〽📈Бурно растущий рынок недвижимости в Сочи сформировал особенности поведения собственников. Квартирами жонглировали как апельсинами, чтобы не терять темпа "прокручивания" денег. Риелторы покупали друг у друга, тем самым ещё больше разгоняя спрос.
Теперь настала пора "собирать камни". То есть продавать свои "инвесторские" квартиры. Но сроки владения на вскидку у 70% недостаточны для освобождения от налогов.
Кратко по срокам владения и их исчислении.
Первый момент, который надо понять - единственное или нет жильё. Именно жилые помещения. Апартаменты или земля не в счёт.
Не единственное - 5 лет.
Если единственное - срок владения с момента оплаты по договору, независимо от даты регистрации в Росреестре, 3 года.
Независимо от того, единственное жильё или нет, 3 года исчисляются, когда жильё приобреталось по договору ренты, дарения от близкого родственника или приватизации, а также по наследству опять же от близкого родственника (в соответствии с Семейным кодексом это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры).
Дополнительно существует понятие взаимозависимых лиц - к ним, согласно Налоговому Кодексу РФ (статья 105) относятся супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный).
🧨Каждый случай рассматривается индивидуально. Универсальных ответов нет.
Например,
👉ДДУ подписан 21.06.2020 с ипотекой и маткапиталом без первоначального взноса
Акт приёма-передачи 03.12.2021
Ипотеку погасили 20.05.2022
Жильё единственное.
Как определить, когда можно продавать без налога? Ответ - с момента первой оплаты по ДДУ. Если маткап поступал на счёт застройщика, то с момента перечисления застройщику маткапа или ипотечных денег, в зависимости от того, что произошло позже. То есть примерно в июне-июле 2023 года.☝
Изучайте Налоговый кодекс, ст. 217.1. - букв там много, будет весело. Или заказывайте консультацию у специалиста по налогам, который к тому же в курсе последней судебной практики. Это тоже очень важно. Ваш сложный налоговый случай бесплатно никто разбирать не будет.
Конечно не только в Сочи продавцы всячески пытаются не платить подоходный налог с продажи недвижимости - принцип у нашего народа такой - не платить налоги или платить, но очень-очень мало🤑.
Практикуется также и завышение стоимости квартиры, когда берется ипотека. Чаще всего, чтобы были деньги на ремонт. Банк это может спокойно не заметить. Его больше волнует, если цена сильно занижена.
В любом случае занижать цену менее 70% от кадастровой стоимости не имеет смысла. Опять смотрим в Налоговый кодекс.
❗Налоговый кодекс - "увлекательное" чтиво. Некоторые пункты содержат огромные абзацы. Дочитав текст абзаца до конца, забываешь как он начинался, приходится перечитывать заново по несколько раз.❗
Самое распространенное явление - это использовать дополнительно к ДКП с заниженной ценой так называемый "договор или расписку о неотделимых улучшениях". В каких только извращенных формах его не составляют. 🤦♂️Ведь даже на переуступку по ДДУ в недостроенном доме тоже делают эти мифические "неотделимые улучшения". Ага, на ремонт.😂
Сразу скажу, что стоимость неотделимых улучшений никак не поможет в случае расторжения ДКП. Причин для расторжения ДКП бывает множество - банкротство продавца в течение 3-х лет, оспаривание сделки наследниками и другими третьими лицами и т.д. Такова судебная практика. Если будет установлено, что не было никаких неотделимых улучшений, суд может отказать в иске, поскольку покупатель знал об отсутствии обязательства, но тем не менее заплатил за отсутствующие неотделимые улучшения (пункт 4 статьи 1109 ГК РФ). Суд может признать, что имеет место злоупотребление правом, и тоже в иске откажет.
Лучше составлять соглашение о неустойке на сумму разницы, и прописывать, в каких случаях продавец обязуется выплатить неустойку. Если ДКП признают недействительным, права третьих лиц вылезут и т.п , то соглашение о неустойке ( ст.330 - 333 гк) в простой письменной форме, как раз и защитит покупателя. И налоговой придраться не к чему. Собственно, покупатель хочет получить обратно свои деньги в полном объёме. Возврат по дкп + сумма по неустойке. И никакие расписки, неотделимые улучшения налоговой не нужны, и для вас опасны! Сокрытие налогов - уже УК РФ. Но на первый раз при уплате всех штрафов и пеней вас не привлекут, а потом - читайте ст. 198 УК РФ.
Причем, ОБЕ стороны будут привлечены.
Лучше уж постараться проторговаться по цене, чтобы учесть налог для продавца на будущее, чем ставить всех участников в подвешенное состояние минимум на 3 года.
К тому же эта цепочка налоговых преступлений не кончится никогда. Ведь покупатель станет продавцом и начнёт опять мутить какие-то схемы по снижению цены для налоговой.
#занижениеценысделки #недвижимостьсочи #купитьквартирувсочи #недвижкинвсочи