Рынок недвижимости затоварен. И с этим фактом поспорить более не сумеет ни один эксперт. Только за последнюю неделю мною прочитаны 3 десятка статей от обычных авторов-любителей до людей с именем в сфере анализа рынка недвижимости, настоящих и авторитетных профи.
Вывод один. Хотите потерять очень крупную сумму денег - немедленно покупайте квартиру в новостройке. Главное не откладывать решение в долгий ящик.
Любое промедление приведёт к экономии на сотни тысяч, а то и миллионы рублей.
У экспертного риэлторского сообщества больше нет сомнений, что в 2023 году цена квадратного метра недвижимости снизится.
Вопрос лишь на сколько? Судя по сводкам с ожесточенной схватки Минстроя России с ЦБ и Минфином в части лоббирования финансовых интересов девелоперов и выбиванию госсредств на продление программ льготной ипотеки - пока одерживают победу противники Минстроя. Ни ЦБ, ни Минфин не сдают своих позиций. И правильно делают. Ибо заоблачные цены на новостройки это уже очевидный пузырь. И при малейшем ухудшении мировой экономики он обрушит и Российскую. Минстрой в упор не желает этого видеть.
Глядя на глобальную ситуацию в целом, понятно, что рецессия стучится в двери не то, что к странам третьего мира. Германия, США и Британия не стесняясь признают - в 2023 году рецессия пройдет по ним широким фронтом.
Стоит рынок ипотеки Китая. Падение продаж на 40℅.
В той же Америке ставки на ипотечные кредиты за два года взлетели с 2℅ годовых до текущих 7℅.
В Австрии часть населения начала приобретать продукты питания в кредит. В Германии число обращений за бесплатными продуктовыми наборами выросло в разы. Цены на коммуналку опустошили кошельки немецких бюргеров. Почти 300 000 компаний на грани банкротства.
В Канаде средняя цена дома достигла рекордных 460 тысяч долларов. Это при зарплате дальнобойщика в 3500-4500 долларов в месяц (после вычета налогов). Надо понимать, что не все канадцы работают дальнобойщиками и у больщинства людей зарплаты существенно ниже.
Во многих странах мира инфляция разогналась настолько, что платежеспособная часть населения тает с невероятной скоростью. Вклады обесцениваются. Зарплат не хватает на удовлетворение жизненно необходимых потребностей.
Но! Это лишь часть айсберга.
Падение продаж новостроек на 40℅ привело к переизбытку предложения. У ряда застройщиков из России в продаже (экспозиции) до сих пор есть квартиры, построенные аж в 2018 году!!!
Без льготной ипотеки, без снижения цен на новостройки, девелоперские компании просто обязаны будут свернуть многие проекты. Высвободится большое количество рабочей силы. И у самих застройщиков и в индустрии производства стройматериалов пройдут сокращения численности персонала.
Как финал - упадут доходы у огромного количества семей. Что спровоцирует новый виток падения спроса на новостройки. И снова придётся ещё больше строек заморозить. И так до полного коллапса отрасли.
Чем дольше застройщики будут упираться и держать высоченные цены на свой товар - тем позже, но зато и пропорционально мощнее, разразится кризис в недвижимости. С массовым банкротством компаний, с сотнями тысяч безработных.
Чем дольше продержатся высокие цены на продукты и услуги - тем меньше круг лиц, способных купить дорогостоящие товары.
Раньше проблему решали печатью денег и околонулевыми процентными ставками по кредитам.
Сегодня это невозможно. Априори. Даже 1 триллион вертолетных долларов приведет США к дикому скачку инфляции уже в двузначных цифрах.
Обусловлено это энергетическим голодом. В мире дефицит нефти и газа. Впервые страны Персидского залива играют на интересы России. Ну и на свои естественно. Бюджет Саудовской Аравии сверстан из расчета стоимости барреля в 90 долларов. Всё что выше - сверхдоходы. Саудиты много лет терпели жесткий дефицит бюджета. Срезали кучу льготных программ для населения. Взяли в долг сотни миллиардов долларов для закрытия бюджетных дыр и на вооруженное противостояние с йеменскими хуситами. Текущее положение дел в нефтяной отрасли дало возможность саудитам наконец начать улучшать экономическую ситуацию для своего населения. И наращивать добычу сейчас точно не в их интересах.
СВО затягивается. Если в начале 2022 года прогнозы по спросу на жильё в нашей стране строились с учетом быстрого завершения спецоперации, то сейчас ясно, что требуется кардинальный пересмотр позиций.
К весне общемировой энергодефицит, особенно газа, станет существенно выше. И можно ждать нового витка цен и инфляции. Естественно с полным обнулением спроса на недвижимость.
С нефтью не легче. США быстро спалили свой стратегический запас из хранилищ в Кушинге и Северной Дакоте. Если в 2021 году там находилось 660 миллионов баррлелей, то к концу 2022 года осталось лишь около 400 миллионов. Рекордно мало как минимум для последних 20 лет. Норма - это не менее 500 миллионов баррелей.
Дорогая нефть тормозит логистику и делает перемещение товаров поистине дорогим удовольствием.
Впору текущую ситуацию назвать своим именем - мировой экономический кризис. И не надо этого стесняться.
Безусловно он протекает мягко и этим путает.
Дело в том, что кризис:
- рукотворный
- контролируемый.
В любой момент по щелчку пальцев администрации Белого дома (США) кризис может закончиться. Было бы у них желание. Однако в данный момент им это невыгодно. У Америки тяжелейшие проблемы в экономике и она качается на грани краха. Без ограбления кого-нибудь не выползти. Выбор небольшой - это Россия, Китай или Европейский союз.
Россия с Китаем ни в какую не соглашаются стать козлами отпущения. А ЕС крепкий орешек с достаточно стабильной экономикой.
В интересах США затянуть кризис настолько, чтобы деньги из ЕС наконец-то потекли в американскую экономику.
Соответственно высокие цены на все товары и услуги должны продержаться высокими ещё не менее полугода-года.
Что это означает для застройщиков - просто иллюзию возможности удерживать цены на новостройки. А затем...
Те, кто купит новенькую квартиру в человейнике могут забыть о выгоде. Ситуация один в один с тем, что было в 2008 и 2014 годах.
К середине 2023 года цены на недвижку так или иначе пойдут вниз. И продать без потерь то, что куплено в начале года уже не получится.
Со вторичкой лучше. Частники быстро и чутко реагируют на запросы рынка. Вторичка изначально подорожала не сильно, а начиная с марта 2022 года плавно дешевела. И сейчас много предложений на продажу можно считать вполне адекватными имеющейся покупательной способности населения.
Если ЦБ и Минфин РФ сумеют отстоять свою позицию и не дадут ни копейки Минстрою на продление "льготных" ипотек, что было бы правильно, то застройщиков неминуемо ждут сложности.
Если вы дочитали до этого места и всё ещё хотите купить квартиру в новостройке, значит вам некуда девать деньги, настолько их много, либо капитал нажит незаконным путём и его нужно срочно легализовать любой ценой, невзирая ни на какие потери.