Три участка у деревни Райкузи в Ломоносовском районе общей площадью 75,2 га 21 ноября продадут с аукциона.
Торги организует Российский аукционный дом. Земля расположена в Горбунковском поселении. Рядом находятся коттеджные поселки «Новое Разбегаево», «Изумрудный город», «Константиновские холмы», «Новое Иннолово», «Иннола-Парк». До КАД – 6 километров.
Два участка побольше - 23,1 и 45,8 га – предназначены под индивидуальную застройку, надел поменьше (из трех смежных участков) – 6,3 га – допускает строительство многоквартирных домов до 4 этажей.
По словам представителей продавца, получены технические условия на подключение газо- и электроснабжения.
Первый участок выставлен на аукцион со стартовой ценой 249,5 млн рублей, второй – за 475,5 млн, третий – за 65,5 млн рублей. В среднем примерно 100 тысяч рублей за сотку. Общая сумма задатка – около 35,5 млн рублей.
Торги (при любом исходе) дадут ответ на важные вопросы о реальном состоянии инвестиционного климата в регионе, о том, насколько девелоперы уверены в будущем загородного рынка.
Потому что разнообразные опросы от ВЦИОМ (которые, как правило, фиксируют «позитивные тенденции») – это замечательно, но ответы, подкрепленные финансированием из частного кармана, более убедительны.
Большинство экспертов и участников рынка, опрошенных редакцией «Пригорода», считают стартовую цену приемлемой. Впрочем, оценки разнятся.
«Первое, что проседает в кризис – это земля. Торги могут и вообще не состояться из-за отсутствия заявок.
Сложно придумать настолько неудачное время для аукциона, - комментирует генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин. - Тем более, что перед торгами надо внести серьезную сумму задатка. Сейчас горизонт планирования бизнеса резко сократился. Иногда до пары недель».
Риэлтор Максим Хансон (АН Insiders) отмечает, что Райкузи – «раскрученная» и вполне популярная локация. Розничные цены на пике спроса (например, осенью 2021 года) здесь доходили до 250-270 тысяч рублей за сотку.
Но реализация комплексного проекта такого масштаба потребует времени, а долгосрочные прогнозы сейчас бессмысленны.
По мнению девелопера Алексей Васильев, генерального директора компании «Вилла Эксперт», розничный спрос на участки в данной локации будет: «Это прямая альтернатива квартирам в новостройках на юго-западе Петербурга.
Кроме того, за последние годы в близлежащих населенных пунктах появились фермерские и строительные магазины, автосервисы, кафе, заправки и прочее».
Г-н Васильев полагает, что участки могут быть проданы «близко к стартовой цене, вряд ли дороже».
Спрос на перспективные участки может быть спровоцирован давлением свободных средств, отмечает Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:
«Много денег снято со счетов, и кто-то устанет на них долго сидеть. Кроме того, к весне ожидается мощная девальвация рубля».
Для девелоперов, работающих на загородном рынке, более привычный диапазон – до 50 тысяч рублей за сотку, отмечает девелопер Святослав Филиппов (КП «Виль-Парк»).
Определенные ограничения связаны и с форматом аукциона: застройщики, как правило, договариваются с владельцем земли о рассрочке или о частичном участии в проекте. В данном случае эти варианты не проходят.
«Объект перспективный. Главный вопрос в другом: у кого сейчас есть свободные деньги? У девелоперов средней руки таких средств нет, - рассуждает Святослав Филиппов. – Это вложения в будущее, инвестиции вдолгую.
К тому же связанные с затратами: налоги, вложения в инженерную инфраструктуру и т.д. Возможно, мы увидим приход нового игрока, компании со стороны, ранее не связанной с загородным рынком».
Будем наблюдать за развитием событий.