Пессимистичные, и казавшиеся туманными, прогнозы некоторых экспертов, которые декларировались летом, ближе к новому году начинают приобретать всё более отчётливые черты. Рынок новостроек, как многим показалось, начал выходить из крутого весеннего пике, но, правы, видимо были те, кто заметил в этом лишь судорожный отскок.
«Дохлая кошка», отскочив летом от пола, осенью продолжила своё падение. На этот раз, пол рискует быть проломленным
Ах, лето!
Тогда, летом, большинство радовалось недолгому провалу в продажах и бодро отчитывались о возврате на рынок новостроек покупателей. Практически никто не обращал внимания на то, что покупатели эти, в большинстве своем те, кто до этого не был в состоянии позволить себе покупку бетона, а бетон выезжает за счёт только лишь «нулевых программ» застройщиков.
Но были немногие, кто говорил, что весеннее падение – цветочки, настоящее падение – ягодки, ещё впереди.
Речь шла о возврате цен на новостройки до уровня 2020 года.
Цены должны вернуться на уровень начала 2020 г.
Если этого не произойдет, объемы продаж сильно снизятся. Застройщикам же важно продать все, что они строят, но это возможно будет сделать только при более низких ценах.
Никто не слушал, все ждали «осеннего оживления». Дождались…
Сейчас происходит именно то, о чём говорилось. Застройщики заняты вознёй - выпрашивают у ЦБ не запрещать свои старые «заманухи» и попутно выдумывают новые. Другими словами делают всё возможное, только бы не снижать цены и не потерять в марже.
Пока занимаются этим, продажи проседают. Не замечают, что их уловки со ставками, траншами и нулевыми первоначальными взносами, работают все хуже.
Все понимают, но никто не желает принять одну простую вещь.
Ипотека, которую сделали единственным и неповторимым «драйвером» спроса на новостройки, ресурс очень ограниченный, особенно в наше время, когда реальные доходы населения стабильно падают, а в экономике происходит передел, который неизвестно когда закончится, потому как там и «конь ещё не валялся».
По этой причине, пока жильё, а не ипотека, не станет действительно доступным, ни о каких рекордах в строительстве речи быть не может. И никакие «обновлённые программы» от Минстроя с их рисковыми и не очень сценариями, не помогут.
Об этом, снова, и говорят те немногие, кто ещё не утратил способность критического мышления.
И прогнозы их теперь, хуже летних…
Глубины
Если ранее снижение цен прогнозировалось на уровне 20%, то сегодня заговорили уже о 30% в течение следующих двух лет. Ситуацию сравнивают с прошлыми кризисами, но с оговоркой – сейчас всё серьёзнее.
Рынок недвижимости затоваривается, спрос падает, ипотека дорожает, а цены ползут вниз – примерно по такому же сценарию события развивались 2015-2017 гг.
Но на самом деле ситуация сейчас много хуже, чем восемь лет назад, поэтому и стоимость метра может снизиться не на 10-20%, как тогда, а на все 30%, вернувшись к уровням начала 2020 г.
Причиной тому, всё тот же, наш раздуваемый шарик, который активно начали накачивать в 2020 и продолжают это делать сейчас, тем самым, лишь оттягивая и усугубляя ситуацию
Спрос на «первичку» поддерживается искусственно, за счет ипотечных программ со сниженными ставками от государства и самих застройщиков.
И, даже несмотря на такую поддержку, за апрель-сентябрь 2022 г. Россреестр зарегистрировал на 18% меньше ДДУ, чем за аналогичный период 2021-го.
В 2015 г. на рынке недвижимости не было пузыря - в 2011-2013 гг. стоимость квартир почти не росла. А в настоящее время есть.
Поэтому и глубина падения цен теперь может быть значительно больше, чем в 2015-2017 гг.
Цены на московские новостройки, между тем, уже сдвинулись с места. То есть, свой путь вниз уже начали…
- Скорее всего, на горизонте одного-двух лет цены вернутся к уровням начала 2020 г., то есть опустятся примерно на 30% от максимумов. И около половины этого падения в явном или неявном виде рынок уже отыграл.
Лишенный горизонта видит недостаточно далеко и потому переоценивает близлежащее.
Ганс Георг Гадамер
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!
Источник - irn.ru