Настало время поговорить об экономических аспектах реновации. Одним из наиболее часто обсуждаемых и, действительно, острых, является здесь, в первую голову, вопрос о возмещении жилья, утрачиваемого в процессе КРТ.
Вопрос этот реально является одним из важнейших как для жителей территорий, подпадающих под КРТ (поскольку прямо влияет на их обеспеченность жильем), так для застройщиков (поскольку прямо влияет на их затраты).
При этом, как известно, возмещение возможно лишь в случае, если жилье, относящееся, как известно к недвижимости, изымается в связи с государственными и муниципальными нуждами.
Поэтому прежде, чем говорить о таких вопросах как характер, форма, размеры компенсации, попробуем разобраться, относится ли комплексное развитие территорий к государственным и муниципальным нуждам? Заметим при этом, что в социальных сетях нередко встречается утверждение, будто ситуация с КРТ не подпадает под законодательство о государственных и муниципальных нуждах. Так ли это?
Принципиальное положение о возможности изъятия имущества в интересах государства и соответствующем возмещении при изъятии имущества сформулировано в ст. 35 Конституции РФ: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Заметим, что речь идет здесь только о государственных нуждах, а муниципальные нужды почему-то не указаны в качестве основания для отчуждения, что не очень логично, поскольку и те, и другие относятся к «публичным», общественным нуждам. Это упущение исправляется в Земельном Кодексе РФ, где в ст. 49 термин «отчуждение» заменен уже на «изъятие» и перечисляются основания «для ИЗЪЯТИЯ земельных участков для государственных или муниципальных нужд», под которыми, в частности, понимаются основания, предусмотренные «федеральными законами».
Одним из таких законов и является Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий". Законом этим введена, в частности, в действие новая, 10 глава Градостроительного кодекса РФ «Комплексное развитие территорий», которая открывается 64 статьей, где и перечислены цели КРТ, отражающие те самые государственные и муниципальные нужды. Не будем их здесь перечислять, при желании читатель может сделать это и сам. Поэтому все утверждения о том, что КРТ задумано исключительно в интересах застройщиков, инвесторов и пр. – это домыслы. (Хотя, если внимательно прочитать некоторые из пунктов статьи, за ними можно заметить их заинтересованность…но это можно заметить, при желании, за любым законодательным актом. Перефразируя поэта, «ведь, если законы принимают, то это кому-нибудь нужно»).
Ну, а чтобы сомнений в том, что КРТ осуществляется именно в связи с государственными и муниципальными нуждами, не было, в главе и 7.1. Земельного Кодекса появляется Статья 56.12. «Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории жилой застройки, комплексного развития территории нежилой застройки», где в п. 1 написано: «Изъятие земельных участков ….. для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории осуществляется в порядке, установленном НАСТОЯЩЕЙ ГЛАВОЙ». Ну, а глава, напомню, называется: «Порядок изъятия земельных участков ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД».
Таким образом, подводя итог нашему краткому обзору вопроса, придется констатировать: нравится нам это или нет, но законодательство РФ достаточно определенно относит реализацию проектов КРТ к случаям удовлетворения государственных и муниципальных нужд. Из этого и следует исходить при рассмотрении вопросов о характере, форме и размерах возмещения.
Ну, а в следующей публикации – что же такое «РАВНОЗНАЧНОЕ» возмещение и чем оно отличается от «РАВНОЦЕННОГО» …и отличается ли?