На какое со-финансирование могут рассчитывать девелоперы, как устроена процедура, какой объем финансирования остался. Вот список список девелоперов, которые получили инвестиции "Туризм.РФ".
Целевые показатели для "Туризм.РФ"
Для начала посмотрим на цели АО "Корпорация "Туризм.РФ" (далее Корпорация), представленные генеральным директором Корпорации Сергеем Сухановым во время "Открытого диалога" в Совете федерации РФ (после прочтения посмотрите запись, познавательно).
Корпорация планирует поддержать к 2030 году 200 инвестпроектов с номерным фондом 38,000 номеров.
К настоящему моменту выбрано 75 из 200 проектов (обзор заявленных проектов), где появится 25,175 номеров. Отобранные проекты, в случае успешной реализации, обеспечивают выполнение плана на 66%.
Если внимательно посмотреть на федеральный проект "Туристическая инфраструктура", где детально прописаны цели и объемы финансирования до 2024 года, то на странице 16 указано количество проектов, которые должны быть поддержаны Корпорацией: всего — 125 проектов, в 2021 году — не менее 50, в 2022 — не менее 25, в 2023 — не менее 25, в 2024 — не менее 25.
75 проектов уже выбрали, получается, в ближайшие 2 года Корпорации осталось выбрать 50 из 125 проектов.
Шансы на включение своих проектов в нацпроект высокие из-за дефицита качественных (интересных, полезных и окупаемых) проектов у Корпорации. Этот дефицит виден по уже объявленным инвестициям "Туризм.РФ".
Что "Туризм.РФ" предлагает девелоперам
Снова обратимся к презентации главы Корпорации Сергея Суханова.
Сегодня Корпорация является центром сборки новых курортов, а именно:
- Выбирает перспективные территории
- Заказывает мастер-планы территорий
- Инвестирует в проекты — от 25% до 49% от собственных средств, которые, как правило, составляют 30% от проектных затрат.
- Помогает с привлечением кредитов по льготным ставкам — заемные средства, как правило, составляют 70% от проектных затрат; государство компенсирует банкам ставку рефинансирования в кредитной ставке для заемщика, в итоге заемщик получает кредит под 3-5% на весь срок действия кредитного договора.
- Обеспечивает со-финансирование затрат на обеспечивающую инфраструктуру — до 50% затрат от туристической инфраструктуры или общих проектных затрат.
Возьмем для примера "Отель на 230 номеров" с проектными затратами в 2.143 млрд рублей:
Получается, Девелопер (или Инвестор) обеспечивает около 10% от Итоговых затрат по проекту. Неплохо.
Почитайте про талантливого девелопера Александра Тертычного и его курорт на озере Байкал.
Сколько денег у "Туризм.РФ"
Со-инвестиции
Согласно нацпроекту "Туризм.РФ" должен проинвестировать в проекты 59.26 млрд рублей в период с 2021 по 2024 годы — это в среднем 474 млн на каждый из 125 проектов.
Объем частных инвестиций должен составить 289.45 млрд, из них, по нашим примерным расчетам, кредиты составят 244.1 млрд, собственные средства девелоперов — 45.35 млрд.
На начало 2022 года в уставном капитале "Туризм.РФ" хранились 33.85 млрд рублей, этого достаточно для финансирования плановой программы инвестиций на 2021-2022 годы.
По факту на октябрь 2022 года Корпорация проинвестировала всего 1.4 млрд рублей, еще 6.9 млрд планирует инвестировать за оставшиеся 2 месяца до конца 2022 года.
В итоге на начало 2023 года у "Туризм.РФ" останется около 25 млрд рублей, к которым они получат еще 25 млрд в 2023 году. Итого 50 млрд рублей.
Учитывая дефицит качественных проектов, у профессиональных девелоперов остаются высокие шансы привлечь инвестиции от "Туризм.РФ".
Льготные кредиты
Выдача льгот по кредитам регламентируется Постановлением Правительства РФ №141 от 9 февраля 2021 года.
В сентябре 2022 года Ростуризм объявил о выдаче льготных кредитов в объеме 166 млрд рублей.
Учитывая, что льгота покрывает ставку финансирования, которая в сентябре была 7.5%, можно посчитать, что объем финансирования в год по выданным кредитам составляет 12.45 млрд. Реальная сумма меньше, так как выборка кредитов растянута на 2-3 года, где-то было рефинансирование и так далее (кстати, до сих пор держат в секрете перечень проектов, получивших льготы), поэтому давайте возьмем сумму в 10 млрд.
Учитывая, что средняя длина кредита около 7 лет, то получается, что по уже выданным кредитам требуется финансирование около 70 млрд рублей.
В нацпроекте пока заложена сумма в 20.21 млрд рублей. Этого лимита хватило бы на льготы по выданным кредитам всего на 2 года.
В сентябре 2022 года во Владивостоке прошел Госсовет по туризму. Одно из поручений по результатам Госсовета — сохранить льготу по выданным кредитам, видимо, до момента погашения кредитов.
Предполагает ли это поручение увеличение финансирования для кредитов под новые проекты? Не понятно.
В нацпроекте указано количество гостиничных номеров, которые должны быть созданы за счет льготного финансирования — это 19,530. Уже профинансировано 13,500, осталось 6,030 номеров.
В этой связи, дополнительное финансирование должно быть. По предварительным расчетам, сумма должна быть увеличена с 20 до 100 млрд рублей. Это дополнительные 80 млрд, которые в условиях СВО взять неоткуда, скорее всего изыщут за счет уменьшения других статьей в рамках нацпроекта.
Мы полагаем, проекты под оставшиеся 6,030 номеров уже выбраны (Клячин, Бачин, Евтушенков и Ткачев), поэтому девелоперам не стоит рассчитывать на льготные кредиты.
Со-финансирование инфраструктуры
Речь идет о строительство транспортной (дороги, развязки, ж/д, ТПУ) и инженерной (водоснабжение, канализация, электричество, газ) инфраструктуры.
В нацпроекте прописаны две статьи, по которым идет финансирование через Минстрой:
- (№1.3) Поддержаны инвестиционные проекты путем софинансирования строительства (реконструкции) объектов обеспечивающей инфраструктуры с длительным сроком окупаемости — 80 проектов.
- (№1.9) Реализован комплекс мер по планированию объектов обеспечивающей инфраструктуры туристских территорий, включая объекты инфраструктуры воздушного транспорта, железнодорожной, автодорожной, водной и иной транспортной инфраструктуры , с учетом требований по обеспечению доступности туристских объектов и услуг в приоритетных сферах жизнедеятельности маломобильных групп населения, направленный на реализацию мастер-планов развития туристских территорий, в целях синхронизации мероприятий национальных и федеральных проектов, федеральных, региональных и инвестиционны х программ в части создания обеспечивающей инфраструктуры.
В нацпроекте заложено всего 57 млрд рублей.
Мы полагаем, этот лимит уже распределен по одобренным проектам. Девелоперам не стоит рассчитывать на финансирование по этой статье по новым проектам.
Общий объем бюджетного финансирования
Наши расчеты показывают 136.78 млрд рублей, в среднем по 1.1 млрд на один проект. Приличная сумма, если б не было перекосов в пользу крупных проектов. Мы полагаем, 10 крупнейших проектов заберут не менее 50% от общего финансирования, это 70 млрд и выше.
Как "Туризм.РФ" выбирает проекты
Снова вернемся к презентации главы Корпорации Сергея Суханова. В принципе достаточно простая процедура из 12 этапов:
Ключевые точки
По нашему мнению, особое внимание следует уделить следующим этапам:
- Согласование бизнес-плана и финансовой-модели
- Получение поддержки со стороны губернатора
- Согласование корпоративного договора
Бизнес-план и финансовые модели
Для разработки и согласования бизнес-модели мы советуем привлечь авторизованного консультанта.
Вот 3 консультанта с лучшими рекомендациями:
- Марина Смирнова, Commonwealth
Мастер-планы
Кроме того, "Туризм.РФ" настаивает на разработке мастер-плана территории, где находится проект, для увязки проекта с существующей и перспективной инфраструктурой. Иногда мастер-планы оплачиваются девелоперами, иногда -- Корпорацией.
Вот ключевые разделы мастер-плана:
Для разработки мастер-планов мы советуем выбрать авторизованного Корпорацией проектировщика.
Вот 4 планировщика с лучшими рекомендациями:
- Иван Курячий, Новая земля
Риски
Потеря контроля над проектом
Во время "Открытого диалога" глава Корпорации Сергей Суханов заявил, что в случае нарушения девелопером своих обязательств по вводу объекта в эксплуатацию (сдвиг по срокам на 6 месяцев и более), Корпорация будет достраивать проект самостоятельно. Что это означает в юридическом плане нам пока не известно. Видимо, девелопер теряет операционный контроль над проектом, размывается доля за счет допэмиссии.
Для Корпорации критически важно ввести объект в эксплуатацию.
Неудобный партнер вместо "Туризм.РФ"
"Туризм.РФ" рассчитывает, что девелопер выкупит их долю по затратам с доходностью по ставке рефинансирования ЦБ в течение 3-х лет после ввода объекта в эксплуатацию. Если девелопер не выкупит долю Корпорации, то Корпорация попробует продать эту долю в рынок.
Корпорация рассчитывает финансировать новые проекты за счет продажи долей в запущенных проектах. У нас есть большие сомнения, что Корпорация сможет продать в рынок миноритарные доли в гостиничных проектах. Стоит ожидать изменений в политике Корпорации.
В худшем случае у девелопера появится неудобный партнер. Скорее всего, из числа надежный партнеров Корпорации — это Бачин, Евтушенков или Ткачев.
Подписывайтесь на наш блог и телеграм-канал. Мы будем внимательно следить за "Туризм.РФ" и каждым инвестиционным проектом.
Рекомендации девелоперам
- Создавайте курорты с всесезонными магниты — это окупается
- Планируйте вокруг магнитов много жилья — если курорт заберут, прибыль от продажи земли покроет убытки и принесет прибыль, если не делать глупых ошибок
- Инвестируйте в курорты вокруг Москвы — гигантский неосвоенный рынок
