Большинство сталинок в Москве были и остаются привлекательным и престижным жильем: в квартирах высокие потолки, хорошая шумоизоляция, большие комнаты. А если и встречаются слабые стороны, то это решается с помощью перепланировки.
В этой статье рассказываем:
- с чего начать ремонт в сталинках;
- в чем сложности ремонта;
- как выглядят разгружающие перегородки и почему их нельзя сносить;
- где обязательно нужно получить разрешение на перепланировку.
Сталинки – дома с большой историей
Одну часть сталинок, в основном в центре Москвы и вдоль главных проспектов столицы, строили по индивидуальным проектам. Такие дома зачастую являются архитектурными достопримечательностями, что несет определенные сложности при ремонте.
Есть и другие сталинки – «типовые». Это серии II-01, II-03 (I-410 (САКБ)), II-14, МГ-1, СМ-6, II-02, II-04, II-08. В них делать перепланировку проще.
Вот, как выглядят «серийные»:
Сложность перепланировки №1: перекрытия
Когда вы только-только задумались о ремонте в своей квартире, первое, что нужно сделать, это выяснить тип перекрытий в вашем доме. Они могут быть трех видов:
- Железобетонные. С ними процесс согласования перепланировки обычный, только обязательно нужно перепроверять все планы БТИ. По нашему опыту, именно в сталинках и кирпичных домах БТИ допускает больше всего ошибок. Несоответствия получаются из-за того, что специалист БТИ обмеряет только один этаж и затем копируют эти замеры с первого этажа и до последнего, хотя где-то могли, например, передвигаться окна. Важно обнаружить все ошибки в самом начале согласования.
- Смешанные, когда в части квартиры (например, в зоне санузла) перекрытия железобетонные, а по всей другой площади – деревянные;
- Деревянные. Как правило, это касается очень старых домов, где не было реконструкций.
Просто сделайте запрос в БТИ и получите технический паспорт квартиры. На первой странице есть общая информация о вашем доме. Вот, как выглядит этот пункт:
Сложность перепланировки №2: печной дымоход
Иногда квартиры сталинок имеют печной дымоход и даже камины, о которых обязательно нужно помнить во время перепланировки. Снести их не всегда возможно, а при грамотном подходе дизайнера они могут внести шик и индивидуальность в ваш ремонт.
В кухнях установлены преимущественно газовые плиты, что влияет на объединение кухни с комнатой – нужна установка дверей.
Сложность перепланировки №3: разгружающие перегородки
Они являются главным сюрпризом в сталинках с деревянными и смешанными перекрытиями. Из-за перегородок сложно делать новые проемы. Перегородки нельзя сносить.
Это деревянные балки, которые поддерживают перекрытия домов. Если между двумя несущими кирпичными стенами есть пролет более 6 метров, то, скорее всего, по центру будет находится разгружающая перегородка, так как именно в этом месте идет максимальный прогиб
Обнаружить разгружающие перегородки могут только специалисты, так как с виду они кажутся ненесущей стеной, которую можно снести. В реальности перегородки держат всю стену в той точке, где со временем больше всего могут просесть перекрытия.
Разгружающую перегородку ни в коем случае нельзя сносить! Ее можно заменить или усилить. При наличии этих перегородок совершенно точно будет необходим проект перепланировки с разработкой отдельного раздела по усилению перекрытий.
Сложность перепланировки №4: вентиляция
Ее каналы могут проходить в самых неожиданных местах. Например, вентиляционные шахты могут быть спрятаны в несущих стенах, если таковые имеются. Важно вовремя их найти, так как если вы сделаете проем, то узаконить его не получится, и придется восстанавливать стену;
Сложность перепланировки №5: статус дома
Необходимо выяснить, относится ли дом к памятникам культуры и что является объектом охраны – весь дома, фасад или перегородки внутри здания. От этого зависит, нужно ли будет согласовывать перепланировку с Департаментом культурного наследия, а также какая организация будет готовить проект.
Если предметом охраны является дом, фасады и перегородки внутри, то проектом должна заниматься специальная организация. Если же только фасад дома, а мы затрагиваем внутреннюю перепланировку, то ремонт согласовывается в обычном порядке.
Осмотр стен и перекрытий
Это самый важный этап в перепланировке сталинки. С него и начинается согласование. Порядок действий такой:
- вам нужно снять часть покрытия на полу, если оно есть, либо сделать вскрытие порога, чтобы были видны конструкции – бревна, бруски, деревянные лаги. В идеале лучше снимать покрытие около санузла, так как в «мокрых» зонах из-за возможного контакта с водой перекрытия страдают чаще всего – могут сгнить или повредиться.
- помимо пола нужно осматривать еще и потолок – он тоже вскрывается;
- затем вы вызываете представителя ГБУ «Экспертный центр». Лучше, если этот визит будет совмещен с выездом инженера из проектной компании. Например, из нашей – АПМ-1. Мы осмотрим состояние перекрытий, вовремя заметим проблемы и расскажем, что делать;
- если перекрытия в хорошем состоянии, тогда ждете заключения ГБУ «Экспертный центр», что ремонт можно делать;
- затем готовится проект и проводится согласование перепланировки.
Выезд специалиста ГБУ «Экспертный центр» обычно стоит около 70000 рублей – это официальная пошлина. Первичный выезд для обследования сталинок нашими инженерами – от 15 000 до 20 000 рублей. Вы получите очень подробную консультацию, и вы будете знать, что можно убирать, а что нет, есть ли в вашей квартире разгружающие перегородки и если да, то что с ними делать.
Что можно и нельзя в сталинках
Итак, зная все нюансы сталинок, можно перейти к вариантам перепланировки. В таких домах можно:
- объединять кухню с комнатой. Правда, при наличии газовой плиты нужно устанавливать плотно закрывающиеся двери;
- объединить и расширить санузел на площадь коридора;
- заменять какую-либо стену раздвижной перегородкой;
- переносить дверные проемы;
- делать вместо узкого коридора просторный холл за счет площади других помещений;
- переносить, сносить и заменять старые перегородки на новые с улучшенной звукоизоляцией;
- делать в больших квартирах вместо одного два санузла;
- монтировать или убирать встроенные шкафы, делать гардеробные за счет комнат или подсобных помещений;
- объединять балконы и комнаты, демонтировав подоконные блоки и устанавливая на их месте
- панорамные окна в пол.
По нашему опыту, в топ-3 перепланировки в сталинках входят замена газовой плиты на электрическую, объединение комнаты с кухней, увеличение зоны санузла.
Частые ошибки при перепланировке квартиры в сталинке
Первая – это снос разгружающих перегородок, либо утверждение у дизайнера дизайн-проекта квартиры, где этих перегородок нет.
Повторимся, разгружающие перегородки ни в коем случае нельзя демонтировать! Мы встречали их снос в домах на Страстном бульваре и Краснопресненской улице. Владельца одной из этих квартир мы не смогли убедить в возвращении перегородки на место, в итоге его перепланировка точно не будет узаконена.
Во втором случае у нас получилось это сделать. Перегородки заменили на другие конструкции, которые выполняют аналогичную роль. Такой ремонт будет согласован Мосжилиспекцией.
Вторая ошибка – это неточности в планах БТИ, когда после обмеров были неправильно сделаны чертежи.
Третья ошибка – делать ремонт, не узнав, какая планировка в квартирах соседей сверху и снизу. Так как сталинским домам больше полувека, за это время ваши соседи уже могли сделать ремонт. Вам же нужно ремонтировать свою квартиру так, чтобы не ухудшить условия проживания ни себе, ни соседям.
Перед тем, как начинать перепланировку, вам нужно запросить планы БТИ соседей сверху и снизу. Делать дизайн-проект без них тоже не имеет смысла. Вы можете захотеть увеличить зону санузла на площадь коридора, но если у соседей там уже сделана и узаконена жилая комната, расширять вашу ванную нельзя.
ИТОГИ
Возможность перепланировки в сталинках полностью зависит от того, какие перекрытия имеет дом, все ли с ними хорошо в квартире, есть ли разгружающие перегородки. Только выяснив все эти нюансы, готовится проект перепланировки.
Не хотим хвастаться, но здесь уместно сообщить, что мы знаем все тонкости ремонта в сталинках, поэтому у нас согласование в Мосжилинспекции проходит с первого раза.
В идеале в сталинской квартире не стоит ничего предпринимать, пока ее не осмотрит наш специалист. Например, обнаружить те же разгружающие перегородки может только знающий и опытный человек. Запишитесь на нашу бесплатную консультацию или задайте любые вопросы о ремонте сталинки:
