Времена, когда границы между странами были, если и не совсем прозрачными, то легко преодолимыми, похоже закончились. Во всяком случае, для людей с паспортами РФ. Да, прилететь из Нью-Йорка, Парижа или Праги на сделку с недвижимостью в Москве, пока при большом желании и некотором количестве пересадок еще можно, но для лиц, не обладающих вторым гражданством или ВНЖ в иных землях, это предприятие уже выглядит рискованным. Можно ли проделать все дистанционно?
Оказывается, да. Способы продажи без перехода границ по льду финского залива есть. Да, они не совсем идеальны, в том числе и тем, что о них плохо знают не только простые люди, но и некоторые риэлторы, да и ситуация у каждого зарубежного гражданина РФ своя, тем не менее основные шаги довольно просты. О них и поговорим.
Итак, если вы, находясь где-то на далеких берегах, решили, что вашу квартиру в Бибирево или дачу в Комарово имеет смысл перевести в деньги, и потратить эти деньги на что-то еще, протестируйте это решение на предмет налогообложения будущей сделки.
Тема обширная, но для вас важно понимать кто вы. В том смысле, что есть налоговые резиденты и валютные резиденты. Эти понятия часто путают, и нужно понимать, какое между ними различие.
Валютные резиденты это граждане РФ и граждане иностранных государств (в том числе лица вообще без гражданства), которые имеют вид на жительство в РФ. Если вы уехали из страны 10 лет назад и больше в нее не въезжали, вы все равно валютный резидент.
Налоговые резиденты – это люди, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение календарного года. Года, в которые продается недвижимость. Ну, и иные лица, названные в ст. 207 Налогового кодекса РФ.
То есть, если вы выехали из страны, например, до начала июля 2022 года и в нее не вернулись, вы уже налоговый нерезидент. Но, если вы имеете гражданство РФ, вы остаетесь валютным резидентом страны, и ограничения, существующие у нерездентов такого рода, вас не касаются. И не коснутся. Во всяком случае пока.
Что это за ограничения? Расчеты с валютным НЕрезидентом РФ по сделке с недвижимостью возможны только в безналичной форме и через российский банк. В противном случае, за нарушение валютного законодательства, согласно ст.15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ, грозит штраф в размере 75-100% от переданной/полученной наличными денежной суммы (т.е. от цены, указанной в договоре).
Если вы валютный резидент, т.е. гражданин РФ, но провели в этом году больше 183 дней за рубежом, у вас буду иные проблемы. Для вас будет:
- выше налоговая ставка при продаже недвижимости (30%, вместо 13%),
- при продаже недвижимости нельзя получить вычет (1 млн. или 250 тыс.),
- при продаже недвижимости нельзя показать расходы, связанные с ее приобретением,
- при покупке недвижимости нельзя получить вычет по приобретению или строительству жилья (2 млн.),
- при покупке недвижимости нельзя получить вычет по уплате процентов по ипотечному кредиту (3 млн.).
Хорошая новость – ей, правда, уже больше трех лет - на налоговых НЕрезидентов распространяются минимальные предельные сроки владения недвижимостью, то есть сроки, по истечении которых не платится налог при продаже недвижимости.
Есть способы избежать налога в 30%? Есть. Но их немного. Например, подарить свою недвижимость близкому родственнику. В этом случае близкий родственник может рассчитывать на то, что при продаже недвижимости уже им из налогооблагаемой суммы можно будет вычесть затраты на приобретение этой недвижимости.
Но, если вы валютный и налоговый резидент, причин беспокоится на эту тему, у вас нет. Также не заморачивайтесь всем этим, если владеете недвижимостью дольше минимального предельного срока и не лишены российского гражданства. Хотя вопросы на эту тему вам задавать будут. Но теперь вы, думаю, к ним готовы.
Теперь о том, кто будет продавать вашу недвижимость, если вы сами далеко?
Это может делать доверенное лицо. Лучше чтобы это лицо было вашим родственником, и чем ближе этот родственник, тем лучше. Так у потенциального покупателя будет больше доверия. Я еще помню времена, когда риэлторы представлялись племянниками и племянницами собственников. Сейчас все уже не так, но психологический момент остался.
Если договор купли-продажи будет подписывать доверенное лицо, оно должно иметь нотариально удостоверенную доверенность на продажу вашей недвижимости. Включая расчет по сделке и операции с полученными по ней денежными средствами. Например, зачисление этих средств на ваш счет, и перевод с этого счета на ваш счет в другом банке. Доверенность можно сделать перед отъездом из страны или уже за рубежом. Если за рубежом, лучше всего в консульстве РФ. В случае очереди в консульстве, длинна которой сейчас может вас никак не устроить, на помощь придет местный нотариус. Однако, в этом случае потребуется перевод доверенности и апостиль.
Важно, что доверенности, выданные, например, в Украине, действительны для Росреестра, но вот нотариусами в РФ принимаются далеко не всеми. Причина – невозможность проверить их подлинность без помощи VPN. Относительно использования VPN мнения знакомых мне нотариусов расходятся. Большинство из них полагает, что такая проверка не совсем законна, но есть и такие, которые считают это вполне нормальной технологией. Поэтому, если в сделке будет принимать участие нотариус, желательно показать ему вашу доверенность заранее.
Можно ли обойтись вообще без доверенности? Уже можно. С октября 2022 года. Для этого нужно, что бы у вас с собой был действующий биометрический загранпаспорт и мобильный гаджет с функцией NFC.
Также потребуются сканы/фото действующего паспорта гражданина РФ, СНИЛС и ИНН. И действующий телефонный номер с кодом Российской Федерации. Ну, и стабильное интернет соединение, по которому вы можете передать изображение себя, держащего в руках свой загранпаспорт. Все это, по сути, нужно для того, чтобы сделать специальную квалифицированную электронную подпись, которой вы, собственно, «подпишите» договор купли-продажи можно сказать «в прямом эфире».
Впрочем, соответствующую электронную подпись можно сделать и заранее.
Теперь о том, кто будет вообще заниматься всем этим в ваше отсутствие. Конечно, вы можете сами дать рекламу, находясь и за пределами страны, заранее сделать виртуальный тур по квартире или вообще оставить ключ соседу. А задаток принять в криповалюте или на карточку узбекского или армянского банка. Но это, как вы понимаете, не самый лучший путь.
Желательно, что бы на сделке у вас все-таки был надежный человек, который представляет ваши интересы. И лучше всего, если к этому человеку будет приставлен еще и грамотный риэлтор. А у этого риэлтора будет договор, который он сможет показать потенциальному покупателю, а у надежного человека - доверенность. Как минимум на сбор необходимых для сделки документов. Даже если вы с покупателем решите делать сделку дистанционно, она не помешает, а в большинстве случаев даже обязательна.
Как найти надежного человека, думаю, объяснять бессмысленно, а как выбрать нормального риэлтора я довольно подробно описал тут. Так что все в ваших руках.
Ну, и еще пара слов о пути альтернативном продаже - о передаче квартир «в управление».
Такой институт есть во многих странах, но у нас он еще пока мало развит, и надежное управление недвижимостью строится в основном на личных связях. Да, риэлторы могут помочь и тут, например, сдать вашу квартиру в аренду и следить, чтобы наниматель не устраивал вам неприятностей, а исправно перечислял деньги. И они будут делать это профессионально, но без рекомендаций людей, мнению которых вы доверяете, делать такие вещи не следует. Ну, если вам уж совсем не все равно. Риэлторы, как и люди вообще, бывают разными.
Знаю даже случай, когда человек передал свою квартиру в пригороде Праги в управлению местному риэлтору, а тот ее радостно продал. Бывает и такое.
Надеюсь, общие знания о том, как продать недвижимость в РФ, находясь не в РФ, вы теперь получили. Как грамотно купить недвижимость, которую продает человек, находящийся за рубежом, в одной из следующих статей. Конкретные вещи вы можете уточнить у знакомых риэлторов. Или задать вопрос тут. Ну, или следить за моим каналом, в который я закидываю интересные для рынка недвижимости новости.
Удачи!