Эскроу - фейк...
Яркий пример проблем, которые не решает эскроу – история с апартаментами «Правда», строительство которых вёл (громко сказано) застройщик, входящий в Группу ПСН – ООО ИД Медиа-Пресса.
Вот так должно было выглядеть здание к 4-му кварталу 2022 года.
Вот, что из себя представляет оно на 10 октября 2022 года.
Строительство ведётся с использованием эскроу-счетов, открытых в Сбере, и финансируется (???) этим же банком.
В отношении застройщика начата процедура банкротства. В телеграмм-каналах, специализирующихся на юридических вопросах по недвижимости, появилась реклама, с предложением услуг по расторжению договоров ДДУ с застройщиком ООО ИД Медиа-Пресса и возвратом денег с эскроу-счетов. Гарантируются раскрытие счетов и получение денег, если договор был заключён без ипотеки, в течение двух недель, с ипотекой, в течение месяца.
Допустим!
Но что люди получат на руки?
То, что объект проблемный – было известно давно. Застройщик неоднократно переносил сроки окончания строительства, и задержка к настоящему моменту составляет уже 3 года.
Формально, до окончания строительства сроки по сдаче объекта девелопер не нарушал, оснований для расторжения договоров ДДУ не было (вероятно, раз за разом подписывались дополнительные соглашения с переносами). Юридической возможности забрать внесённые средства у дольщиков не имелось.
В общей сложности, начиная с апреля 2018 года, на эскроу-счета поступили 683 792 524 руб. На защищённые (!!!) счета, где деньги должны были себя чувствовать в полной безопасности, так же, как и люди, заплатившие их.
И лишь начатая процедура банкротства сломала эту идиллию безопасности и тотальной защиты.
Хорошо, допустим чрез месяц все дольщики заберут свои 683 млн., которые, напоминаю, передавались застройщику аж с весны 2018 года!
Но 683 млн. четыре с половиной года назад и сейчас – это несколько разные деньги. Дольщики их заберут – и дальше что? Много ли на них они купят!
В общем, история с эскроу получилась совсем «тухлая».
Разговоры о том, что этот механизм от чего-то там защищает и гарантирует, оказался не более, чем мифом.
Люди, получившие вместо новой квартиры обесцененную бумагу, очень хорошо почувствуют это на своей шкуре.
----------------------------------------------------------------------------------------
Срочность давит на рынок.
По данным Циан-Аналитики количество объявлений о срочной продаже квартир на вторичном рынке в крупных городах России к ноябрю составило 12,5 тыс.
С марта 2022 года количество предложений по срочной продаже выросло на 85%, тогда как общий рост предложения составил 29%. Доля таких объявлений достигла уже 4%, что стало максимальной отметкой за последние 3 года. Первая волна началась 2 марта и продолжалась до 1 июля, с пиком в 3,9%. Вторая волна началась с 18 сентября и продолжается по сей день.
Срочность влияет на цены. Средняя цена метра в таких сделках на начало ноября составляла по России 100,8 тыс. руб. в то время, как по обычным сделкам - 106,1 тыс. руб.
----------------------------------------------------------------------------------------
Рекордные сроки экспозиции говорят о затоваренности рынка.
Ещё один показатель неблагополучия рынка – рекордные сроки экспозиции квартир от подачи объявления до момента продажи.
Инфографика Домклик показывает, в октябре 2022 года сроки экспозиции по одно, двух и трёхкомнатным квартирам находились на максимуме. И если по трёхкомнатным квартирам количество дней до продажи оказалось на уровне апрельских показателей, когда рынок просто встал (из-за заградительных ставок на ипотеку для втроички, доходивших до 25-27% годовых), то по одно и двухкомнатным квартирам нынешний провал просто вне конкуренции. Даже самые популярные однокомнатные продаются в среднем 57 дней. Такого не наблюдалось даже в марте и апреле, когда однушки «выстреливали» за 45-47 дней.
Рынок затоварен и количество квартир будет только расти. Это данные за октябрь, когда появились, но сейчас их станет больше, квартиры эмигрантов, покинувших Россию в последнее время.
----------------------------------------------------------------------------------------
Верный индикатор намечающегося спада строительства.
Согласно сообщению Ассоциации европейского бизнеса в России рухнули продажи строительной техники.
Ситуация остается депрессивной на протяжении всего года.
Обвал продаж средств механизации свидетельствует о снижении инвестиционной активности застройщиков, которые несмотря на заявления Минстроя, утверждающих, что отрасль постарается сохранить показатели объёмов строительства, закладываются на существенный их спад.
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены, финансирование, выполнение (вся информация, в т.ч. с разбивкой по корпусам).
ОКТЯБРЬ:
МИЦ🔴, ЛСР🟢, Level Group🔴, MR Group🔴, ФСК🟢, INGRAD🔴, ПИК 🟢, Самолёт🔴, А101 Девелопмент🔴, ДОНСТРОЙ🔴.
----------------------------------------------------------------------------------------
Тема дня на канале Зде и форум:
----------------------------------------------------------------------------------------