Раньше такой вопрос даже не вставал. Потому что нарушение прав бывшего супруга приводило к расторжению сделки через суд. И покупатель при этом, конечно, оказывался в самой незавидной ситуации.
Почему это происходило?
- покупатель сам не может получить сведения из ЗАГС о нынешнем или бывшем семейном положении продавца;
- отталкиваться приходилось только от заявления собственника, о том, что он в браке не был и это его личное имущество;
- современное законодательство позволяет не ставить печать в паспорте о вступлении в брак. Теперь это не обязательно (впрочем, как и записи о наличии детей).
Вот сходил человек в ЗАГС, женился, а печать не поставил и как узнать, что он в браке? А если был в браке, развелся, поменял паспорт и опять никаких печатей не поставил, то опять ничего не узнать… И пишет он вам заявление (а сейчас и заявление писать не надо – достаточно строчки в договоре), что в браке он не состоял на момент приобретения квартиры. И покупатель спокойно выдыхал и начинал обустраиваться в приобретенном объекте. И тут, как гром средь ясного неба, спустя несколько лет после сделки объявлялся бывший супруг, права которого нарушены.
«А как же срок исковой давности?»,- спросите вы меня. Я вас расстрою, но очень многие заблуждаются в том моменте, что достаточно подождать 3 года после развода и дело в шляпе. Увы… У бывшего супруга срок исковой давности действительно составляет 3 года, но не с момента развода, а с момента, когда он узнал, что его права нарушены.
Допустим, бывшие супруги не общаются после развода и не следят за тем, что происходит в жизни другого. Но вдруг спустя четыре года после развода жена вспомнила, что была дача (ну или какая-нибудь другая недвижимость), которую они купили, находясь в браке, но она ей настолько не нравилась/не была важна, что она даже думать про нее забыла после развода. А тут она решила узнать, что же сейчас с этим объектом. И заказала выписку из ЕГРН. И что же она видит в этой выписке? А видит она, что собственником является совершенно постороннее лицо. Продал муж недвижимость без ведома бывшей супруги, а значит, нарушил ее права. Но жена-то узнала об этом только сейчас, когда выписку получила, а значит именно с этого момента и пойдет у нее отсчет срок исковой давности.
И что же в этом случае сделает обделённый и обиженный супруг? Правильно пойдет в суд!
И вот тут появились нюансы:
- если сделка была совершена до 1 сентября 2022 года, то супруг, чьи права ущемлены, может требовать расторжения сделки;
-если сделка совершена после 1 сентября 2022 года, то супруг, чьи права ущемлены, не может требовать расторжения сделки, а может требовать компенсации причиненного ущерба от бывшего/нынешнего супруга.
- если сделка совершена после 1 сентября 2022 года, то супруг, чьи права ущемлены, может требовать признания сделки недействительной. Но это возможно только в том случае, если потерпевший супруг сможет доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии такого согласия.
А вот доказать это очень сложно, практически нереально.
Вот о таких изменениях и говорит Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ "О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Поэтому по сделкам, совершенным начиная с 1 сентября 2022 года, интересы покупателей ставятся выше интересов бывших супругов. Здесь они должны разбираться между собой и не втягивать в разборки добросовестного правоприобретателя. Но это не значит, что покупателю надо расслабиться, ведь ему все равно предусмотреть шаги, на которые он сможет ссылаться, чтобы доказать, свою добросовестность, как приобретателя.
А по сделкам, совершенным до 1 сентября 2022 года, права бывших супругов важнее, чем права покупателей.
Вот такие изменения в законодательстве. Надеюсь, что информация была полезной.