Экспертное сообщество, спустя год, начало наконец догадываться о том, что всё это время лежало на поверхности и было очевидно даже «диванным аналитикам», которые к слову, всё это время об этом и твердили. Стоит отметить, что и Центральный Банк, в своих докладах, много раз касался этой темы. Но, обсуждать начали тогда, когда этот факт уже свершился.
Возможно, застройщикам и Минстрою, покажется странным, ведь там, судя по заявлениям, сложилось однозначное мнение, его много раз декларировали - «конечная цена сегодня играет второстепенную роль, наиболее важным для покупателя является ежемесячные взносы».
Но, это оказалось совсем не так.
Сложные истины!
И вот, спустя два с половиной года действия льготной ипотеки, после полугода использования этой программы в искажённом виде, после того, как запасы неплатёжеспособных заёмщиков были истощены, а платёжеспособные, узрев ценник на российский бетон, покрутили у виска пальчиком и улетели за бугор, экспертам по бетону открылась истина, тайное знание!
Доступность жилья для населения, а значит, и уровень спроса на него, зависит прежде всего от цены метра, а не от величины ипотечной ставки.
Боже мой! Да неужели?! Почему раньше-то молчали?
Именно поэтому новостройки сейчас проигрывают конкуренцию «вторичке», хотя на вторичном рынке нет ни льготной, ни, тем более, субсидируемой ипотеки от застройщика
Так вот почему застройщики не снижают ценники, они просто не знали что так можно и нужно. А Минстрой? Там наверняка вообще не в курсе, что недвижимость можно купить как-то иначе, кроме как в ипотеку, ибо главными темами главных по строительству уже давно стали темы, которые входят в компетенцию банкиров.
Хотя, нет, там настаивают на своём:
Подавляющее большинство участников рынка с Минфином не согласны, считая субсидирование ставок из бюджета необходимым условием для выживания рынка.
То есть, вначале ипотеку там считали «основным драйвером продаж» и «основной мерой позволяющей увеличить доступность жилья». Теперь она скатилась до «единственного средства выживания рынка новостроек». Печально, но, по-моему, «участники рынка» снова заблуждаются.
Причём сами, видимо не понимая этого, подтверждают свои заблуждения:
Их главный аргумент – даже при наличии льготной ипотеки продажи падают (в октябре, по официальной статистике Росреестра, – на 40% к сентябрю), поэтому без господдержки рынок встанет.
Можно сказать и больше – спрос на первичном рынке снижается даже несмотря на то, что застройщики субсидируют ставки до нуля.
О чём думают? Или не утруждаются?
Простые выводы
Вторичку при этом, странно, но продолжают покупать. Эксперты даже потрудились и подняли свои архивы, посмотреть, что было в прошлом, в кризисные моменты, неужели мы это уже проходили?
Оказалось нет
Несмотря на огромную разницу в величине ипотечных ставок, спрос, в том числе ипотечный, уходит на вторичный рынок. Это беспрецедентное явление – в предыдущие кризисы все было с точностью наоборот.
А наоборот было тогда потому, что новостройки попросту стоили дешевле вторички, а сейчас у нас, как это назвали в ЦБ, некий «перекос».
Видимо этот перекос не только на рынке…
Поэтому, ларчик открывался очень просто, только, даже эту простоту, судя по всему, дано освоить не всем. Но до некоторых доходит:
Причина изменения покупательских предпочтений на самом деле очевидна - и это не риски, а цены.
А вместе с познаниями, правильными познаниями очевидных истин, приходят и верные выводы:
Никакая льготная ипотека эту ситуацию не исправит, потому что при настолько завышенном уровне цен на новостройки она просто не работает.
Так что в продлении льготной ипотеки нет необходимости, за минувшие годы из нее и так уже выжали все, что можно. При этом цены, во многом именно из-за субсидирования ставок, раздулись до неприличия.
Эти выводы были сделаны ещё год назад, нами, «диванными аналитиками», до экспертов это дошло только сейчас.
Интересно, сколько понадобится времени, чтобы дошло до застройщиков и осенило Минстрой?
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!