Согласно существующей системе по реализации жилой недвижимости основной движущей силой является ипотечный кредит. В последнее время по оценкам аналитиков до 80-87% сделок по купле-продаже квартир стали осуществимы только благодаря ипотеки, не считая потребительских кредитов. Если по итогам девяти месяцев количество выданных ипотечных кредитов уменьшилось на 36% по сравнению с аналогичным периодом 2021 годом, то по итогам года результат будет ещё более плачевным.
Спрос драматично падает по различным причинам: из-за аномально высоких цен на недвижимость, банки повышают ипотечные ставки, увеличилось количество отказов, ЦБ выступает против выдач ипотек по 0,1-1% с одновременным повышением цен на 20-30 и более процентов, да и демографическое падение у нас продолжается (или, как сейчас любят говорить, "отрицательный рост"), общая политическая ситуация не внушает оптимизма. Но основная проблема заключается в том, что ипотечная модель предполагает, что в ближайшие десятилетия у ипотечника будет стабильный источник дохода, желательно повышающийся год от года, что невозможно гарантировать в текущих условиях.
Согласно последним данным от ЦБ (8 ноября 2022 года) инфляция в этом году 12-13% (официальная, конечно, понятно, что реальная инфляция выше), падение ВВП 3-3,5%, в следующем году нас ждёт сокращение экономики ещё на 1-4%. Эти цифры означают, что, помимо уменьшения занятости населения (т.е. роста безработицы), реальные располагаемые доходы россиян будут ещё как минимум год продолжать снижаться. Если сейчас спрос на ипотеку упал в разы, то и 2023 год ничего оптимистичного для застройщиков не сулит.
Важно отметить, что, кроме естественной убыли населения (минус 463 тысяч только за первые 9 месяцев 2022 года), у нас сильнейший миграционный отток людей из страны (сотни тысяч). Уезжают, как мигранты, так и наши соотечественники (не только по политическим, но и экономическим причинам). В целом, можно уже сейчас с уверенностью сказать, что Россия перестала являться привлекательной страной для мигрантов.
Можно сказать, что массовая ипотека была благом на начальном этапе введения или в качестве поддержки строительной отрасли на коротком промежутке времени. Сейчас же ипотека стала финансовым инструментом, с помощь которого наживаются застройщики и банки. Катастрофа, которая происходит сейчас в строительной отрасли, была полностью ожидаемая, т.к. при падении доходов населения на протяжении последних лет при увеличении стоимости жилья на десятки процентов с 2020 года не является нормальной ситуации, это искусственно надуваемый "пузырь", где пострадавшими является население.
Что можно ожидать в ближайшее время? Во-первых, снижение стоимости жилья до уровня начала 2020 года, т.е. минимум на 30-40%; во-вторых, уменьшение спроса на ипотеку в ближайшие годы (разочарование в ипотеке, т.к. люди поумнеют на собственном негативном опыте, естественная убыль и т.д.); в-третьих, переформатирование рынка недвижимости (увеличение строительства на юге с уменьшением строительства в застроенной Москве, Питере и т.д.); в-четвертых, появление социального жилья, построенного за счёт бюджета для поддержки строительного бизнеса.
Чтобы сломить негативную тенденцию в строительстве, необходимо решать демографическую ситуацию в стране. Существующая политика поддержки семей, в том числе многодетных, недостаточна. Строительство социального жилья для молодых и многодетных семей (речь не о студиях, которые строители настроили в последнее время, а о 3-4-5тикомнатных и т.д. многокомнатных квартирах) могло бы поспособствовать решению демографических проблем. Льготная ипотека для поддержки строительной отрасли тоже допустима, но при условии, что застройщик не повышает цены на 20-50%, а наоборот снижает их. И, конечно, надо заниматься импортозамещением, чтобы у нас строились современные заводы, а у населения была достойная зарплата и перспективы. Также необходим контроль за ценами со стороны государства (тот же ФАС).
По вашему мнению, на сколько максимально упадут цены на недвижимость? Будет ли ипотека востребована в 2023 году?
Спасибо, что дочитали статью до конца! Подписывайтесь, пожалуйста, на канал и ставьте "нравится".