Соглашение о разделе земельного участка между собственниками: зачем нужен документ и как его составить

В некоторых случаях возникает необходимость в разделе участка между его владельцами. Такое соглашение оформляется в простой письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, после чего у каждой из сторон возникают права на конкретные части указанного надела.

Для чего нужно составлять

Добровольный раздел земли представляет собой процедуру оформления письменного соглашения, в котором определяются условия и принципы установления границ указанного участка.

Это способ разбирательства, который позволяет установить права собственников и предотвратить большинство сложностей, которые могут возникнуть в будущем при совершении сделок с недвижимым имуществом.

Соглашение о разделе необходимо в следующих случаях:

• при разбирательстве в ходе бракоразводного процесса, оформления наследственного права и решения других задач, при которых предполагается раздел одного имущественного объекта между двумя и более лицами, заинтересованными в результате;
• для соблюдения закона Российской Федерации в вопросе выполнения норм о материнском капитале. В соответствии с действующим законодательством, если недвижимость, в том числе и земельный надел, была приобретена с использованием средств материнского капитала, доли должны быть выделены всем заинтересованным лицам, в том числе и детям. Составление соглашения в этом случае та процедура, которая помогает соблюсти права собственников, если сделка была оформлена без выделения долей;
• при ведении предпринимательской деятельности, которая непосредственно связана с покупкой и продажей земельных наделов, например – приобретение крупных участков земли и последующее дробление с передачей прав на отдельные участки другим собственникам.

Какие участки можно делить

Для того, чтобы соглашение о разделе могло быть заключено, земельный участок должен соответствовать следующим условиям:

• Не иметь юридических ограничений.
• Границы земельного надела должны быть вынесены в натуру, а объект должен находиться на кадастровом учете.
• Должен соответствовать требованиям о допустимости размеров. Для каждого региона Российской Федерации устанавливаются собственные нормы, касающиеся минимального допустимого размера земельного участка. Перед тем, как оформлять соглашение о разделе, следует убедиться в том, что выделенные наделы соответствуют этим требованиям.
• Раздел должен быть технически возможен. В этом необходимо убедиться, удостоверившись в том, что каждый из получившихся в результате раздела участков остаются доступными для собственников, то есть имеют беспрепятственный выход к дороге или имеют ресурс для прокладки нового пути. Участки, на которые можно попасть лишь через территории соседних наделов, выделены быть не могут.
• Кроме того, все собственники должны выразить желание о составлении соглашения. Документ может быть зарегистрирован лишь в том случае, если совокупная доля всех участников договора составляет 100%.

На сегодняшний день существует три основных способа раздела земельного участка при заключении соглашения:

1. Выделение идеальных долей. Способ используется при оформлении сделок с использованием средств материнского капитала или при желании одного из землевладельцев продать свою часть земли. Результатом процедуры становится выделение каждому из совладельцев той или иной доли, например – 1/2 или 1/3 участка.
2. Раздел земли с выделением реальных долей. После завершения процедуры создаются новые участки земли, у каждого из которых определяется свой владелец. Вместо одного надела образуются несколько.
3. Раздел участка с единоличным владельцем также возможен, если для этого существует техническая возможность. В таком случае гражданин получает права собственности на все вновь образованные наделы.

В какой форме должно быть составлено соглашение

Соглашение о разделе земельного участка между собственниками должно быть составлено в простой письменной форме. Устные договоренности при этом недопустимы и не имеют юридической силы.

Обязательные пункты

В тексте документа о добровольном разделе земельного участка между собственниками должно включать в себя следующую информацию:

• Сведения о месте, где фактически был составлен документ.
• Дате составления соглашения.
• Должны быть указаны персональные сведения об участниках сделки, подписывающих соглашение о разделе, в том числе их ФИО, данные о месте проживания и прописки, реквизиты документов, удостоверяющих личность и др.
• Информацию об участке, который планируется разделить, в том числе его кадастровый номер, адрес, по которому он находится, целевое назначение и др.
• Данные выписки из ЕГРП с указанием сведений о правах на земельный участок, правоустанавливающие документы и др.
• Подробные сведения о предстоящем разделе. В тексте соглашения необходимо указать, к какому именно решению пришли стороны, а также в каких долях будет произведен раздел. В случае, если в документе идет речь о физическом разделе земли, потребуется детально описать границы новых участков.
• В соглашении необходимо указать сведения, указывающие на согласие всех собственников о фактическом разделе имущества.
• Необходимо отразить порядок прекращения действия общей долевой собственности после того, как соглашение будет зарегистрировано в Росреестре.
• Следует также указать отсутствие обременений, залогов, ареста имущества.
• Обязательным пунктом соглашения является информация о несении сторонами расходов, сопутствующих разделу имущества. Расходы могут быть поделены между участниками, или оплачены одной из сторон.
• Потребуется также указать основания для вступления соглашения в силу, а также обязанности сторон по выполнению предусмотренных документом действий.
• Потребуется также указать дату подписания документа и подписи всех участников сделки.

Соглашение о разделе земельного участка между собственниками — образец.

Что еще можно включить в соглашение

Если на территории участка, который является объектом раздела, находятся хозяйственные постройки или дома, следует также указать, как они будут разделены между участниками соглашения.

При этом важно учитывать, что часть здания можно обособить, если строение соответствует следующим условиям:

• после раздела у собственников останутся обособленные выходы на улицу;
• в каждой части дома имеется в наличии собственный электрический щиток и автономная система подачи тепла;
• в доме несколько оконных проемов.

Если эти условия невозможно соблюсти, в текст соглашения добавляется пункт о том, что один из собственников получает право на владение строением, а остальные участники сделки получают право на получение денежной компенсации.

Стоит также отметить, что во время деления участков с постройками на них, в первую очередь происходит раздел строений, а затем собственникам выделяют наиболее подходящие земельные наделы.

Нужно ли заверять нотариально

Нотариальное заверение соглашения не обязательно, но его наличие позволяет придать документу юридическую значимость и получить некоторые преимущества, в том числе:

1. Значительно ускорить процедуру регистрации сделки в Росреестре. При самостоятельной подаче сделка регистрируется 7 рабочих дней, при подаче нотариально оформленных документов – 1 рабочий день.
2. Участие нотариуса позволяет убедиться в том, что права всех участников сделки защищены.
3. Защита от мошеннических действий.

Нужно ли регистрировать в Росреестре

Соглашение о разделе земельного участка в обязательном порядке должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Для регистрации потребуется:

1. Подготовить пакет документов, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
2. Обратиться в отделение Росреестра с заявлением установленного образца на осуществление регистрационных действий.
3. Оплатить государственную пошлину за регистрацию прав собственности.
4. Получить выписку из ЕГРН со сведениями о постановке на кадастровый учет.

Для того, чтобы соглашение было зарегистрировано, необходимо подготовить следующий пакет документов:

• заявление установленного образца);
• паспорта всех участников соглашения;
• межевой план участка;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• решение горадминистрации о присвоении адресов участкам, которые будут созданы в результате соглашения;
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

Вопросы

Может ли арендатор участка разделить его?

Нет, арендатор земельного надела не вправе распоряжаться его целостностью, так как это противоречит праву собственности, действующему в Российской Федерации. При этом, если владельцы участка планируют заключить соглашение о разделе в отношении земли, находящийся в аренде, они должны заручиться согласием арендатора в письменной форме (в соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного Кодекса РФ).

Центр юридической поддержки граждан России. Подпишитесь на наш телеграм канал