Без тыкания «пальцем в небо», без угадывания, без домыслов. Осознанно взял паузу, чтобы понаблюдать за направлением ветра. В статье попробуем разобраться – отменят ли льготную ипотеку на новостройки. Согласно Постановлению, в 2023-м ее уже не будет.
На все источники дам ссылки. Давайте пойдем по фактам.
Предыстория
Льготную ипотеку запустили в 2020-м году, чтобы поддержать функциональность банковской системы в целом. В чем смысл. Банки так или иначе управляют застройщиками: от владения долей до аккредитаций проектов. Строительные компании держат на себя разные отрасли экономики. У застройщиков и банков люди покупают квартиры в ипотеку.
С этого ракурса решение запустить программу выглядело логичным. Экономика по всему миру тогда и так застопорилась, а раздавать деньги всем подряд у нас не хотели. Вместо этого временно снижали налоги для бизнеса и другие платежи, скидывали единоразовые выплаты. Застройщикам тогда упразднили штрафы за неустойку на год, а мне дали еще один вычет на налог по профессиональному доходу.
Плюс опыт предоставления низкой ставки для массового покупателя был получен на Дальнем Востоке. То есть, речь тогда в кабинетах шла не про «Что делать?», а про «Как масштабировать?».
Принцип работы заключался в следующем: государство закидывает субсидии, они являются компенсацией за недополученную прибыль из-за пониженной ипотечной ставки.
Вырезка в день запуска программы:
Для заемщика на старте все заявлялось так:
Также, были требования к первоначальному взносу.
По дороге менялась ставка, лимиты (в последней версии они совмещены с рыночными) и регулярно сдвигалась дата закрытия.
Вух. Вроде вспомнили-освежили.
Стала ли льготная ипотека финансовым пузырем?
Вот давайте сразу обозначим. Продление льготной ипотеки реально сравнивали с кризисом 2008-го года в США.
14 лет назад кризис в США действительно начался с ипотеки. Только тогда кредиты выдавали всем подряд, были махинации со страховками, плюс речь практически везде шла о вторичке. Когда пошли просрочки и невыплаты, недвижимость переходила банкам. Процесс был массовым, поэтому дома с квартирами дешевели как у нас сахар в июне.
У нас же требования были другими. Есть у заемщика желание и 15% первого взноса – на те, соизвольте, оформляйтесь. Со страховками каких-то финтилей также не было.
В чем же была фундаментальная ошибка льготной ипотеки
Тут чисто по классике. Первые придумали, вторые не так поняли, третье не то сделали. Ошибка была в том, что дали доступ всем и надолго.
Льготная программа разогнала спрос, что привело к повышению цен за квадратный метр. Да, себестоимость росла из-за стройматериалов и рабсилы. Правда, повод был так себе. Все дело в количестве заемщиков.
Закрытие льготной ипотеки
День X настанет совсем скоро. Смотрим текст последней версии Постановления:
И знаете, что интересно? В этом году финал должен был состояться еще в июле:
Помните в начале года подобный ажиотаж как сейчас? Вот я тоже чего-то не припоминаю.
Только график от ЦБ РФ по количеству ипотечных кредитов на новостройки:
Пики, к слову, связаны как раз с объявлением новых сроков действия программы. Отсюда первый вывод: в декабре нас точно ждет повышение количества сделок. Последний вагон и все такое.
Взглянем также на данные Минфина именно по льготной ипотеке:
Обратим внимание. В 2020-м количество и объем выше. В 2021-м количество кредитов снизилось, а объем вырос. Как раз из-за роста стоимости квадратного метра. Ну и видим как меняются субсидии. В 2022-ом понятно почему: бюджет не был заложен под аномальную ключевую ставку в начале года.
Документально у нас дата закрытия есть. Фактически пока решений не объявляли на бумаге. Разве что в разных изданиях мелькал инфоповод:
Мы с вами понимаем, что рассказал в кулуарах Госдумы не является инициативой или 100%-ным решением. Максимум – пища для ума.
Все не так с поддержкой спроса
Теперь сравним данные от Минфина и ЦБ РФ. Найдем долю кредитов, которые были выданы по программе льготной ипотеки относительно всех по новостройкам.
Получается, что в среднем 76.4% новостроек берется с участием государственных субсидий по данной программе. Уверен, что в реальности процент выше из-за семейной льготной ипотеки. Если еще копнуть, то есть еще и маткапитал в качестве первого взноса, IT-ипотека.
То есть, отключение программы явно подкосит спрос. Отсюда следует второй вывод: при реальной отмене застройщики будут пытаться стимулировать спрос разными способами.
Правда, тут не все просто. Летом особо активизировались предложения по околонулевой ставке. Только прилетело от ЦБ РФ на пресс-конференции. Писал об этом ранее:
Если вкратце (по делу, на секундочку): заемщик берет квартиру по высокой цене и с низким платежом, цена нерыночная, в случае чего банк и заемщик в плюс не выйдут. На поверку такая ипотека особой выгоды не несет. Вот пруф с расчетом:
С полки шкафа осенью достали траншевую ипотеку. Только там пока вопросов больше, чем ответов:
Если вкратце: ограниченность объектов, повышенные требования, вероятный запрет на досрочку до поступления второго транша.
Понятное дело – застройщики хотят, чтобы у них покупали квартиры. В данный момент все пляшут от цены (условий возможного кредита):.
Ну и в довесок. В Российской Газете (это прям вот государственное) вышла статья с разносом подхода застройщиков:
Ну слишком непохоже на совпадение.
Что будут делать (и уже делают) застройщики, кроме новостроек
Строительные компании уже позаботились о диверсификации. С прошлого года прям серьезно взялись за загородную недвижимость. Скорее всего, нас ждут типовые проекты от ЛСР, Самолета и ПИКа. Сейчас загородкой в буквальном смысле может заняться ИП Колбасян с стартовым капиталом и мозгами.
Также, часть компаний будут возиться с недостроями, чтобы получить какую-то прибыль и не тратиться на новые проекты. Что-то освоят с фонда защиты дольщиков, в чем-то заработают.
Думаю, смысл главный в путях диверсификации.
Было бы здорово, если застройщики будут вкладываться в развитие новых технологий строительства, которые резко снизят себестоимость жилья. К сожалению, пока такое маловероятно.
Так отменят ли льготную ипотеку?
И теперь смотрим на ситуацию целиком.
ЦБ РФ и МинФин: Так, два года покушали. Теперь хватит. Учитесь зарабатывать без костылей.
Застройщики и банки: Вы чего это? Без льготной ипотеки мы потеряем покупателей. Недостроев-то сколько будет! Кредиты брать не будут!
Михаил Мишустин: Круто я придумал, да?
По всей картине видим следующее. Сначала искусственно спрос разогнали, программу передержали, цены взлетели, доступность жилья (не ипотеки и платежей) снизилась. При этом почти три четверти всех кредитов на новостройки берется с помощью субсидий от государства.
Сейчас все ведет к устаканиванию стоимости квадратного метра. Вот просто для демонстрации:
Отсюда следует третий вывод: отмена льготной ипотеки будет максимально болезненной из-за того, что к ней привыкли все стороны сделки.
Так что либо МинФин предложит какую-то альтернативу, чтобы избежать резкого падения количества сделок. Но в таком же виде программа уже существовать не будет. Неужели застройщикам надо будет на самом деле думать, как привлечь покупателей.
Вообще, получится в итоге так, что рынок вернется в естественное состояние: покупают жилье только те, кому это нужно для себя.
Вух, на этом все. Рассказал вам с пруфами и фактами. Жду от вас лайк и вдумчивый комментарий.
Да пребудет с вами вычет!
