События последних месяцев в стране и мире привели к глубокой и драматической трансформации рынка недвижимости. Меняется все: настроения покупателей и продавцов, внешние условия и правила игры. Одни сегменты рынка переживают глубокий кризис, другие вселяют осторожный оптимизм. В таких условия важно сосредоточиться на работе с теми объектами, которые смогут дать максимальный эффект. Сегодня команда Агентства недвижимости «Домината» хочет поделиться с вами своим успешным опытом работы с земельными участками промышленного назначения.
Компания «Домината» без преувеличения является одной из лучших агентств в Петербурге и области по работе с землями промназначения – в последние годы проведены десятки сделок, наработан опыт и понимание специфики, сформировано небольшое грамотное подразделение. Мы стремительно ворвались в элиту рынка, стали узнаваемы, заслужили лояльность клиентов, и сегодня это направление позволяет нам с оптимизмом смотреть в будущее.
Но этот сегмент очень непростой. Он находится на стыке земельного и градостроительного законодательства, корпоративного права, учитывает тенденции и перспективы развития промышленности и предпринимательства в регионе, программы поддержки бизнеса, банковские инструменты, инвестиционные программы. Но мы же сумели! И сегодня рады поделиться с вами нашим опытом. Итак, поехали!
Небольшой ликбез. Земли промышленного назначения – это особая категория земель, предназначенная для использования в коммерческих целях: строительства различного вида производств, складских комплексов и так далее. Как правило, это участки большой площади (несколько гектаров), расположенные вблизи города и основных транспортных магистралей. Генеральными планами городских и сельских поселений такие участки зачастую сведены в компактны территории (промзоны), имеющие соответствующий вид разрешенного использования. Помимо хорошей транспортной инфраструктуры такие территории в обязательном порядке должны быть обеспечены инженерными коммуникациями: возможностью подключения к сетям электро- и водоснабжения, газовым магистралям, центральной канализации. Конечно, сейчас мы описываем некую идеальную ситуацию, на практике же реальные параметры такого объекта могут сильно отличаться от идеала, что в итоге сказывается на его ликвидности и, в конечном счете, на цене. Кроме того, встречаются ситуации, когда документы территориального планирования отдельных поселений (генеральные планы, правила землепользования) находятся в удручающем состоянии, следствием чего бывает путаница: по выписке из ЕГРН назначение у участка одно, а по ПЗЗ другое.
Поэтому, как и положено, работу с таким участком мы начинаем с анализа всех его параметров, а именно:
1) Правовой аспект. Запрашиваются правоустанавливающие документы и свежая выписка из ЕГРН. Из них мы выясняем историю возникновения и переходов прав на земельный участок, правомочность продавца. Также убеждаемся, что земля имеет правильную категорию (земли промышленности или земли населенных пунктов) и правильный вид разрешенного использования (например, для строительства складского комплекса). Также важным аспектом является кадастровая стоимость участка и возможные ограничения (обременения) права.
2) Анализ продавца. Как правило, продавцами таких участков являются юридические лица. Очень важно вести переговоры и обсуждать условия продажи с уполномоченными лицами. Особенно, когда дело доходит до заключения агентского договора на оказание услуг по продаже, а он в нашем случае обязателен! Ведь в 90% случаев комиссионные нам платит именно продавец. Поэтому рекомендуем такой договор заключать с руководителем компании, предварительно его проверив по выписке из ЕГРЮЛ. Также мы обязательно проверяем имеющимися на сегодняшний день законными способами компанию-продавца, не находится ли она в предбанкротном состоянии.
3) Инженерная обеспеченность участка. Какие коммуникации подключены? В каком объеме? Есть ли возможность подключиться к недостающим? Какова будет цена? В ответах на эти вопросы кроется многое, если не все. Итак, анализируем документы. Для электроснабжения истребуем исходные техусловия и договоры с сетевой и сбытовой организациями. Акт технологического присоединения и акт разграничения балансовой принадлежности сетей. Главный вопрос – подключенная мощность. Если продавец заявляет о наличии у него прочих коммуникаций – отлично, порядок проверки тот же: техусловия, объемы, акты приемки и договоры на сбыт. Зачастую продавцы склонны приукрашать ситуацию с сетями, которых у них нет. Они говорят, например, что мол газа сейчас нет, но вот тут рядом газопровод, к нему легко подключиться. Это «легко» надо обязательно прояснить, а то может оказаться, что это газопровод высокого давления, и для подключения к нему потребуется строить газораспределительную станцию.
4) Градостроительная ситуация. Необходимо заказать выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в отношении данного участка. Такая выписка заказывается в отделе градостроительства соответствующего муниципального района. Она содержит перечень видов разрешенного использования участка: что можно строить здесь, каких параметров, с какими ограничениями и т.п. Также хорошо, если для данного участка уже разработан градостроительный план (ГПЗУ). Этот документ ложится в основу проектирования строительства на участке, определяет параметры будущего строительства, площадь допустимой застройки, трассы прохождения коммуникаций, ограничения и т.д. В общем, выписка из ПЗЗ и ГПЗУ говорят, что можно строить на данном участке, а что нет. Эта информация для потенциального покупателя критична.
5) Также важно разобраться с таким комплексным параметром, как локация. Анализируем локацию с точки зрения транспортной логистики (дороги, трассы, существующие и проектируемые). С точки зрения наличия смежных производств (кластеры). С точки зрения проектируемых инженерных сетей (например, будущего газопровода).
6) Ну, и наконец, неплохо бы еще иметь представление о программах поддержки бизнеса в данном регионе: какие существуют программы (льготное кредитование, субсидирование ставок и т.п.). Хотя стоит отметить, что наши клиенты в этом случае (и продавцы, и покупатели) люди серьезные и грамотные – недаром, что предприниматели. Они, как правило, уже хорошо осведомлены о тех возможностях, которые им предоставляет государство и банки для облегчения их «участи».
Анализ параметров земельного участка промназначения завершен, можно приступать к предметному обсуждению с продавцом его цены. С учетом тех мероприятий, которые, возможно, придется сделать в предпродажный период по устранению выявленных недочетов. Далее обсуждаем рекламу. Безотказный маркетинговый ход – съемка участка с квадрокоптера (фотографии или даже ролик). Добавляем графику, отрисовываем границы, всё предельно информативно. Ну и, конечно же, хороший развёрнутый текст описания!
Завершая нашу статью, хочется сказать пару слов о наших клиентах. Они, как мы уже говорили, люди серьезные и компетентные, в этом отношении с ними просто – они точно знают, чего хотят и решения принимают быстро. С другой стороны, они плоть о плоти продукт той предпринимательской среды, которая есть в нашей стране. И, скажем так, нацелены на сокращение издержек, сопутствующих процессу приобретения (или продажи) объекта. Поэтому грамотный агентский договор с ними обязателен. Тот клиент, кто готов к честному партнерству с агентством, идет на это без проблем. А таких подавляющее большинство! Поэтому всем нашим клиентам мы говорим спасибо и желаем, чтобы на тех земельных участках, которые они приобрели с помощью компании «Домината», был построен прибыльный и крепкий бизнес!
______
АН «Домината» — превышая ожидания!
Честно и профессионально решим ваш жилищный вопрос. Поможем продать, купить, снять или сдать.
Наши контакты:
- Телефон: +7 812 622 19 69
- Сайт: http://dominata.spb.ru/
- ВКонтакте: https://vk.com/dominata_spb
- Telegram: https://t.me/dominata_spb
- Наш адрес: Академика Лебедева, 15/1 (Санкт-Петербург)