Разберем ситуацию, которая встречается в последнее время все чаще: бывшие супруги разделили общую квартиру по всем правилам, каждый получил свою долю в праве собственности.
Вот только жить в одной квартире после развода все равно невозможно, даже если у каждого есть своя законная доля. Как сейчас решают такие споры суды?
1. У супругов равные доли в квартире
Здесь все зависит, прежде всего, от параметров самой квартиры. Если есть возможность выделить в ней отдельную комнату для каждого супруга, бывшие муж и жена могут установить порядок пользования жильем, закрепив за собой каждый по комнате (либо добровольным соглашением, либо судебным решением).
Если же квартира такова, что проживать в ней может только один из супругов (например, в квартире только одна комната или две, но смежные, которые нельзя отделить друг от друга), то в пользу второго супруга (который не имеет возможности пользоваться своей долей) суд может взыскать компенсацию с бывшего мужа или жены, который проживает в квартире.
Например, в одном из споров с женщины взыскали 101 000 рублей компенсации в пользу бывшего супруга, т. к. в однокомнатной квартире, где суд определил их доли равными, почти два года проживала только она, не пуская второго сособственника даже на порог (Барнаул, Индустриальный р-й суд, дело № 2-2430/2019).
2. У одного супруга доля в квартире меньше, но это его единственное жилье
Далеко не всегда квартиру между бывшими супругами делят пополам — в частности, если будет установлено, что один из супругов вкладывал в покупку жилья свои личные деньги, ему выделят долю, соразмерную сумме таких вложений.
Тогда у владельца большей доли появляется возможность стать собственником всей квартиры, выкупив долю у бывшего супруга. Причем, закон позволяет произвести такой выкуп принудительно, по решению суда, если будет установлено, что доля второго супруга является незначительной (ст. 252 ГК РФ).
Однако даже небольшую долю в квартире суды отказываются признавать незначительной, если у ее владельца нет другого жилья. И тогда выселить бывшего супруга становится практически невозможно.
Но следует отметить, что в последнее время практика по таким спорам стала меняться. Недавно Верховный суд РФ пересмотрел одно дело, где женщине отказали в принудительном выкупе доли ее бывшего мужа в квартире.
После развода за ней признали 38/100 квартиры, а за бывшим мужем — 12/100 (вторая половина квартиры принадлежала двум их детям, поровну). Выделить мужчине отдельную комнату соразмерную его доле было невозможно.
Однако эта доля была, по сути, его единственным жильем — поэтому суды отказались одобрять принудительный выкуп. Но Верховный суд РФ отметил, что эта квартира является единственным жильем также и для женщины, с которой остались жить дети.
Из-за конфликтных отношений с бывшим мужем она вынуждена была съехать из этой квартиры, а ответчик при этом зарегистрирован по месту жительства у своей матери.
При этом отсутствие другого жилья у ответчика в собственности, по мнению Верховного суда РФ, это еще не повод отказывать в иске о выкупе незначительной доли (ВС РФ, определение № 82-КГ22-3-К7).
Поэтому у супругов с большей долей в квартире теперь стало больше шансов стать единственными ее собственниками.
3. Стоимость принудительного выкупа доли оказалась выше, чем изначально заявлял истец
Еще одна проблема, связанная с выкупом незначительной доли у бывшего супруга, выявилась недавно в судебной практике. Мужчина обратился в суд, чтобы принудительно выкупить долю бывшей супруги в квартире (она составляла 1/5).
Он представил в суд заключение эксперта, согласно которому доля оценивалась в 580 000 рублей — эту сумму он и предложил в качестве выкупной цены. Но в ходе разбирательства суд назначил другую экспертизу — и долю оценили уже в 671 000 рублей (повышение объяснялось ростом рыночной стоимости доли).
В итоге суд обязал мужчину выкупить долю бывшей супруги почти на 100 тысяч рублей дороже, чем он рассчитывал. Правда, по его жалобе кассационная инстанция решение отменила, указав, что:
- во-первых, платежеспособность истца является одним из условий удовлетворения иска о принудительном выкупе незначительной доли — поэтому суд не может обязать истца выкупить долю дороже, если тот не согласен,
- во-вторых, денежная компенсация за долю должна определяться, исходя из стоимости имущества в натуре (т.е. жилья в целом), а не рыночной стоимости доли, которую закон не предусматривает в качестве объекта оценки.
В итоге дело направили на пересмотр, тем самым исключив принудительный выкуп доли по стоимости выше, чем изначально заявлял истец (Третий КСОЮ, определение по делу №8Г-12916/2022).