда. Квартиры в домах тёх серий имели потолки 3 метра и большие комнаты (17-20 метров). Это было актуально так как квартиры в этих домах заселялись как коммуналки, по комнате на семью. Площади и потолки были сделаны побольше исходя из санитарных соображений, чтобы обеспечить необходимый объём воздуха для 3-4 спящих в одной комнате. Это также было важно в условиях печного отопления.
В конце 1950-х в больших городах был взят курс на центральное теплоснабжение, от ТЭЦ, и на предоставление отдельных квартир каждой семье, вместо покомнатного расселения. Выяснилось, что 2-3 этажные дома получатся дороже, чем пятиэтажки. К тому же, по принятой тогда парадигме застройки такие дома обеспечивали меньшую плотность заселения, что удлиняло и удорожало коммуникации - те же теплотрассы, водопровод, канализацию и так далее. Рассматривать другие проекты 2-3 этажных домов (с более низкими потолками и чуть меньшими квартирами, с использованием других технологий строительства, в качестве альтернативного массового жилья), по разным причинам не стали. В итоге полностью проигнорировали деревянное каркасное строительство, которое подходит не только для индивидуальных домов, но и для таунхаусов (блокированных домов), и для традиционных 2-3 этажных многоквартирных домов. Был практически проигнорирован как многовековый опыт строительства из дерева как в России, так и зарубежный опыт, накопленный с середины 19 века. Деревянное домостроение было дискредитировано массовым строительством в 1930-1950-е годы жутких бараков и тому подобного непотребства, с туалетами на улице, с кривыми стенами, с крохотными квартирами. Без нормальных фундаментов, без технадзора, без удобств. Квадратный метр в "бараке" был в 6-8 раз дешевле, чем в полноценном кирпичном доме, и, к сожалению, как-то не судьба была догадаться, что если "барак" построить должным образом, с таким же набором удобств, что и в многоэтажке, на адекватном фундаменте, с подобающим качеством, то он всё равно получится раза в 2 дешевле, чем кирпичный или панельный собрат такой же жилой площади.
Что же касается плотности застройки и населения, то картина тут неоднозначная. По санитарным и противопожарным нормам минимальные расстояния между фасадами трёхэтажных домов - 15 метров. Для пятиэтажек - по-моему, 35 метров. То есть, теоретически малоэтажки можно ставить чаще, чем пятиэтажки, и в результате получить сравнимую плотность.
Но это всё, так сказать, сугубо в теории. Мне же хотелось найти конкретный пример такой застройки, достаточно крупный для возможности масштабирования на весь город, и хронологически предшествующий началу массового наплыва хрущёвок. Поиск в интернете вывел меня на целую россыпь "городов-садов" 1930-1950 гг. в Европе и Северной Америке - микрорайонов из десятков и сотен малоэтажных домов, построенных в ключе единого замысла, в виде комплексов под сдачу в съём. Реже для продажи. Вивернвуд был одним из самых показательных примеров. Недорогие, простые типовые дома с просторными квартирами, от 2-х до 4-х комнатных, от 55 до 90 квадратных метров. Комплексное благоустройство всей территории. Каждой квартире полагался отдельный гараж. Короче - идеальный пример. В общем, за деталями обращайтесь к предыдущей статье.
Сейчас же мы поговорим о финансовой стороне дела, а именно попробуем установить насколько дешёво или дорого было такое строительство в сравнении с хрущёвками.
Реализация проекта Вивернвуд потребовала 10-11 месяцев строительных работ и чуть менее трёх с половиной миллионов долларов. 3 миллиона были взяты в ссуду у Bank of America National Trust & Savings, под поручительство Федеральной Жилищной Ассоциации (FHA), и 425 тыс. долларов поступили от частных инвесторов. Учтите, что на эти средства были не только построены дома, но и полностью благоустроена вся территория, включая озеленение, проложены все внутрирайонные коммуникации (водопровод, дороги, канализация, электросети и т.п.), гаражи, сделана полная внутренняя отделка домов, включая полный набор электрических приборов для каждой квартиры (плита, холодильник, водонагреватель).
Комплекс, расположенный на 29 гектарах, представлял собой 135 жилых двухэтажных зданий, с 1102 квартирами разного размера: 420 двухкомнатных, площадью 55-57 м, 76 квартир с двумя спальнями (77 кв.м), 444 таунхауса с 2 спальнями (80 кв.м), 162 таунхауса с тремя спальнями (90 кв.м). Таким образом, в переводе на любимый в СССР показатель - «общая площадь» - примерно 79 тыс. квадратных метров. Или 71 квадрат в среднем на квартиру. Расходы составили в среднем 43 доллара на один квадратный метр.
Для понимания того, как дорого или дёшево обходится строительство и насколько жильё доступно среднему пролетарию, полезно сравнить две величины - затраты на 1 квадратный метр (можно еще коммерческую стоимость одного метра) и месячную зарплату строителя. Связь получается двусторонней: с одной стороны, зарплата строителей включена в расходы на строительство и обычно это порядка 30% от всех затрат (во всяком случае, такова статистика для Северной Америки и СССР). С другой стороны, соотношение двух величин показывает доступность жилья для типичного работяги. Как правило, заработки в строительстве близки к средним в экономике в целом. Так что доступность жилья можно оценить в месяцах работы, необходимых для полной оплаты стоимости квартиры или дома.
Возвращаясь к Вивернвуду. Из всего запланированного объёма затрат в $3.425.000, $1.125.000, или 31%, было выделено на оплату труда рабочих, количество которых на стройплощадке на разных стадиях колебалось от 700 до 1000 человек.
Ежемесячные затраты на оплату труда достигали 100 тыс. долларов, из чего я делаю вывод, что средняя ежемесячная зарплата была где-то между 100 и 150 долл. Примем $125. Получается, что затраты на 1 кв. метр жилой площади соответствовали примерно трети месячного заработка рабочего на строительстве этого самого жилья - 43/125.
При этом, повторюсь, цифра 43 доллара включает в себя не только собственно жилое здание, но и все коммуникации на территории микрорайона, озеленение, детские площадки и внутренние проезды, и ещё много чего другого. Сюда же относятся дубовые полы в квартирах, полный набор сантехники, включая ванны и так далее.
Для сравнения - в Советском Союзе с 1950-х по 1980-е годы средняя стоимость квадратного метра жилья стабильно коррелировала с размером зарплаты в строительстве в соотношении 1:1. Скажем, в 1975 году средняя стоимость одного метра в домах, построенных государством, была 188 рублей. А средняя зарплата в строительстве в том же 1975 году - 176,5 руб. В 1985 - 253 и 236,6 рублей, соответственно. Точнее, получается, что в СССР стоимость одного метра всегда была несколько ВЫШЕ зарплаты строителя за месяц. При этом надо учитывать, что стоимость коммуникаций и благоустройства в эту цифру не входила. Хотя я, возможно, ошибаюсь. Холодильник точно не входил, в любом случае.
Вы можете заметить, что Калифорния - это субтропики и дома там не нужно утеплять. А за счёт этого получается большая экономия. Соглашусь. На это же указывали и сами автора проекта Вивернвуд. Но давайте выясним - а насколько дороже были бы дома, если бы это был не Лос-Анджелес, а какой-нибудь Миннеаполис или Квебек. Сколько нужно было потратить в 1939 году на дополнительную теплоизоляцию деревянного каркаса?
В каталоге стройматериалов фирмы Sears от 1939 года предлагаются несколько вариантов теплоизоляции на основе каменной ваты. Да-да, этот материал уже существовал в Америке в то время и продавался в розницу, как вариант утепления существующего дома и способа сэкономить на отоплении.
Полиэтилена для пароизоляции тогда ещё не было. Вместо него использовалась толевая бумага. Вата продавалась в виде ковриков-матов, 15 на 23 дюйма, или 37 на 57 см, толщиной 3 дюйма (76 мм), наклеенной на листы толевой бумаги с краями в 2 дюйма, для закрепления на стойках каркаса и образования сплошной пароизоляции.
Размер ковриков был подобран таким образом, чтобы без разрезания помещаться между стойками с шагом как 40, так и 60 см. Для теплоизоляции перекрытий вата предлагалась в виде хлопьев. Стоимость материалов для изоляции отдельного дома размером 24 на 30 футов (7.2 на 9 метров, 65 метров) в рекламной статье была оценена в 73 доллара. Добавим затраты на транспортировку и труд рабочих, пусть будет 200 долларов на круг. То есть, цена 1 метра увеличится на 3 доллара, до $44. Теперь про теплоцентрали. Сколько могла стоить прокладка теплотрассы в США в 1939 я понятия не имею, можем накинуть ещё долларов 10 к метру. Думаю, будет достаточно. Даже не будем вычитать стоимость электрической водогрейки. Пускай получится 54 доллара за метр. Или даже - 60. Это - половина от месячного заработка лос-анджелесского рабочего образца 1939 года. При любом раскладе получается как минимум в два раза меньше, чем стоил метр в советской государственной многоэтажке. А если пересчитать на среднюю квартиру - двушка 46 метров в СССР против квартиры 77 метров в двумя спальнями в Америке - 92/77. "Американка" получается на 20% дешевле советской двушки!
Сейчас, спустя 80 с лишним лет, мы видим, что эти домики, по сути, барачного типа, прекрасно сохранились, пережили пару сильных землетрясений и спокойно простоят, наверное, ещё лет 40-50. Чего не скажешь о большинстве хрущёвок, особенно первых серий.
На этом короткий экскурс в финансовую сторону вопросу завершим. В следующей статье поговорим о втором аспекте - плотности заселения "барачного города-сада" и типичного советского микрорайона.
Спасибо, что дочитали до конца!
Лайки, комменты и подписка приветствуются.
Выскажите своё мнение в комментариях. Буду признателен!